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年末,福州土地市场吹“冷风”?
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六幅流挂,七幅底价成交
年末,福州土地市场吹“冷风”?

此次土拍商服地块多,限制条件多
 

N本报记者 刘梦宁

在10月30日的土地拍卖会上,15幅地块被大手笔集中出让,这在近年的福州土地市场可谓罕见。

然而,在成功出让的9幅地块中却有7幅是以底价成交,包括宗地2013-24号,位于仓山区南江滨公建3地块的住宅用地,由福州市建设发展集团有限公司以2.84亿底价摘得;同时还有6幅商服地块流挂。

近来鲜有放量的福州主城区土地市场如今是“真冷”还是“假摔”?年末土地市场,“冷风”背后有怎样的成因?

土地需求依旧很高

在部分商服地块因高门槛限制多而备受冷遇的同时,部分热门地块则引爆了诸多开发商的热情。

位于金融街对岸的宗地2013-22号港头岛地块,就由于竞买人众多,有融信集团、福建尚威投资有限公司、上海室治集团、福州汇友源房地产、正荣集团、福建东百集团股份有限公司等6家公司参与竞价,从而由挂牌转为拍卖。最后,经过138轮的竞拍,被福建尚威投资有限公司以16.5亿竞得,楼面价11581元/平方米,溢价率达到141%。

“此次土地拍卖,我们就是冲着港头岛地块来的。”融信集团总裁助理阮友直告诉记者,福州土地供应量有限,而他们又长期看好福州的前景。港头岛这幅地恰好位于他们子公司项目世欧上江城附近,可以解决企业总部的问题,因此他们对这块地投入了很大的热情。“然而,同样对这幅地抱有热情的开发商很多,只能说开发商对潜力地块的需求还是极度旺盛的,以后有各种潜在的拿地机会,我们也都会积极参与。”

流挂皆因“限制”太多

这次土地拍卖会出现流挂和底价成交的情况,和商服地块多、限制条件多脱不开关系。

业内人士郑景枫告诉记者,“在13幅商服用地中,6幅以底价成交,6幅流挂。简单分析一下就能发现,这其中的主要原因并非当前福州开发商对土地市场需求不旺,拿地热情不够,而是今年推地的总趋势以住少商多为主,并且地块对竞买人的要求也水涨船高,越来越严苛。”他表示,商服用地除了被要求引入国际高端酒店,还有要求引入大型企业总部,并在税收方面做了限制;另一些地块则需要竞买人具有一级开发资质,甚至对竞买人注册地、公司在福州市区开发量给出了具体要求。

而在业内人士林先生看来,地块出让条件过于苛刻,是土地拍卖出现流挂现象的主要原因。他说,在本次流挂的地块中,限定了“拿地时要求竞买人为获得县级以上(含县级)人民政府及县级以上(含县级)驻榕商会同时授权竞买的法人单位,同时在项目建成后,仅允许以层为单位销售给驻榕商会会员。此外,还要求商会会员购置后5年内不得转让”等条件,这种条件一般人根本无法满足。

后市

开发商拿地,越来越注重理性

除了以上几个因素,这股“冷风”也与开发商拿地时表现得越来越理性有关。

“尽管拿下港头岛地块建设企业总部的意愿很浓烈,但是在激烈的竞争之下,我们还是以企业的合理发展为主,在拿地方面并不强求。”

阮友直对记者表示,尽管如今开发商拿地意愿很强,但在风险控制和拿地态度方面都越来越理性了。首先是对地块的考量愈发细致,在土地释放的信息一出来,各大开发商就会对这幅地块的各项指标、产品可行性以及市场需求进行整体评估,只有适合自身发展,各项指标优秀的地块,才会果断出手。同时,企业与竞争对手夺地的时候,往往已经设定了上限,从风险、经验以及利润的角度,经过种种考量,超出一定的价格,就会果断放弃。

政府推地,导向性更加明显

除了“明面上”的各种高门槛和限制条件,政府在拍地时有了更深层次、更长远而具有导向性的考量。先知先觉广告福州公司总经理张炜胜透露,为配合福州城市整体形象的提升以及不同区域的发展规划,近年政府在土地出让时积极地在引入一线开发商,提出了更多高标准和严要求,这不仅能进一步促进整个城市建设以及形象提升,还通过“以价换质”吸引更有实力的开发商前来。很多地块虽然都设置了高门槛,但常常是以底价出让给大型实力企业,筑巢引凤的意味明显。

此外,业内人士林先生还认为,福州推地少而慢,拿地难,竞争激烈,也在一定程度上助推了目前土地市场较为冷清的状况。“由于在福州拿地成本过高,导致许多有强烈买地意愿的开发商开始将眼光转向省外或者省内其他城市以及福州周边的外围地区,频频出手拿地,满足开发需求,减少对福州土地市场的依赖。”

□链接

据统计,截至目前,今年福州共成交了26幅地块,共计约1184亩,成交总金额达到84亿余元。

回顾近几年的趋势,福州土地市场确实出现明显收缩,2010年福州成交56幅土地,面积达3528亩,成交金额为313.6亿元。而2011年成交32幅土地,面积达3155亩,成交金额为215.8亿元。但到了2012年数据骤降至13幅1000.9亩,成交金额也随之降至59亿左右。

可见,从2012年以来,福州市区供地已经大幅减少住宅用地供应量。而目前市区剩余可建设用地面积有限,且分布零散,空间和土地资源难以为继的问题十分突出。业内人士预测,未来只有靠一些旧改项目支撑市区的商品房供应量,市中心也难再有大幅的优质地块推出。

 
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