2009年万达入榕，启蒙了福州人的综合体概念。此后，福州商业地产高速增长，规划及在建项目达到十多个。

然而，在快进过程中，综合体市场或因过度炒作，盲目跟风，有的项目中途搁浅；或因重“销售”轻“经营”，让人们对其整体关注度降低。

5年后，福州综合体市场将迎来最强的上市潮，此时，华润万象城入榕，能否再振，为整体市场重注信心？或是成为综合体发展纠偏的契机？

回顾过度炒作综合体有点“疲”

2009年万达入榕，启蒙了福州开发商对综合体的认知，其自持运营、先租后建、提袋消费为先的做法不仅改变了福州原本传统的“卖了再说”的商业地产开发模式，其销售的成功更引发了福州综合体开发热。

2010—2011年，福州涉商地块明显增多，密集推出了多个综合体地块。除了传统商圈外，福州市在建和规划的城市综合体有十几个之多。

竞争的突如其来，加之大部分开发商之前并未有商业操盘经验，更多的综合体变成了住宅或商业地产销售的载体。

“在物业销售之后，如何兑现综合体的承诺却对开发商的实力提出了挑战。”有业内人士透露，2013年，南三环周边一项目就因快交房配套综合体未动工而被购房者投诉；在金山，某综合体项目则数度变更商业模式。

商业地产招商难、运营难、做出特色难……诸多难点不仅困扰了福州商业地产的发展，也让市民对福州综合体的未来产生质疑。

转变精挑细选综合体不再“滥”

从2013年开始，虽然福州供地“重商”趋势不变，但对商业地产开发的门槛显著提高。

如泰禾拿下的2013-44号地块，要求竞买人或其控股公司在全国有不少于两个商业综合体项目，每个项目自持商业规模不小于8万平方米；广州富力拿下的2013-05号地块，则要求竞得人所开发的项目中整体经营，不可分割销售的商业、写字楼总建筑面积不应少于4万平方米。在2013-51、53号地块，亦有“竞得人所开发的项目中整体经营、不可分割销售的商业建筑面积不应少于8万平方米”的苛刻要求。

显而易见，在政府有意无意地对房企资质和实力“筛选”下，福州商业地产开发正逐步从早期的求“多”转为求“精”。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东指出：“综合体项目不仅关系开发企业自身发展，更关系整个城市的运营，如果开发企业缺乏实力与经验，综合体项目就很难起到推动城市发展的作用，福州此前也不乏前车之鉴。正因此，政府在招商引资乃至地块招拍挂的同时，更青睐找有品牌、有资金、有经验的企业来开发，确保综合体不仅能够建得起来，还可以顺利运营下去，而且规划不走样。”

影响大鳄入榕市场潜力再被看好

如果说万达给福州综合体发展带来了启蒙作用，那么华润万象城或许会起到共同成长与繁荣的作用。

它首先会提振福州综合体市场的信心。华润置地福建大区新闻发言人表示，福州消费品总额位列福建第一，占全省总量的三成以上。与华润万象城已开业的5个城市（深圳、杭州、沈阳、南宁、成都）相比，福州市的人均社会消费品额、城市居民可支配收入及消费性支出等指标，均优于成都和南宁。可以说，福州的总体消费水平很高。有业内人士认为，在当下人们对福州“综合体产能过剩”的质疑声中，华润万象城依然坚定携一大一小两个购物中心入榕，让更多开发企业对福州市场容量和消费能力有信心。

商业“反哺”综合体或再“复兴”

而目前在建或欲建商业地产项目的开发商均考察过万象城，其“增加自持物业比重，用商业反哺房产”的开发模式也曾为业界带来启迪。

实际上，“商业地产运营决定价值”的影响早已显现。如五四北泰禾广场、东二环泰禾广场只出售外街；苏宁广场一期全部自持，全程自行开发、招商、营销、运营管理；世欧王庄购物中心同样是采用订单模式建造的集中式商业。

此前，泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康在接受记者采访时曾表示：“住宅是通过销售的产品来实现利润的最大化；而商业地产是从开发、持有、经营，再到实现利润的一个过程，更注重经营所创造的价值和资产升值所带来的长期利润。”

而在本土实力房企由住转商，谋求多元化发展的过程中，对综合体的操盘方式也出现改变。世欧地产董事长林晓彤就认为，“像住宅那样将商业物业通过销售的方式来回笼资金，虽然能在短期内实现利润，但容易在后期产生一系列的问题。从企业长远战略发展来看，持有型商业物业可以通过其有效的经营管理，为企业带来持续稳定的利润来源。”

正是外来大鳄的推动以及本土房企谋变，造就了这一波新兴综合体出现了与以往截然不同的面貌。