N本报记者 林姿

12月21日，闽侯迎来下半年以来罕见的6盘齐发开盘潮。

这次开盘潮虽然表现低调，却引人关注——原因无他，这是自11月闽侯出现多个地价新高后，在售项目的首次集体公开入市。

众所周知，上游土地市场的变动对下游楼市的影响直接而迅速。

闽侯拍出地价新高后的首次开盘潮，究竟情况如何？会否上演“面粉带动面包涨价”的老路子？高地价效应会否即时显现？诸多猜测，令土地市场高热后的闽侯楼市横生变数。

猜测 闽侯12月房价或有变数？

11月27日，闽侯地价出新高，这一片区楼市掀起“涨价逼定潮”。鉴于之前楼市“面粉涨带动面包涨”的案例，当时坊间都传闻，12月闽侯房价可能会涨。

11月27日以及12月5日，闽侯连续两次土地公开出让。南通的地价从2012年的不到2000元/㎡飙升至近5000/㎡，荆溪地价亦从去年不足2000元/㎡抬升至3000多元/㎡。本就是热门区域的上街，地价更是引领了闽侯新高，达到6412元/㎡。

此次土地出让，引发了许多项目针对性的宣传造势动作。不仅是案场展开针对性的“涨价逼定”，许多开发商还极力宣传“闽侯土地身价倍增”，顺势将营销重点转移至引导购房者对闽侯未来期盼值的提升。

一时间，不断有声音在吹风“闽侯房价要涨”。当然，这并非空穴来风，此前已有鲜活案例摆在眼前。

2007年9月11日，万科拿下五四北原福泰钢铁厂地块，7096元/㎡的楼面价甚至超过了五四北在售楼盘。其他楼盘迅速跟风抬价，直接涨幅在500~1000元/㎡。

在2013年初，一阵“涨价风”也席卷了福州多个在售项目，每平方米涨价幅度从数百元至上千元。而当时，许多业内人士也把此前蛇年首次土拍地价创下新高，归结为此番涨价最重要的原因。

正是有多个“面粉涨价带动面包涨价”的案例在前，11月底的土地市场高热之后，闽侯楼市“酝酿涨价”之声不绝。

等待 万科闽侯新盘定价成方向？

涨还是不涨？这对闽侯在售楼盘的开发商来说，也是难题。一旦涨，可能面对的是萎缩的市场；不涨，面对地价创下新高，内心也很纠结。

这个时候，榜样的力量似乎很重要——一时间，很多人将眼光集中在万科闽侯新盘万科又一城身上。据记者了解，此前，就有多个项目在打听万科又一城的价格，以此折算确定自身项目的入市价格。有业内人士透露，万科对后市把脉、政策走向、价格的制定核算都较为精细准确，价格比较有借鉴意义。

据坊间传闻，精装项目万科又一城首期针对内部员工的价格低于原先的“吹风价”12000元/㎡，在11500元/㎡左右。按业内人士估算，如扣除每平方米1500元~2000元/㎡的精装部分价格，毛坯价格应该在10000~10500元/㎡左右。

“虽然这是他们针对内部员工的首次入市的价格，并没有太大可比性。但是，这对于目前价格已经在此范围内的项目而言，还是有很大竞争力的。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“这不仅给人一个合理价格的预期，而且万科又一城楼面价每平方米不足1000元，低地价项目更为灵活的定价策略，也给周边项目很大压力。”

结果 闽侯房价没涨！

12月21日，闽侯6盘低调齐开，开盘价滞涨。

12月21日，泰禾红悦、泰禾首府、阳光城翡丽湾、顺华乌龙江大区、群升江山城同日启动开盘，位于上街的纯新盘万科又一城亦启动内部认购。据了解，9—11月闽侯楼市每月的开盘项目分别在8个、6个、5个，同一天内六盘却是罕见。

