N本报记者 邱岩

“今年，永泰大樟溪、葛岭这一带，一定会让人们眼前一亮！”

说这句话的，是一位福州开发商，与此同时，永泰楼市也迎来了两起影响深远的事件：

1月9日，泰禾集团以近1.8亿元竞得永泰葛岭、大樟溪一带的樟[2013]挂21号、樟[2013]挂22号、樟[2013]挂23号、樟[2013]挂24号四幅地块，这被业界普遍认为是泰禾集团进军永泰市场的开端。

而在近期，同样位于该板块的江山大名城，开始了全方位的密集宣传，号称“斥资200亿打造6000亩世界级中央生态居住地”，将成为当前永泰最大的造城项目。

不仅如此，郭氏、冠城大通等知名房企也早早在此圈地，加上当前现有的万科城、唐乾明月等项目——

“葛岭—大樟溪”板块，这片“永泰县城的郊区，福州郊区外的郊区”，正随着众多开发商持续南扩的步伐，逐渐进入人们的视野。

永泰，圈地大户：大樟溪、葛岭，引众房企“分食”

追溯福州众房企布局永泰的历史，还得从2010年说起。

2010年的“5·18”期间，冠城大通正式计划投资32.6亿元，在永泰葛岭镇赤壁村开发文化创意产业园。2011年4月25日，冠城大通以1.42亿元的总额竞得永泰县樟[2011]挂01号、樟[2011]挂02号、樟[2011]挂03号地块，总计约940亩。据了解，该产业园将打造为集广电、出版、报业杂志传媒、网络动漫、传统手工艺品、高新技术产品研发及休闲度假娱乐为一体的综合型园区。

2012年2月23日，郭氏集团正式签约闽商生态公园项目，该项目位于永泰葛岭镇溪南村，距福州市区约40公里，总投资35亿元，用地约3407亩；将打造闽商文化博物馆、星级酒店会议中心、休闲养生、体育健身及配套居住等五大区块，形成集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教于一体的公园型综合区。

2013年2月3日，泰禾集团签署《泰禾永泰项目合作开发框架协议》，将投资开发海峡永泰生态旅游度假项目，规划面积7320亩。2014年1月9日，泰禾集团以近1.8亿元竞得永泰葛岭、大樟溪一带的樟[2013]挂21号、樟[2013]挂22号、樟[2013]挂23号、樟[2013]挂24号四幅地块，让该项目步步落实。

而项目进展最快的，无疑是江山大名城。2012年3月19日，大名城发布公告称，其控股子公司名城地产拟与凯创投资合作开发福州市永泰县东部温泉新城项目（即江山大名城）。至2013年11月15日，江山大名城以“6000亩世界级中央生态居住地（CED）”的形象首度亮相，并于近期在东江滨设立了接待会馆，预计春节之后进入销售阶段。

当然，这绝不是房企进军永泰的第一波，早在2012年9月就开盘销售的永泰万科城，以及目前已经交房的唐乾明月，都是该区域的“先行者”。

这意味着，从国内一线房企，到本土各大巨头，继闽侯、贵安、琅岐之后，抢滩永泰，已经成为当下新兴的圈地趋势。

优势：都市后花园&价值新洼地

永泰，素来有“福州后花园”的美誉，并成为福州市民近郊出游的主要目的地之一，丰富的旅游度假生态资源，让许多地产商早早地嗅到了其中的商机和潜力。

“无论是早就家喻户晓的青云山，还是已经开发了的云顶景区，永泰的旅游配套已经先行一步，并形成了一定区域效应，温泉旅游产业的定位也是未来永泰发展的方向，所以在这样的机遇下，众多地产商便以旅游地产或文化地产的名义，抢先圈地。”常青藤营销副总梁楷表示。

事实上，2010年，永泰县全面启动了温泉旅游产业建设，规划了6个温泉旅游聚集区，计划用2至3年时间，在永泰城区中心圈、东部、梧桐地块形成国内规模最大的温泉旅游产业带。这其中便包括了东部温泉旅游新区（江山大名城）、闽商生态园和泰禾·永泰旅游综合体项目，作为永泰县发展旅游产业的重头戏，这些项目将承载起未来该区域的发展重担。

不过，作为开发商而言，更重要的原因仍在于扩充土地储备，而地价较低、资源丰富的“葛岭—大樟溪”板块，自然成为了地市新宠。

以泰禾在永泰拿下的4幅地块为例，根据业内机构估算，加上旅游地产的资本投入，泰禾此番拿地实际楼面价接近1000元/m，合理估算的建安成本为2500元/m，若以6500元/m的销售均价测算，该项目的静态毛利率约为45%，静态净利率约为16%。

这与最高已达6412元/m的闽侯楼面价，无论从可估利润还是周转率来看，永泰都堪称不折不扣的“价值洼地”。

“此外，由于市中心土地持续紧张稀缺，而在永泰通过旅游地产等方式，大多能够摘得千亩以上的地块，大大扩充自身土地储备，这对于泰禾、名城、冠城大通等上市企业而言极具诱惑力。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东指出。

客群：第一波引爆投资刚需

但是，对于在此置业的购房者而言，相较于众所周知的优势，永泰也有欠缺之处。

首当其冲的，就是交通。2013年5月18日，福永高速正式通车，福州市民从南屿互通上高速，仅需半小时即可到达永泰——但即便如此，提起要在永泰置业，不少购房者依然觉得有点困难。

“如果在福州工作，安家在永泰肯定不现实，且不说从市区到南屿还有一段距离，再到永泰就得花上40多分钟；光是每天高速收费都让人吃不消。”在福州工作的徐先生坦言。

同时，由于此前的“葛岭—大樟溪”板块定位为短途旅游区，生活配套方面也十分缺失，即便是这些大盘仍规划了商业、医疗、教育等生活配套，根据新区崛起的经验，也需要5年以上的长时间积累。

“所以在相当长的一段时间内，这里注定还是投资者的天下。”张旭东表示，从目前万科城及唐乾明月的销售情况来看，这里还是吸引了一定的投资客群，若新亮相的楼盘推出6000元以下的单价，依然还会有足够的吸引力。

“2011年贵安新天地刚亮相时，很多人也在观望犹豫，但当时谁又能想到去年卖出了100亿呢？”

运营：可持续产业化发展是关键

但就长远而言，永泰“葛岭—大樟溪”板块未来发展的关键，绝非短期内的地产开发销售，而在于能否真正实现产业化新城的运营。

实际上，面对上千亩甚至近万亩的超大地块出让，政府的土地出让思路，早已由过去的单纯靠卖地赚钱，变成地块价值开发带来的可持续经营发展，进而形成区域型产业集群，最终源源不断地产生税收，形成发展的良性循环。

“纵观目前出让的这些地块，泰禾、名城、郭氏等企业拿下的地块属于旅游地产，冠城大通则属于文化地产，要发展产业化，就必须保证实实在在的人流，而这些都需要靠项目配套的及时跟进来吸引。”梁楷强调，继贵安、永泰之后，琅岐也将成为下一个旅游地产集中地，届时无论是投资客流还是实际的旅游客流都会存在被分流的风险，因此在“地产培育旅游”的阶段，要尽快依托永泰原有的旅游效应打造出适合自己的定位和品牌，最终让“旅游反哺地产”，这样“葛岭—大樟溪”板块也才有持续的生命力。