N海都记者 刘梦宁

楼市的观望，在交易量上得到了最详尽的体现，尤其在存量房市场上，这一点更为突出。

业内人士指出，“今年4月福州二手房成交总量仅1500套左右，与去年同期相比下滑近50%。进入5月，这一数字继续下滑，连1000套的底线都难保，而整个前五月的成交环比去年则接近腰斩。”

刚刚结束的端午节行情跟五一节差不多，市场并无太多新意。而价格方面，受到一手楼市的影响，二手楼市以价换量趋势从郊区蔓延到近郊区，甚至“抗跌股”学区房也受到大势影响，主动降低身价。

关注：名校划片房 有房东直降六万

在往年，名校划片房可以说是“硬通货”，从来都是价高抢手不愁卖。据业内人士透露，“去年，1990年左右划钱塘小学砖混结构的房子价格都走到一万五千多元往上，而且要求一次性付款。毕竟位于钱塘小学周边核心区的房子少之又少，一旦房源年限新一些，例如2000年左右的框架结构二手房，单价起码都达到1.8万~1.9万元。”

然而记者昨日走访发现，不少学区房业主“主动”降低报价，甚至有房东直降6万元。中介从业人员也表示，由于客户量骤减，部分学校周边的学区房成交量环比下跌超三成，有的甚至出现零成交。因此，业主急售学区房时会选择顺应大势“主动”降价。

王女士就接到中介电话，得知之前看过的泉塘新村一套约85㎡的两房，还带6㎡的储物间，房东报价直降6万。“这套学区房划片钱塘小学和屏东中学，这类房源一向是供不应求，业主换房子所以着急出手，以前报价是129万，现在降到123万。均价不足14500元/㎡。”

从去年就开始考虑学区房的王女士称，以前中介最常说的就是这种学区房很抢手，“业主不讲价”，而现在则是“您先看房子满不满意，价格还能商量”，急售的“房东”市场预期明显变化。

解读：骊特房产总经理郭华表示，近期需求观望浓重，成交冷淡的市场形势对于房价及业主的心理预期的影响较为明显地体现了出来。“进入5月以后，成交量进一步下滑，部分业主迫于成交的压力，让利意愿明显增加，这也是学区房量价齐跌的主要原因。”

学区房虽然相比市场其他房源更“抗跌”，但市场低迷是普遍现象，学区房自然受到波及。另外，近年来学区房被过度热炒，涨幅远超过普通二手房，所以需求被透支，这种情况下，价格出现部分调整也是难免的。

行情：二手房市场 六月依旧难“淡定”

成交腰斩，市场观望，整体市场持续低迷，成交创至2008年的最低点……二手房市场正在经历前所未有的困境。在这样的困境中，接下来的6月二手房市场还能撑得下去吗？

“今年是自2008年以来最差的行情。”郑先生13年前入行，从经纪人做到店长，再到和他的两位“中国合伙人”一起创立中介公司，可谓白手起家。

他告诉记者，尽管从业多年他们已看惯行业起起伏伏，但今年的行情之差还是让人难以淡定。“2007年整个二手房市场成交量在25000套左右，2008年观望情绪浓厚，年成交骤跌至18000套左右，2009年回暖成交大幅回升，保持在36000套左右。2011年限购令，二手房再度进入低潮期。但随着2012年下半年开始，市场再次出现回暖。而去年三月，受到国五条细则‘二手房个税严格按差额的20%计征’消息的影响，抢签过户的热潮着实又让市场火了一把。”

然而，自去年年末一系列银根收紧、房贷利率上调等政策影响，存量房市场进入了长久的低迷期。尽管福州二手房价格已回落到两年前水准，但“观望情绪还在持续，卖房的在观望，买房的也在观望”。

接下来的6月，除了急用钱的二手房业主会选择变现外，大部分的业主还是处于可卖可不卖的情况，市场行情不好，卖不出好价钱，他们宁可选择收房退市。卖家收手，买家也不关注，在开发商对旗下产品进行价格优惠和让利的同时，不少买家将注意力转投一手市场。受到贷款、政策和一手楼市降价的影响，二手市场将延续基本停滞的状态。

二手中介战略收缩租赁再成主营业务

多家房产中介企业负责人表示，他们在实际交易过程中发现，当下的市场对住房的有效需求都还在，但因为贷款、观望等原因，很多人都在犹豫是否要出手。

已经有小型中介“扛不住”，在面对购房者“犹豫”和大中介抢单的压力时，经纪人开始放出中介费折扣做诱饵，有中介放出的优惠达到了0.5个点甚至以上，甚至暗示客户，“为了做成你这单，也交个朋友，我给你中介费打点折，别跟别人说”。

而大型中介，也不得不采取措施应对，如优化店面布局，关闭部分效益差的门店，减少人员配备，以减少成本支出。“大家都在进行战略收缩，降低成本，并缩小规模，尤其是人力成本。”家天下房产副总经理郑心科表示，成交量持续不佳，而门店的租金一直居高不下，加上每个月的人工成本，这部分的支出也是一笔不小的费用。特别是有的门店一个月有时候只能有一单左右的成交量，有些甚至零成交，而实打实的租金摆在那。“所以该收店的收店，该优化的优化”。

此外，租赁业务和拆迁置

业再度成为中介争夺重点。“今年福州启动了市区多个地块的拆迁，这导致市场上出现了较多的租赁需求。现在各大中介门店的租赁业务量同比上升了三到四成，支撑着房产中介。此外，中介企业们也表示，由于近期市区的拆迁补偿标准也非常高，许多拆迁户都有实力换更好的住房，他们也成为中介争夺的焦点。”从业人士表示，现在“深入拆迁社区求生存”已经成为中介企业的共识，每一个有换房想法的拆迁户，都会有三到四位中介围绕其进行竞争。

□记者的话

让二手房市场有点“长进”吧！

在楼市中，二手房市场的地位一直位处一手市场之后，在人们的心目中，当下拯救楼市最主要的是振兴一手房市场，却不知，没有二手房市的繁荣，一手房市场也不会走很远。

道理摆在那儿。人们买房无非两个目的，一是自住，二是投资。如果前者不去更新换代，楼市需求难以增长；如果后者不通过买卖、出租，又怎么会取得收益？所以，没有二手房市场，房地产也不会如此让人牵肠挂肚。

但二手房市自诞生以来，它的发展速度和水准一直跟不上它的重要性。

且拿服务质量来说吧，在一手房市，买家虽然不至于到当上帝的份，但也备受尊重，而在二手房市，不管是什么身份的买家卖家，整个行业的服务水平也颇为有限；再拿政策来说，最受伤的也是二手房市，加税，第一步总从交易税开始；放款，二手房总是排在最末位……

虽然，自生自灭、不受重视的环境练就了房产中介灵活应变的好功夫，它们在市场差的时候，可以关门裁员，市场好的时候，迅速扩张。但是，对于一个健康的楼市来说，这样的举动意义不大。毕竟，从楼市的发展趋势来看，未来必将以存量房为主，如果现在不注重员工专业素质的培养，提高中介的业务水准，那么到那时，我们面对的仍将是中介的骚扰电话，不够到位和专注的中介服务……我们真心期待二手房市场能未雨绸缪，更上一层楼！