N本报记者 刘梦宁

不限购、亦商亦住、门槛低……SOHO一度成为福州楼市销售的“全能王”，热销全城。

随着限购政策带来的三年黄金发展期结束，随着SOHO版图的不断扩张。业内人士已经预测到，即便没有解封住宅“禁商令”，“万能”的SOHO也会有囧境。

因政策而大热的SOHO产品，会否也因政策而沉寂？“避风港效应”消失，“万能”的SOHO前路几何？在售项目和尚在规划中的SOHO产品，又将如何应对市场变化？

变局：山雨欲来SOHO从黄金期迈入尴尬期

近日，据媒体报道，福建省工商局发布消息称，只要不扰民，家庭住宅可以申请办公司。这意味着，福州市自2011年5月起开始的“住宅禁商令”受到动摇。

在多位业内人士看来，“住改商”禁令一旦放宽后，受到最大影响的，无疑是福州市场上一度销售火爆的SO⁃HO产品。

克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“SOHO的热销，与楼市的政策调控有着密不可分的联系，尤其是限购政策出台后，开发商更加偏重主打SOHO‘可居住’属性，以满足受到限购政策影响的购房者，及人们保值增值的需求。因此，SOHO产品在福州出现了爆发性的发展。”

然而，一旦这种限购令退去或住改商的禁令放开，SOHO的未来并不乐观。业内人士江映辉透露，“毕竟SO⁃HO相较于普通住宅，年限更短、售价更高，居住使用成本也更高，以前能注册企业，是SOHO产品最大的卖点，在禁令放宽后，它的优势将不再。”

趋势：市中心项目 回归商业本位

一旦禁令放开，作为市中心的SOHO项目，将迎来与住宅产品的直接竞争。

事实上，从2011年房地产调控以来，福州住宅地产遭到限购，SOHO的开发商们大多延续住宅的销售方式销售商业出身的SOHO产品。

“以后，SOHO的销售要更专业，避免和价格更低的住宅直接竞争。应该要招聘商业人才，完全按照商业办公类产品来销售SOHO。”业内人士林先生认为，SOHO要回归商业投资的属性及定位，才能与住宅产品形成区隔，实现良好的商用办公性能，满足真正的市中心商业需求。

他还提醒，对于回归商业定位的SOHO项目而言，成熟的区域办公氛围显得极为重要，区域商业办公氛围的成熟与否，直接决定了该片区SO⁃HO的投资前景。

近郊项目或专攻投资需求

与前两年大量放量的市中心SO⁃HO项目不同，近郊板块正逐渐接棒市中心，成为SOHO销售的“主战场”。（详见下表）

而未来，正荣财富中心也规划推出两栋SOHO产品。此外，据了解，位于桂湖板块的融汇温泉城也规划了11栋6~12层的小高层精装SOHO产品，户型面积在35~60㎡之间，也预计在4月份推向市场。

一在售SOHO项目负责人表示，“目前福州市场上在售的SOHO产品供应总量相较以往并不大，相对于以往SOHO集中在市中心的情况，如今随着福州的城市扩张，市中心土地稀缺，房价上涨，SOHO的开发正逐步向三环外、闽侯、连江、桂湖等周边区域发展。这不仅可以满足不同人群的置业需求，还能通过丰富项目品种业态来规避风险，并作为项目容积率的一个搭配，实现项目价值的最大化。”

而对于尚处于产品规划期的开发商，业内人士建议，应适当对SO⁃HO项目进行规划调整，首先是在层高方面，尽量做到挑高，增加产品的附加值。此外，在户型设计方面，也应该与住宅产品形成区隔，“例如住宅设计面积在60㎡以上，而SOHO面积设计在30~60㎡之间，走小面积精装修路线，专攻缺乏经济实力的刚需过渡客和手头有小额资金希望保值增值的投资客。”

近期热推SOHO项目  板块   户型区间  价格

凤翔湖滨世纪   闽侯荆溪板块 36~93㎡ 均价8000元/㎡

世茂上游墅    闽侯县城新区 26~40㎡ 均价9000元/㎡

西海岸项目    闽侯县城新区 38~55㎡ 本周推盘价格待定

信通中心     闽侯南屿板块 39~89㎡ 尚未推盘价格待定

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