5月12日，一则会议纪要在楼市中引发轩然大波——

人民银行副行长在5月12日召开的住房

金融服务专题座谈会上，要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应（以下简称央五条）。

与此同时，多地微调楼市限购政策得到默许，加之1-4月房地产投资增速负增长，各种政策相互影响交织，自然引发了关于未来楼市走向的诸多猜想——

楼市调控真的会放松吗？优惠会减少，房价会反弹吗？对此，本报记者采访了多位专家和业内人士进行深入了解。

先知先觉福州公司总经理 张炜胜中原地产福州公司总经理 蔡俊立丹行市场部总监 徐鹏志业内人士 林先生主持人：海都记者 林姿

市场

信贷紧缩威力猛于限购

事实上，在福州，房贷发放“难、慢、贵”已经是不争的事实。

今年初在榕四大银行首套房贷利率向中小股份制银行看齐，开始上浮5%至10%不等。

据榕中信银行某网点人士介绍，中信首套房贷利率需在基准利率基础上上浮15%。在二套房方面，则要在基准利率基础上上浮20%或者30%不等。不少银行人士都认为：“今年算是近年来房贷利率最高的年份。”

不仅如此，放款速度也很慢。一家银行人士告诉记者，他们几乎只向合作楼盘的购房人发放贷款，且放款还需看企业信用评估。

有开发商告诉记者，对于限购城市的项目来说，能够一次性付款的客户不仅少，而且很多也不再具备购房资格，而有资格、有需求的刚需客户，资金实力有限，利率的提升对这部分人影响很大。正是因此，“房贷紧缩威力远大于限购”。

银行贷款依然是开发商主要资金来源。有业内人士透露，“开发商近50%的资金来源于销售回款，20%来源于开发贷，其中销售回款受银行按揭影响非常大。”

而银行个贷收紧使得部分开发商的销售回款受滞。

据介绍，近几年来，福州已出台规定，住宅楼封顶放款，但如今封顶后还需再等3~6个月才能放款，开发商资金周转周期延长。有市区项目负责人告诉记者：“靠首付支付工程款，而地价款、开发贷等都要靠后面七成的银行回款。房子卖了，按揭款到不了，资金难平衡。”目前很多开发商资金链绷得很紧，与回款慢有很大关系。

走势

提振楼市信心？

主持人：正是因为数个月来信贷紧缩的“不可承受之重”，在央五条出台后，许多开发商都信心大增，纷纷转发该消息。在国家稳增长的环境下，作为拉动经济增长排头兵的房地产行业，是否会迎来逆转，彻底走出低迷？

林先生：在楼市步入下行通道，多地放松调控之时，央行发出信号要求保护刚需稳定市场，算是一个大信号，对市场信心会有较强提振作用，这意味着利率至少不会再往上走。同时，央五条也表现出一种趋势，就是货币政策有可能不会像以前那么紧缩，从而扭转市场中原有悲观、看空心态走向积极。另外，开发企业目前积压在银行的资金并不少，此举也保证了开发企业资金层面的健康运作。

蔡俊：数据最能说明问题。今年1-4月，全国房地产开发投资同比名义增长16.4%，增速比1-3月回落0.4个百分点。2014年1-4月份，全国固定资产投资同比名义增长17.3%，增速比1-3月份回落0.3个百分点。处在降温中的房地产对经济增长出现“负贡献”。

从中央层面来说，势必不会允许房价出现大面积断崖式下滑，造成不良资产加剧，影响房地产投资并进一步影响今年GDP增长目标的完成。因此，此举可以说是为楼市注入强心针，使目前低迷楼市有所改观。

张炜胜：目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，银行不可能冒着亏损风险放贷。而且很多银行提高了对房地产的风险认识，压缩房贷额度。因此，央五条喊话作用更强烈，实质性利好以及楼市的回暖必须后期有配套政策或细则跟进，如存准率下调、公积金额度增加、税收环节减免、利率强制回调等等。各地银行执行力度待考验，不过既然央行喊话，各地银行势必要有所表示，针对刚需的楼盘或会局部回暖。

房价不再降？

主持人：信贷发放保刚需，对房价会否产生影响？

蔡俊：央五条出台目的还是维稳，防止房价大幅下跌或过快上涨。一般来说，通过市场来调节的房价一般会经历“价量齐跌-价跌量升-价量齐稳”的过程。目前楼市出现房价小幅下跌10%~15%，并带来了一定的量升，这是正常的市场调节手段，也是民生和民需盼望的。

徐鹏志：首先要明白，目前的楼市转冷成交下跌的原因何在。一是房价高企，购房者难以接受从而选择观望，等待房价下跌时机，二是个人房贷卡壳，想买都买不了，利率上扬又加重了买房负担。

仅从本次央五条出台的措辞来看，信贷只是解决了第二个问题，但第一个问题并没有解决，定向的轻微利好之下大幅回暖程度都有限，更没有涨价动力。而且信贷放松，开发商销售回款增加、资金压力减轻、促销降价收回，或许也有可能加重买卖双方的博弈期。

张炜胜：政府出台政策是为了稳定市场，不是为房价上涨。如果想依靠政策有很大的回升，可能是比较难的事。房价全面反弹的可能性基本不存在，且楼市房源库存依然高企，而楼市的需求却是有限的，供求关系决定了楼市不存在大幅涨价的基础。

政策限制要松动？

主持人：此前有几个城市以分类调控模式微调楼市政策得到默许，随后又有存准率下调的风声，再至如今央五条出台，而这一切发生在房地产投资增速显著下滑，多地楼市量价齐跌，国家要求稳定经济增长的大环境下。这是否意味着为了稳定楼市发展，以往的一些限制性政策会出现松动？

徐鹏志：政府已明确市场导向的信号，不会重蹈2008年宽松货币救市覆辙，而是平稳市场。以往过激方式转变为更加温和

的方式，用相对宽松的信贷方式打破住房市场“僵局”，但楼市调控政策依然会维持目前的格局。

张炜胜：这并不意味着救市，也不是政策大方向的变化，只是局部纠偏，微调而已，在原来基础上更加明晰政府对楼市调控的意图，不违背治理泡沫的初衷。所谓的微调，是定向微调，是专门针对自住需求、刚需群体的适度放松，客观上还是禁止投资投机需求，而保护刚需购房者的需求。

从房地产角度来说，可以当成是又一救市的信号，有助于楼市交易的形成。而另一方面，这有可能是一种试探，看后续反应再择机出台政策。

蔡俊：原先的信贷政策过于紧缩，甚至刚需也多被卡住，有违楼市差别化信贷政策、支持首套房购买的政策方向，从长远看，对楼市稳定发展极其不利，这确实到了需要修正的时候。央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。