N海都记者 邱岩

2010年10月10日福州版“限购令”正式出台。

此后的近四年内，这项政策始终影响着楼市的一举一动，而每逢一年之交，“限购会否取消”的争论总会再度出现。

刚刚过去的4月，这个争论又来了——这次，不似空穴来风；这次，焦点落在了马尾。

难道这次放宽限购是来真的？又为什么会聚焦马尾？若真放宽，又能给楼市带来怎样的影响？诸多疑云，弥漫着整个4月楼市。

传闻

限购“松绑”，风声再起

一切风声，源于4月18日召开的福州市第一季度经济形势分析会。

在会上，福州市住房保障和房地产管理局透露，下一阶段将完善适合福州市房地产业发展的政策措施，探索分区、分类调控，避免一刀切，例如对马尾适当放宽商品房限购等，以促进全市房地产市场的协调健康发展。（详见本报4月19日Y01版）

消息一出，“放宽限购”的消息迅速不胫而走。“与以往大家凭空讨论限购会否取消不同，这次是从官方会议上透露出的消息，虽然没有落地，但可靠性极高。”一位开发商如是说。

无独有偶，从4月至今，南宁、无锡、杭州萧山区、天津滨海区、郑州、宁波也纷纷传出限购放宽的信号，其中南宁市更在4月28日晚正式发文称：4月25日起，广西北部湾经济区内的北海等多个城市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此举被业界普遍认为是“打响了限购放宽第一枪”。

马尾，成突破口？

而福州马尾，也就此成了楼市舆论的新焦点。

最先反应的，自然是开发商。5月6日，在马尾开发十年的名城地产就举行了“对话楼市，论道福州楼市新政”的活动，意图以论坛形式将“马尾或放宽限购”的消息公之于众。据相关人士透露，名城地产后续还将根据这一议题展开针对性的营销活动，将销售带动起来。

而其他板块的开发商也通过各类不同渠道探听限购放宽的虚实，更希望这类利好也能延续到自身板块。在传出“限购放宽”消息的当天，记者就接到了五个项目负责人的来电咨询，此事件的关注度，可见一斑。

探讨

部分放宽，师出有名？

为什么福州限购令最先放宽的可能性在马尾？

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东告诉记者，在今年全国楼市探索“分区、分类调控”的大背景下，原本作为“一刀切”的限购令有了调整之机，而马尾区作为经济技术开发区，在福州五区中相对独立，即便放开限购也不会对整体楼市产生直接冲击，“从影响最小的区域着手，这也可以看出政府对于放宽限购政策的审慎”。

不仅如此，在业内人士林先生看来，福州新区的造城规划，也成了“马尾需要放宽限购”的最大理由。实际上，在2014年的福州市“两会”期间，《福州新区发展规划》草案就已备受关注，根据规划，福州新区正是以马尾新城为核心，其中马尾新城规划面积就将达到740平方公里，预计新区项目完成投资1000亿元。

“这样一来，作为城市未来向东的发展方向，马尾需要更大的开发体量来延续新区发展，放宽限购也在情理之中了。”福州立丹行市场部总监徐鹏志分析，实际上，南宁放宽限购政策也是在“促进北部湾经济区同城化”的大背景下进行，以此参考，福州以马尾为率先试点探索限购放宽，的确颇有可能。

观点

限贷仍在局面难改？

但是，在已执行逾三年的限购市场下，即便限购政策放宽，能否真正带来利好？

持怀疑态度的人，占了大多数。

“经过三年多来的市场消化后，当下楼市面临的最大困境是限贷，而非限购。”徐鹏志强调，当前的“限贷”主要是开发贷与房贷，对于开发商来说，申请开发贷的难度大大提升，许多开发商只能依靠信托、民间融资等方式筹集资金，而对于购房者来说，申请按揭的时间更长，部分福州银行甚至在基准利率上浮10%的基础上还要收取额外手续费，不仅降低了购房者的买房意愿，也放缓了开发商回款速度，从而令开发成本大大提升。

同时，近期的楼市成交低迷主因也在于购房者对价格抗性带来的需求萎缩，与限购的关联性不大。

“从福州的房源库存来看，按照4月的销售去化速度，当下库存量需要在13个月才能去化完毕（简称存销比），而往年的存销比则一般在8~9个月之间，库存压力也促使开发商必须快速出货，保证资金流转。”张旭东表示，根据市场种种表现，即便限购在某个区域放宽，带来的更多是心理影响，而实质性影响仍有待观察。