N本报记者 林姿

10月1日黄金周首日，福州土地市场大开闸。据了解，当天总计有438亩、起始总价34.6亿元的15幅地块挂牌上市。在福州土地出让日渐稀少的大环境下，这15幅地块可谓“海量”，在市场中引起不小震动。

然而，在15幅地块中，有13幅是商服地块，在这样“一边倒”的格局中，有业内人士称，虽然地块数量大，但并不意味着“人人都有机会”。毕竟商服地块开发要求高，竞买资格限定多，进一步抬高了地块的身价，要想拿地并不容易。

那么，依旧面临着土地之渴的开发商该如何破解困局，赢得过关机会呢？

事件 福州供地井喷 商服用地“海量”

仔细观察此次的土地拍卖，会发现一个显著的特点，此次挂牌出让的15幅地块，只包含１幅住宅用地和１幅停车场用地，其余均为商服地块。

“如此悬殊的比例，着实引发不少人关注。”业内人士林先生表示，“不仅是今年，包括前几年，一次性大规模推出10幅以上地块，并且几乎全是商服用地的情况都属罕见。”据记者了解，在此前，福州市区推地一般都是5~6幅地块同时入市，商服和住宅地块比例也不算悬殊。

除了商住比例悬殊外，此次地块的数量，也堪称“海量”。据海都房网统计，在今年1—9月份，福州市区成功出让的土地面积不过751.8亩，总成交价53.1亿元。此次推地则一举占到今年1—9月推地数量的三分之二。

此外，延续近几年福州土地出让以小面积为主的“传统”，此次挂牌出让的主角依旧是小地块，除了两幅商服地块面积超过80亩外，其余地块面积均没有超过50亩。从地块分布来看，几乎都位于市区核心区域，地段好，配套齐全。

以2013-27、28、29、30、31、32号地块为例，周边有保利、首开中庚、恒宇、融信、中联等开发商的住宅项目，交通路网建设也在不断推进，将来区域的人流密集，该地块不论是地段还是配套，都可圈可点。最重要的是，该地块面积较大不零碎，适宜规模化开发。

作为15幅地块中唯一的住宅地块2013-24号地块，更是业界讨论的热点。该地块周边即海峡金融街CBD，附近具备竞争力的住宅项目也较少，将来依托海峡金融街CBD的发展，项目升值空间巨大。

正是因此，诸多业内人士都表示，抛开层层附加条件，这些地块算是极具性价比。

一本土房地产企业负责人就表现出浓厚的兴趣：“福州是我们企业生根发展的大本营，只要符合竞买条件，我们都将报名尽力争取。”更有业内人士大胆预测：“即便是挂牌出让，多幅地块估计也还存在激烈争抢的空间。毕竟，福州市区的地块太少了，不抢就根本没机会拿地。”

困局 标配高端酒店 开发难度高

虽然在开发商眼中，此次推出地块的优势显而易见，但是，想出手拿地却远非想象的那么容易，其背后的层层附加要求成为开发商难以绕过的一道坎。

据了解，多个商服地块要求“标配”高端酒店。对于开发商而言，开发强度和开发要求都偏高，其实际操作和后期运营驾驭力都要非常强。

如宗地2013-22号地块，须引进大型企业集团总部，竞得人应承诺引进世界知名高端酒店品牌(温德姆、凯宾斯基、JW万豪、丽兹卡尔顿、铂尔曼、索菲特、半岛、华尔道夫、凯悦及香格里拉)之一入驻。而2013-23地块亦对高端星级酒店的引进有着同样要求。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东分析称：“引进星级酒店，开发商都需要关注资金策略、标准化设计以及品牌化管理等问题。越是高端的酒店品牌，其对物业选址、设计、用料等方方面面的标准就越为严格和苛刻。一般开发商几乎没有实力达到要求。”

