N本报记者 林姿

2010年10月10日，福州市下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，至今这项福州版限购令已经执行三周年。

三年来，由于“去投资化”的高压调控，大量投资、投机需求已被挤出楼市，市场基本回归以“自住需求”为主。一定程度上，楼市调控已经取得显著成效。

然而，随着政策“见底”，限购“药性”也减弱——

从限购一周年内量价齐跌，二周年时价滞量涨，到如今房价上涨，市场预期转向，倒逼着下一步出台制度化、市场化的解决方案。

因此，我们以时间为轴线，回顾政策层面的变化影响下市场的不同状态变化，以期“见微知著”，循着调控政策不断“纠偏”的过程，把握市场回归理性发展的轨迹。

震荡期：2010年10月10日至2012年3月新政从严成交下跌房价滞涨

从2010年福州版限购令出台到2012年3月，可以说是限购效力最大化的时期。不论是国家还是地方，高压行政手段、从紧的金融信贷手段不断出台，层层高压严控，从购房资格到购房贷款，楼市中的投资、投机需求已被全部堵死。

市场迅速转冷，首当其冲的就是成交和房价的变化。

2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市区住宅成交15664套，不仅同比2010年下跌17.25%，较之2009年更是大幅缩水。这也可以反映出投资投机需求撤出的大致数量，但不能否认的是，它也影响和误伤了一些含部分改善需求和刚性需求的入市。

在成交面积段方面，与往年相比刚需小户型上市数量有明显增长。此外，受挤出效应影响，曾经风头无二的不限购区域以及不限购产品，在市场观望情绪加剧及银行信贷额度收紧的大环境中，同样未能幸免，销售热度较此前有所下降。

与此同时，房价上涨速度相对于2009年—2010年明显放缓，在12000元/㎡~13000元/㎡区间内徘徊。一业内人士分析认为，开发商为了提高销售速度，选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占所剩不多的刚需市场。“但现在的降价，只是定价上的策略性调整，试探市场，总体幅度并不大。”

对购房者而言，首套房贷利率不断攀升，月供“压力山大”，而价格尚未调整至满意的程度，因此观望情绪浓厚。不论是开发商还是购房者都在观望下一步政策走向，市场陷入深度博弈期。

适应期：2012年3月至2012年年末调控趋稳成交止跌房价反弹

2012年初，为了应对国内经济增长下行的风险，中央把“稳增长”放在了重要位置上，对房地产调控的态度从“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”转变为“促进房价合理回归”。

与2011年几乎每月都有新调控政策出台的高频状态不同，在2012年后，新政出台频次明显放低，呈现出围绕满足自住需求为主的“定向宽松”的市场特征。地方则敏锐地感应到这种变化，在没有触碰限购红线的前提下，通过如普通住宅标准调整、各种购房补贴措施、利率上的定向宽松与优惠，刺激楼市成交量回升。

在信贷金融政策的相对宽松中，市场也迎来了成交的逐月上扬，就连暑期档也同样可圈可点：全年成交收于21213套，较2011年增加了三成。受成交攀升影响，房价从年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，涨幅控制在合理区间。

而市场似乎也已经适应了调控的节奏，找到了限购之下的生存之道。

纵观主流楼盘的推盘策略，则与市场中的需求变

化相符：年初从刚需出发主推对应房源，随后小量试探房价，其间拓宽渠道加强推盘，此后针对改善型需求推出大户型房源。更多的开发商则信奉“短平快”字诀，加快速度推盘抢占市场需求，合理定价成为取胜法宝。在住宅市场依旧受限的情况下，诸多实力房企选择扩大产品线，争取更多市场份额。

尴尬期：2013年1月至今效力有“限”销售火爆高价难抑

行至2013年，新国五条出台，限购、限贷并未松动，政策延续“定向宽松”。但房价控制目标却出现变化，由此前的“稳中有降”调整为“不超过预期人均可支配实际收入的增速”。不仅如此，更严厉的调控政策也并未出台，限购的存在感进一步弱化。

而在福州，因担心新国五条细则中“20%个税”落地，导致3、4月份二手房交易爆棚，一手房也借势火了一把。在此背景下，市场供求关系重新占据市场主力，从而影响楼市量价齐升。随着上半年市场的继续火热，市场谋求突破限购的应对措施也越来越多，许多售楼部更将此作为拉动销售业绩的法宝。

但是“钱袋子”的收紧，却在调控“按兵不动”之余，给市场泼了盆冷水。

首先就是福州公积金

贷款由松到紧的变化，被业内解读为调控加码的前奏。而下半年开始，银行“钱荒”导致房贷放款时间拉长；9月份，福州银行全线上调二手房房贷利率。业内人士林先生就表示，“随着限购的弱化，信贷政策的变化超越了限购成为影响楼市走向的最大因素。”

受此影响，一、二手房的成交均不尽如人意。甚至在市场一度期待的9月，楼市仅成交835套，创下调控三年来同期新低。但另一方面，较之2012年，房价涨幅则惊人，从年初的13594元/㎡涨至9月的15041元/㎡，福州房价至此迈入一万五大关。

市场的热度不减以及“按不住”的房价，凸显了调控持续的必要性。更有业内人士呼吁：“调控不升级，房价将失控。”

（本版房价数据来源：百城指数）