N本报记者 林姿

2月福州楼市最终以943套的成交量落下帷幕。

曾屡屡因返乡潮形成旺季的2月却呈现出明显淡季特征：推新乏力，成交陷入低谷，房价滞涨……不断“走冷”的数据究竟因何而起？

而3月伊始，情况明显好转。开发商重振旗鼓迅猛推新，首周周末便有4盘抢先开盘。新品扎堆入市会否逆转颓势，成就“金三”？或许从已开盘的4个项目的去化情况中可一探端倪。

回顾2月

新增：865套房源，5个月内首次供小于求

2月申请预售超过200套房源的项目仅有世欧王庄220套，三江城416套。而全月的新增房源仅有865套，与以往动辄数千套的新增房源数量相去甚远。尤其是多个“1月拿下一栋楼预售”的快销型项目，在2月也没了声音。

新增房源的减少，还与开发商忙于去库存有很大关系，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东坦言：“春节假期因素，去库存因素，多个企业内部人事调整，开盘推案节奏放缓。”

库存：高位下滑

据介绍，房地产存销比的合理区间为6~9个月，偏小区间为3~6个月，偏大区间为9~12个月，过大区间为12个月以上。

从前几个月的情况来看，2013年10月—2014年1月连续4个月供大于求。因此虽然2月新增房源数量下滑，但市区并非无房可卖，相反整体库存仍在高位，达到23885套，面积为303.09万㎡，创下历史新高。以去年月均1664套、205199㎡的成交计算，需要14个月左右能去化完毕。此外，从套均127㎡的面积来看，大户型积压尤为严重。

成交：943套，低位抬升

新增房源“卡壳”，成交亦不尽如人意。与近四年同期相比，今年2月成交仅高于2012年2月。对于项目营销人员来说，最直观的感受就是：“春节市场冷了不少，无论是备案数还是认购数，都出现了下滑。”

受经济大环境影响，不少返乡客也出现了谨慎和观望，直接导致春节市场成交乏力。最能反映市场热度的开盘中，2月份仅有4盘选择开盘，比去年同期多一次。而1月份则有12个开盘。但2月份开盘的楼盘，几乎都“高调造势低调开盘”，防止客源被其他项目抢走。

张旭东表示，2013年房价上涨明显，形成的涨幅也需要时间消化，因此成交出现低谷。值得注意的是，1月份的套均成交面积则为141㎡，2月份降为113㎡。“2月份刚需房源的成交拉低了套均面积。中大户型的高总价抗性，使得较小房源的低总价仍相对青睐。”

房价：15466元/㎡，小幅微跌

据百城指数显示，2月份，房价出现了0.66%的“微幅”下滑。但从购房者的市场感知来看，市场中并未出现房价下跌的感觉。

据了解，在2月份有明显价格调整的楼盘，也只是结构性调整，以区域位置优势相对较弱的房源入市，与之前区位位置较好的房源形成“差价”吸引眼球。另外优惠也以有限的特价房、“存抵”最为流行，整个市场的价格还是趋于稳定。

即便是成交低迷，先知先觉福州公司总经理张炜胜认为，“在2013年销售行情不错，似乎也不足以形成开发商以价换量的动力。”

区域：闽侯成交连续半年下滑

大环境的低迷，使得原先的成交高地闽侯也难以“独善其身”。闽侯月成交量从2013年8月的2500多套后进入下行通道，直至目前的1200多套。与去年同期的1587套相比，降低了两成左右。

涨势惊人的闽侯，也令刚需开始难以承受。从为数不多的开盘来看，原本七八成去化率的常态逐步降低，甚至有的不足五成。据记者了解，有项目作出价格调整后去化明显提升，但再次提价后去化率旋即下滑。可见，主力客群刚需对价格更为敏感。

“金三”打响 前哨战

3月首周，开发商重燃推盘热情，有4盘开盘。

而此次相对集中的“推盘潮”也被诸多业内人士视为试探金三市场凉热的前哨战。

揭秘：开盘价稳

这一战究竟如何？记者综合克而瑞、中原、立丹行等多个市调公司数据显示：

保利西江林语推出一栋18层共计36套复式新品，均价15200元/㎡左右。去化在六七成。此前，西江林语在今年1月底首次开盘，平层价格在15000元/㎡左右，12层的一梯一户的大复式在16500元/㎡左右，去化率和此次相仿。

金辉淮安国际住区本次推出100多套房源，户型在90多㎡的刚需房源和120多㎡的改善型房源，去化约七成，均价在13000元/㎡左右。其中，90㎡户型作为热销。在1月19日，金辉淮安国际住区开盘价位与此次相仿。

西海岸本次推出100多套房源，价位在8500~9000元/㎡左右，据市调公司数据显示，去化约六成，价位与去前12月28日的开盘相比，并无明显提升。

贵安新天地贵泉苑推出一栋楼货量，去化在六七成左右，价位同样没有明显变动。

预期：“金三”竞争加剧

进入3月，开盘及推新量明显增多，据海都房网统计显示3月有推盘动作的楼盘共20个。有业内人士认为，3月虽然推新量增加，但价格会维稳。

主要原因是去化难度增加。福州仓山区一项目负责人告诉记者：“去年年底前出现一波抢客潮，透支了楼市不少客源。而年初，受政策和传言影响，造成客观观望情绪增加，所以，现在新房源的蓄客周期普遍延长。”对此，张炜胜表示，“在目前市场双方博弈期，用较为稳定的价格试探市场是良策。”

博仕后市场部经理林周亦认为，“3月首战战绩对接下来将要开盘的项目提了个醒：涨价不明智。”

但也别指望福州楼市有“以价换量”的动力。不少业内人士告诉记者，很多开发商去年底“藏”下了不少销量，它足以弥补3月前的销售不足。其次，因为工期、推盘节奏等原因，楼市供求比还是保持平稳，甚至会出现供略小于求的状况，因此不可能有大的价格波动。不过，林周认为，3月，楼市价格政略可能会更加灵活，再出如表价上涨通过优惠形式拉平，或以推出位置欠佳房源或降低楼盘造价来实现另一种价格调整。