N经济参考报

传统销售旺季楼市继续“遇冷”，“五一”小长假全国54个城市总成交同比下降32.5%，北京楼市成交创7年最低，表明全国性的房地产市场拐点已基本确立，未来我国楼市将进入一个以“空间”置换“时间”的通道。

当前我国楼市见顶回落，主要是终端住房需求萎缩和居民购买力过度透支这两个因素共同作用的结果。2012年我国城镇人均住房面积为32.9平方米，为1998年的1.76倍，与部分发达国家基本持平，已实现了居住面积的跨越式提升。考虑到我国人口密度大而土地资源稀缺的实际情况，未来人均居住面积继续大幅提升的空间已经非常狭小，且我国人口老龄化日益加剧，终端住房需求将陷入实质性萎缩。

同时，过去十多年城市住房价格持续过快上涨，已经过度透支普通居民购买力，加剧社会财富向一线城市、中高收入群体流动，限制普通居民购房能力提升，并明显影响到楼市去库存的进程。截至2014年3月末，我国商品房待售面积达5.22亿平方米；前三季度全国房屋新开工面积为2.91亿平方米。未来一段时间，我国楼市去库存压力将会显著增大，房价见顶回落趋势已经不可阻挡。