N海都记者 林姿 刘梦宁

随着东二环泰禾广场从65万m扩容至150万m，东二环板块再次成为市场焦点——

区域内融侨悦城、保利香槟国际、香开新城三足鼎立，主力户型逐渐从刚需进入复式和大户阶段。与此同时，板块内项目均价已经从当初的最低值13000元/㎡升至17500元/㎡，区域主力复式户型突破20000元/m大关。

价格、面积的增长不断追平市中心其他区域，“价格洼地”东二环还能走多久？东二环会否如其他涨幅较为猛烈的板块一样进入涨价瓶颈，达到天花板？

价格

涨幅直追“传统高地”西二环

西二环向来是福州最为繁华的楼市“传统高地”，我们选取了西二环周边两个热门项目的年均价作为参照进行对比——在2012—2014年间，融信澜郡增幅达到27%，融侨锦江悦府增幅达到23%。而东二环区域内的保利香槟国际增幅同样达到23%，香开新城增幅也达到16%，成为市中心板块的新起之秀。

与此同时，板块量升价涨迹象明显。保利香槟国际从最低谷时期接近1.3万元/㎡的均价上升到17551元/㎡，复式产品更是达到19000元/㎡的价格。香开新城也从最低的1.2万元/㎡左右跃升至17600元/㎡，而融侨悦城复式户型均价达到2.2万元/㎡左右。这种涨幅增速紧追福州“传统高地”最为繁华的西二环板块，领先于市中心其他板块。

户型

长“大”变“高”主攻刚改

在户型方面，近期复式大户正在过去以刚需户型为主的东二环区域崭露头角。

融侨悦城相关负责人表示，项目一期主力为三房半至四房户型，小部分三房。香开新城有关负责人介绍，项目此前70~80㎡左右的户型都卖完了，整个项目还剩六栋左右，以中大户型为主，现在主推99㎡的5房，接下来会推出135㎡左右的新品。而保利香槟国际亦是相仿，从2013年开始其力推户型就在100㎡以上。

虽然户型面积逐渐扩大，但不能说东二环一下子就从刚需转向高端。“准确地说目前是面向刚改”，据融侨悦城售楼人员透露，项目主打89㎡四房，“层高六米，实用面积140多㎡，去掉公摊有120多㎡，得房率较高。

近乎同时，保利香槟国际也推出旗下复式组团“香颂”，推出89~240㎡三至四房新品。“其中120㎡的复式实用面积能做到146㎡，同样是6米挑高。”此外，香开新城推出“99㎡=五房，一生不换房”的宣传。对此，克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“早期东二环主推普通住宅产品，近期多以复式升级溢价产品为主，但区域短期内仍然将以刚需及首改为主导产品。”

二问东二环

涨得会不会太快？

东二环区域内房价从2012年最低值13000元/㎡的均价升至目前的17500元/㎡，区域涨幅达35%，这样的涨幅会不会太快？

融侨悦城相关负责人表示，东二环是市区板块，和新区板块先有住宅后有商业的开发模式不同，东二环配套先行，依靠着区域最大商业项目东二环泰禾广场造势，板块从“生”到“熟”的时间大为缩短。不过，因为东二环的房价基数比较低，属于后发制人。即便是目前的18000元/㎡均价，较之其他市区板块22000元/㎡左右的价格仍有差距。

以综合体带动房价上涨，但最后虚火回落的例子并不少。以西二环项目为例，因万宝商圈、闽江北CBD的兴起，区域内项目价位已超2万门槛。但高价并未带来高成交，目前开盘去化已回落至五成以内。在台江万达落户后，周边住宅项目亦出现数千元涨幅，“虚火”过后，价格出现回落，周边二手住宅售价依旧不能超越2万的天花板。

所以，有业内人士提醒，商业配套仅是一个支持价格的因素，起决定作用的应该是需求状况。未来东二环区域还有包括融信、泰禾、中联等多家开发商的新地块即将面市，板块竞争也将更为激烈。

成交会不会下降？

东二环板块近年的成交一直火热，据CRIC克而瑞福州机构数据中心统计，保利香槟国际三年实现供应3894套，成交3345套，整体去化率86%；而香开新城不足三年实现供应2208套，成交1608套，整体去化率73%。主力客群大多是八县进城置业者。

但这部分客群对价格较为敏感，有业内人士指出，过往东二环相对不太高的价格、合适的户型、城区的地段很好地满足了这部分客群的需求。而随着房价攀升，“价平”优势减弱。与此同时，东二环板块房源户型扩大，总价提升，类似产品在市区多处有分布，这会否分散客群需求，从而降低东二环成交？

有业内人士认为，虽然东二环板块有融侨悦城等纯新品牌盘入市，或会对该板块产生“新刺激”，但不可否认的是，今年以来，市场陷入观望，房价高企房贷收紧导致购房者出现“抗性”，不仅刚需乏力，改善型需求更是严重萎缩。

立丹行福州市场部总监徐鹏志指出，现阶段的价格已经迈入一定的高位，购房者面对这样的涨幅和价格，需要重新消化和接受，市场将重新进入维稳阶段，不会出现像去年一样的涨幅。