N本报记者 林姿

低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……这些福州楼盘定价规则正在潜移默化地发生改变。目前，福州楼市中，一些楼盘正在采用一种更迎合市场的定价策略和更为随机灵活的定价体系。

这些“新价格”是如何制定的？市场效果又如何？它们又会对福州楼市产生怎样的影响？

福州楼市出了“新价格”

传闻1

闽侯县城新区一综合性大盘春节前开启了“新价格”，坊间对此一直争议不休。

据记者了解，该楼盘在节前推出了一批73~129㎡高层住宅房源，起价在6800元/㎡左右，均价则在7500元/㎡左右。这样的价位让许多购房者吃了一惊。

从去年起，该楼盘的在售均价一直保持在9000多元/㎡。一些亲历现场的购房者告诉记者，现场一些售楼员直接说，价格比之前降了1000多元/㎡。

调查:这个楼盘难道真的降价了？为此，记者对上述项目所推房源以及销售情况进行了一番调查。

延续其快速销售一月一次开盘的风格，闽侯该楼盘在今年1月底曾开盘，据售楼人员表示，均价在7500元/㎡左右的房源在社区中较为靠内位置，不能看江。但对于为何此时推出低价房源，售楼人员并未回答。

有市调公司负责人告诉记者，维持高价，量会走得很慢，该楼盘用相对非优质楼栋特价抢市场客户，以保证其快销及销售指标。

传闻2

春节期间，有业主发现市区五四北某大型楼盘在年前逐步对存量房源展开调价。

购房者李先生在春节期间听说，在售的房源多为90㎡、120㎡、140㎡，这些房源正在特惠，有些大户房型的单价不到13000元/㎡。

调查：昨日，记者又向售楼部咨询，目前推出的房源位于项目东侧，毗邻公园，同时是距离学校最近的一个地块，售价在13000元/㎡左右。而目前主推的另一区域，则是“低密度花园洋房”，建筑密度较低，单价在14500元/㎡左右。

另据记者调查，该楼盘于2011年前后推出，项目规划面积超千亩，社区分为6个区域，涵盖低密度产品、花园洋房、高层住宅等。随着其社区逐步成熟，高层住宅的价格从2011年10月的10500元/㎡到2012年8月的12000元/㎡，2013年升至14500元/㎡，但销售情况在福州楼市中排名前列。

因此，对于此次价格出现的调整，销售人员承认价格是比之前略有下调，“目前，市场刚需需要价格刺激才会出手，而且房源的地块也没有之前的好”。

反应 “新价格”市场感觉挺好！

福州楼市出现“新价格”后，市场不仅不排斥，接受度还很高。

闽侯出现“新价格”的楼盘在1月底以均价7500元/㎡的价格开盘后，销售明显加快，较之2013年开盘9000多元/㎡价位时，去化率提升20%~30%。而在2月底开盘时，均价超过8000元/㎡，但1个月后，去化率立即下滑。而五四北项目尚在认筹中，具体情况还待开盘才见分晓。

“新价格”会不会引起楼盘定价前后冲突，从而导致老客户不满？据记者了解，在打出“新价格”后，就有老业主致电询问的事情发生，但随后业主发现实际上房源位置的差异性较大，不具备可比性。

有不愿具名的业内人士亦表示，这招其实是十分巧妙的价格策略。

“房源位置不同，价格自然不同。上一期房源剩下的尾房，经过一段时间可以推出做特惠，只要与本期在售房源相比有明显降幅，就会很有吸引力。举个例子，上一期房源的尾房价格在12000元/㎡左右，历经大半年时间后以13000元/㎡价格做特惠，虽然比目前在售房源的14000元/㎡均价低了1000元/㎡，但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是，将较好的房源制定一个价格，给买房人一个预期心理参考；然后推其他房源时，价格略有下浮，就能给买房人一种很划算的感觉。不管是纵向比，还是横向比，开发商都有得赚。”

背景 以往，开发商如何定价？

“一般来说，在一个区域板块内，楼盘之间会形成一个大致的价格，我们也会按照这个区域的价格进行定价，不论涨跌，步伐都比较一致。”闽侯上街一楼盘的销售经理告诉记者。一个区域即使有价格突出的楼盘，差价也是有限的。而如有品牌房企或大盘，其定价也容易成为区域风向标。

除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。

而以往，开发商的普遍定价策略就是“低开高走”。

地产营销

“存抵”再流行

虽有部分项目已经展开新“价格体系”，但市场中多数项目还是以释放优惠信号为主。其中，“存抵”已经成为主流动作。

如阳光城西海岸新品樱语、金辉国际住区推出“存1万抵5万”，三盛国际公园剑桥区预约存2万抵5万，凤翔湖滨世纪SOHO存5000抵2万，建发领第138㎡团购1万抵10万，三江城88~132㎡新品存5万抵8万。主推特惠房源的也不在少数，如2月22日融侨外滩最后22套毛坯房限时抢购，香开新城推出15套一口价特价房。

“低起价”的更常规。东方名城尚郡115~181㎡9816元/㎡起，三盛国际公园剑桥区10333元/㎡起，还有项目打出垫付数月月供的“特别优惠”。

不过据记者了解，这些看似“凶猛”优惠的“含金量”不算高。以最为普遍的“存1万抵5万”计算，一项目在售均价12000元/㎡，以90㎡计算，折扣后价位在11500元/㎡左右，也不过低了500元/㎡，抵消了“开盘即涨数百元”的传统涨幅。

解读高房价抗性较大

每年春节后，似乎都是优惠爆发期。

业内人士林先生表示，“尤其是库存难以消解的当下，为了给3月传统旺季预热，不少房企选择一定的促销或者让利优惠，希望撬动被房贷收紧影响的客户。”

数据显示，目前可售商品住宅23655套，按照去年成交速度，至少得去化14个月。面对着房子“越卖越多”的高库存，许多项目都开始花心思做出优惠。

林先生分析道，有些楼盘在推出不同产品时，价格在10%幅度内调整，是撬动市场的一种策略。“更多以优惠做噱头吸睛。”

而从库存的套均面积来看，大户滞销的情况十分明显。因此，大户型的优惠、调价行为更加明显，欲尽快清仓突出重围。

张旭东认为，“从2013年下半年开始，购房者对高房价抗性逐渐增加，2014年初肯定要缓一缓。”

另一方面，大多数开发商靠去年赚的钱已经可以“吃饱饭”，不太会主动割肉跳水。因此，部分开发商为适应市场做出调价动作以试探消费者，更多的是用相对“低价”吸引客户。