有业内人士透露：“此前就有开发商因为硬件未达标导致在与星级酒店合作中出现了问题。”此外，开发商选择最高端的酒店品牌，如对所需付出的代价认识不足，往往会导致预算失控。这一条件，对于多数以住宅开发出身的开发商来说，确实难以把控。

参与竞拍资格关卡多

挂牌过程中约定了严格的竞买人资格，这成为摆在开发商面前最大的障碍之一。

如宗地2013-24、25号地块竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业，企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上（以发展改革部门立项并签订施工合同为准）。

宗地2013-27~32号地块竞买人须为获得县级以上（含县级）人民政府及县级以上（含县级）驻榕商会同时授权竞买该幅地块的法人单位。

另据了解，不少地块都是为了打造总部经济区，引进金融机构做准备，对准入企业有着严格要求。以海峡金融街CBD周边的两幅地块为例，宗地2013-34号地块竞买人须为非公有制全国性股份制上市商业银行在福州的一级分行，资产总量达到3万亿元，非公有制股份占比达60%以上。宗地2013-35号地块竞买人自身或其控股公司须为具有中国人民银行颁发的福建辖区“支付业务许可证”，从事预付卡业务的第三方支付机构。

“高门槛”之下，就有开发商打了退堂鼓。

有不愿透露姓名的开发商对记者表示，能够得到这份蛋糕的基本上为本地国企，或者是一些招商引资的项目。多数开发商自身的资质难以越过这重重关卡，自然只能放弃或作壁上观。“退一步说，如果不是竞拍人设定高门槛，那么起拍价格也会水涨船高。”

解读 高门槛、高要求，保证高效开发

不难看出，商服用地门槛高，一些地块指向性明显。对此，张旭东坦言：“目的就是筑巢引凤，与大企业联姻，依靠大企业自身的资金优势、开发经验、品牌效应带动大项目落地，推动城市发展。而这些定制因素就是为了吸引外来企业而给出优惠。”据记者了解，此前推出的多个商服地块，均是为了建设总部经济，最终成功引入神华能源、宝钢、中鸿投资担保等大型企业为总部经济区再添生力军。

当然，为商服地块设置的重重关卡，其重点在于保障后期正常运营。福晟集团副总裁何建华分析道：“目前推出的市区商业地块，多是要求高，配套建设星级高端酒店，一般小开发商基本上难以下手。即便有能力买地，如开发后期运营跟不上，也会出现烂尾危机。对竞买人制定高要求，可以保证竞得企业的质量，也能够控制将来的正常运营和土地的产业方向等。”

“之所以如此集中地推出商服地块，也与当前的大环境有关。”一业内人士分析，目前监管部门严控“地王”的出现，此时放出住宅地块则很容易引起价格竞价攀升触动红线，而商业地块的地价相对较为可控，也是推出商服地块的好时机。“这样满足市区商业配套要求的地块推出，对住宅市场的冲击力亦不大。”

破局 合作开发为上

商服地块开发要求高，竞拍资格限定多，在诸多限制之下，对市区土地有着强烈渴求的开发商，就必须考虑如何“迂回”买地。

有本土房企负责人透露，可以采取和符合条件的开发商合作的方式拿地，其余的开发方式、股份分成都可以再谈，拿地最要紧。此前，福州市区多个中心地块也有过合作开发的成功案例。

在张旭东看来，联合拿地，既是房企开拓市场的重要战略，也是应对市场变化的灵活选择。即便是小地块，也能有大作为。出于目前的土地形式，市区地块就是少而精，作为本土开发商，是不可能失去市区这一大本营深耕的机会。

他表示，目前许多出让的土地都限时开发，而且对其中商业、酒店部分有严格的要求，不是每个开发商都具备全面的经验。所以，寻求合作来完成地块开发将越来越常见，这种合作将大大带动未来土地资源的合理化并对其进行优势整合。但很明显，不论是单打独斗还是合作拿地，这已经不是小开发商能够玩转的游戏了。“天平”始终倾向于有实力的大型开发商，房地产业集中度正进一步提高。