此番闽侯板块的项目入市，多主推90~120㎡左右户型，100~200户左右的量。（详情见图1）不仅推量更为谨慎，此次密集开盘，并未做高调宣传。有的对外开盘信息直到开盘的前一天才对外公布，或仅短信通知购房者。即便是报广宣传中，也少有开盘字样或明确开盘时间。“相对低调”成为了一致的共识。

六盘齐发，楼盘多定位刚需，预期价格也趋近，开盘“撞日”会造成一定程度的同质化竞争，市场关注度被彼此分散，首当其冲就是客户的分流，影响到项目的去化。

据记者了解，本次开盘的多个项目，120㎡以上的户型，去化相对缓慢。而在上半年动辄七八成的去化率，如今也难以达到，多数项目去化在五六成，90m左右户型成为销售主力。

值得注意的是，“开盘即涨价”的惯例似乎在闽侯开始行不通。与以往一次开盘立涨500~600元/㎡不同的是，本次开盘的价格与上一次开盘乃至上半年相比，并未有多少变动。南屿板块的价格依旧在10500~11000元/㎡左右。（本周末开盘详情，请点击海都房网海房视点：房企忙“收尾”上周末8盘开11盘活动）

解惑

年末走量，不宜涨价

而公众最为关注的则是，在地市出现新高之后，为何闽侯“不敢涨”了？

对此，许多业内人士都表示：“时机不对，不敢涨价。”

福建中原研究部杨雪梅分析到，今年四五月份，市场预期向好，量价齐升，那时候闽侯楼市还是谁先开盘就买谁，可以适当提价求利润。然而上半年的量价齐升，不仅消耗了大批量的刚需客户，价格的不断上涨也使得闽侯房价处在相对高位，致使相当的刚性需求及改善型需求购房者选择观望，导致下半年每况愈下，对交易量产生较大影响。

而年末，就是最后一波冲量，降低利润冲刺的节点，“尤其是今年下半年以来成交步步下滑，大家恨不得拿出更多优惠来刺激客户出手。在这个时候，很多项目也可以为了走量降低利润。在这个时候涨价，风险太大。”

竞争激烈，不能涨价

“与城区项目相比，闽侯片区产存量大、目标客群雷同、产品同质化，竞争激烈，没有理由支撑涨价。”一闽侯项目负责人坦言，这一点闽侯的楼盘几乎均有共识。

“毕竟闽侯，无论是在配套还是交通上，尚待提升，在营销上打的都是‘预期牌’，并以低价夺得关注。”这位负责人称，在目前情况下，买闽侯的依旧是以价为先的刚需，谁便宜买谁，“没有哪一家有比较鲜明突出的优势，此时贸然涨价，就等于将客户拱手让人。”

此外，市场行情走淡的同时，一旦价格上涨会“稀释”预期，让客户的观望期延长，这一点对于闽侯的盘而言，极为不利。

后市

年末不涨明年补涨？

2013年末，闽侯楼盘如此低调开盘，究竟为何？有业内人士分析，开发商是为了明年做全盘打算。

张旭东表示，地价的上涨终归会传导到下游楼市。周边新地块高溢价率拍出，亦使得周边项目前景更为看好，涨价是迟早的事情。只是现在由于市场较为冷清，火候未到。

据了解，本次闽侯开盘潮中有几个纯新盘已经有着数月的蓄客期，就待春节传统旺季推出新品。

纵观楼市，几乎每年年初，都是房价新一轮上涨的序幕。2011年春节后楼市复苏，房价成交双双步入上行通道。2012年春节后同样迎来一波涨价潮，带动了今年房价的高位徘徊。许多业内人士也认为，今年闽侯房企年底低调推盘试水，等到明年春节，寄希望于返乡潮带动市场热度重新升温，可以借机补涨。

但是另一方面，楼市的回暖一向是建立在开发商拿出明显价格让步动作之上的。

因此，面对着酝酿涨价的开发商，2014年的返乡潮究竟能够带来多少购买力？对价格的接受度是否如想象的那么大？可否一如既往带动市场进入上行通道？一切还有待市场检验。