N本报记者 邱岩

说起“银十”，就不能不提及“金九”，虽然9月早已结束，但其带来的市场连锁反应，却依然持续。

国庆黄金周期间，福州楼市即迎来了三次开盘。而在10月13日当天，东方名城尚郡与正祥香榭芭蕾均成功开盘。此外，阳光城丽兹公馆、阳光城翡丽湾、群升江山城等楼盘也均在10月下旬启动开盘……

这些在10月频频捞金的楼盘，正是在9月完成了蓄客，但“金九”数据的全面低调，也是不争的事实，低调的“金九”能否换来回暖的“银十”？

一切，还得从9月数据说起。

数据：9月成交近18个月环比最低 房价指数连涨三个月后首降

据海都房网（house.Nhai⁃du.com）数据显示，9月福州五城区楼市成交套数仅835套，成交面积为114095㎡，这个数据不仅低于2011年9月楼市低迷期的944套，也同时创下了近4年来福州9月楼市的同比最低。（详见图表1）

不仅如此，9月不足千套的成交量，更创下了18个月以来环比的最低纪录（上一次不足千套是在2012年2月），也是2013年年内最低。（详见图表2）

如此低迷的数据，甚至远逊于“传统淡季”的暑期档。

另一方面，据中国指数研究院的数据显示，9月的百城房价指数中，福州楼市均价为15041元/㎡，在连续大涨三个月后，首度微降80元/㎡。

“同时，9月份多数楼盘均以认筹为主，开发商推盘速度降低，节奏放缓，也让整体市场活跃度下降。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，今年上半年整体市场回升，房价上涨明显，当前已达历史最高位，在此基础上，购房者对于价格的涨幅需要一定时间的消化，间接导致了开发商蓄客情况不是很理想，影响推盘节奏，所以9月许多开发商专注于蓄客。

解读：高价房预售审核、签约备案 更为严格

据记者观察了解到，自今年6月福州五城区楼市创下2430套的“年内第二高”后，成交数据便迅速下滑：7月的1284套曾一度成为“年内最低”，而9月则再度刷新这一最低纪录。

在不少业内人士看来，数据上的陡然下降，既有市场自身价格抗性的因素，也不乏审批更为严格的客观因素。

一位业内人士就向记者透露，近几个月来，福州不少高价楼盘的预售证审批更为严格，导致新品供应量下降。同时，在合同网签备案方面也有一定限制，使部分市区高端盘的备案放缓，“尤其是商品房预售价格相较之前批售房源涨幅过高的，就更加严格控制”。

据海都房网的数据显示，截至2013年10月11日10：00，9月福州市五城区共5个项目6次取得商品房预售证（保障房除外），新增房源842套，环比下跌33.28%；合计面积113803.80平方米，环比下跌31.21%。其中新增住宅814套，占比约96.67%，环比下跌32.00%。

“此外，信贷紧缩，放款缓慢，也同样影响了备案速度，让原本就已滞后的成交数据更显暗淡。”福建中原地产市场研究部经理杨雪梅补充道。

刚需房、保障房集中备案 稀释房价

在对高价房进行严格把控的同时，刚需房、保障房等低价房源的涌现及备案，则对当前的房价数据，起到了一定稀释作用。

“近阶段，晋安、仓山有大量保障房项目集中备案，这些房源大部分价格较低，对成交均价的数据统计起到了明显稀释作用，带动了整体房价的微幅下调。”杨雪梅解释道，即便如此，9月的房价指数也仅是小幅下调，因此下一阶段房价能否继续回调，依然是个未知数。

“值得一提的是，从实际成交和项目案场调查得到的房价数据来看，福州整体房价并未下跌，百城指数所体现的下滑仅仅是结构性变化，所以并不具太大的参考意义。”张旭东进一步说道。

探讨：10月才是主战场？

可以预见的是，由于成交数据的滞后性，9月份的低迷数据也会继续反映在10月，因此“银十”的最终成交数据也难以华丽。

那么，在实际市场成交层面，10月份能否成为开发商第四季度“逆袭”的节点？

杨雪梅道，正是由于预售审批的放缓，不少项目均适时调整自身营销节点，趁机充分认筹蓄客，以待10月真正发力，也是顺理成章。

实际上，10月以来，一部分自9月起便进入认筹期的楼盘已经强势开盘，并取得不俗销量，例如东方名城尚郡，在9月15日正式认筹后，便于10月13日开盘，创下7.7亿元的销售业绩。而另据记者了解，还有许多在9月认筹的楼盘，也都预计在10月正式开盘（详见图表3）。

“可以这么说，虽然金九成色不足，但从当前市场来看，更多开发商是想把主战场放在10月，9月作为观察期和蓄势期，而剩下10、11、12月三个月中，10月算是最好的收获时期，同时开发商在最后一个季度为了完成年度指标，也都会进行最后的年底冲量，即使10月不放量，11、12月一定也会冲刺，所以对于10月，更多依然是看好。”张旭东如是说。