N本报记者 刘梦宁

随着2013年逐渐步入尾声，福州楼市也即将画上句号。在五城区成交方面，着实经历了一个大起大落的过程——上半年成交创近四年的峰值，面积高达158万m，下半年成交缩水“过半”，甚至在传统旺季“金九银十”连续出现成交不足千套的状况，直到年底成交才逐步趋稳。但在价格方面，尽管受到多重调控，房价却一直稳中有升。

这一年来福州楼市走过了怎样的历程？成交和价格的走势是如何形成的？哪些房企和板块是年内福州楼市的成交重点？

成交“过山车”上下半年“冰火两重天”

2013年福州楼市的成交情况总体不俗——仅前11个月就实现成交18729套，面积超232万m。这个数据在近四年中排位已在前列，已经逼平2010年，远超2011年，若12月能成功实现冲量，甚至有望突破最火热的2012年。(2010年全年成交18928套，面积约209万m；2011年15815套，面积约175万m；2012年21139套，面积约249万m)

而据记者统计发现，今年的主城区成交情况出现了明显的冰火两重天——上半年成交异常火热，实现成交13092套，创下自2010年以来近四年的峰值。而6月分水岭一过，成交却开始急剧下降。整个下半年至今的5个月只实现5637套的成交，与上半年比“缩水过半”！

解读

回顾2013年上半年的楼市，可以说月月飘红，尤其是有着“金三银四”的好行情，3月份的成交创下年内最高值，达到3250套。然而这种“大起”背后更多的是政策不确定性的推动。

“上半年福州楼市政策

从严基调明显，先是有住房公积金新规执行，后又有新国五条重磅来袭，20%个税等史上最严调控政策等的细则落地，可以说风波不断。正是一系列的政策出台和不确定的市场预期，打乱了原本淡定的购房者购房节奏，抓紧买房、恐慌性入市也开始在一定范围内出现。”业内人士江映辉表示。

而下半年的持续冷淡也有背后原因，尤其是价格持续上涨和改善类产品的“集体谋动”，也对客户的接受能力提出了新的挑战，整体市场观望氛围转浓。

价格“一路升”一路高歌猛涨1738元/m

福州楼市下半年滞涨的局面，与房价的一路高歌脱不开关系。

据百城房价指数显示，2013年1月福州房价为13594元/m，而到了11月份房价已经达到15380元/m，11个月间均价拉升了1738元/m。以6月份为例，福州房价为14079元/㎡，而同比之下去年6月则是12735元/㎡，涨了1344元/㎡！

此外，进入下半年，福州高端项目开始集体谋动，也是价格快速拉升的诱因之一。如华润橡府、梅峰礼居、建发国宾府、融侨外滩、融信白宫、阳光城·丽兹公馆等高端大户，都价格不菲，主打高端和精英群体。

解读

可以说，推出这些产品，是因为开发商已经调高了对市场的预期值，同时也是基于对自身产品的自信。业内人士林先生认为，“从企业层面来看，上半年市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，因此没有降价跑量的动力。同时土地价格及人工成本在不断上涨，也造成房价很难有下跌的空间。再加上目前市区土地稀缺性日益凸显，一线品牌房企不断涌入，福州未来发展看好也令价格持续走高。”

而另一方面，福州市区成交价格的升高还受到市场成交结构的影响，下半年一众高端项目的面市整体拉高了成交均价。不过，价格持续上涨，客户接受能力有限，造成观望氛围持续浓厚的局面。

房企“跑得快”掌控楼市以快销为王

早在今年10月，福州不少开发商就率先亮出前三季度成绩单。不少标杆房企业绩飘红，更有房企在三季度已经完成全年销售目标。

据了解，仅仅在国庆七天期间，融信集团旗下产品销售额就达到21亿元。

此外，10月14日，泰禾集团发布季度业绩预告称，其前三季度实现净利润约5.1亿元至5.3亿元，同比增长231%；10月16日，阳光城宣布，企业前三季度已完成销售金额133亿元，提前一季度完成年初制定的全年销售指标；10月24日，大名城公告称，前三季度营业收入为16.55亿元，同比增长

170.67%。

解读

据福州市统计局发布的数据，2013年1—11月房地产开发投资达到1137.61亿元，比上年同期增长34.9%。这是首次实现破千亿。正是在房地产行业开发投资提速的大背景下，各大房企也在进行高周转的快销模式。

以融信集团为例，融信集团年内已拿下14幅地块，其中不乏联手万科、绿地进行合作开发。“而在开发和销售加速上，我们现在的操盘周期基本上从拿地到开盘在8个月左右。”融信集团总裁助理阮友直透露，除此之外刚需客户也成为他们实现快销争夺的重点，即便是市区的高价项目，也可以通过控制户型面积、增加赠送面积或精装修达到间接降低单价控制总价。

区域“向外扩”外围崛起，闽侯当仁不让

相比市中心的表现，外围板块的年内表现显然更为抢眼。尤其是闽侯楼市，可以说当仁不让地成为“焦点”。据记者统计，2013年1—11月份，闽侯销售数据达到20307套，远超五城区同期的18729套。同时也有越来越多的实力开发商如泰禾、万科、阳光城、正荣、中海、福晟、中庚等相继进驻闽侯各个板块。

除了闽侯，贵安板块也作为大福州的延伸而愈发抢眼。贵安片区的旅游资源逐步为市场认可，产品也备受购房者青睐。

解读

中原地产福州公司总经理蔡俊认为，外围板块成交攀升的背后，是福州人居观念的改变。市区楼盘均价接近16000元/㎡，相比之下，闽侯新楼盘均价约在10000元/㎡左右，价格差格外吸引人眼球，无形当中打破购房者心理防线。而随着大福州道路交通的发展，闽侯、连江等区域已经能快速通达市区,伴随着周边配套完善，这些地方才更有发展和增值的空间。

期待“下一年”2014成交趋稳，内外价格联动上扬

对于明年的走势，蔡俊认为，主城区受到供应量和房价高位运行的压力，明年依旧面临去化难问题，走量不会很快，价格方面则依旧保持稳中有升的态势。主城区的亮点可能会出现在东部新城区域，随着三江城、禹洲、中发、金源的项目相继面市，将会有100多万m的供应量。根据目前市场预期，这个区域的均价可能被设定在1.3万~1.7万/m之间，价格与金山板块持平，户型也以刚需和改善型户型为主，可以弥补金山和五四北区域近年来推量减少的不足。

而在外围板块，未来的亮点则可能出现在南屿、南通、荆溪和永泰葛岭。南屿区域伴随着诸多项目的放量，成熟度已现，而南通、荆溪近期拍地的热度也不言而喻，永泰葛岭也即将随着名城、三迪、顺华等开发商开发项目的面市而成为外围新兴热门区域，价格方面也将联动上扬。