N海都记者 林姿

前有大量在售余货尚未清仓，新品又紧跟着上市，市场销售压力陡增。推新，如何才能在新旧混战的局面中打出声势、争出份额、做出销量？

“其实很简单，在目前以价为先的市场中，没有价格就没有市场。”有业内人士一语道破“天机”：对开发商来说，“没有前期报价对比，也不用担心老客户反弹”的新品，其实更具备打价格战的灵活优势。

据记者多方调查，此番上市的多个新品，无一不是或明或暗藏着各类“调价”准备或优惠手段，力度并不逊色于“清库存”。

谋走量，平价加推为上

对于新开楼盘而言，开盘后的趁热加推至关重要。

“不过，现在这个市场，加推、开盘都很费劲。以往一次加推就涨个几百块钱的，现在连想都不要想。尤其是地段相似、客群相似、产品相似的项目，摆在第一位的就是留住客源。”

目前，闽侯板块的博仕后悦府68~89平方与正荣财富中心二期68~105㎡新品几乎同步加推，竞争就在眼前。“但是项目才开过一次盘，加推也没办法降价，而且还会对后期推盘产生影响。”因此，虽然售楼小姐对外宣称将有300~400元/平方的涨幅，但是私下也可通过各类预约存抵、老带新折扣“抹平”。

换包装，为优惠穿“新衣”

当然，在“无促销不走量”的市场中，新品也是为了给促销一个合理的借口，“新瓶装旧酒”。

据了解，华润橡府二期85㎡一梯两户全通透三房新品加推，每周两套99万特价房，据售楼人员表示，实际上也是拿出此前的余房进行促销。

与此同时，保利西江林语特别推出了“存5000抵50000”的新品团购，据了解，户型为西江悦88/118㎡精装和林语墅115~182㎡复式。其中，很大数量都是此前的在售余房，总量不过200套，优惠折后单价不到15000元/平方米，与前次开盘价格相仿。

“与一门心思特价房、一口价清盘的余房相比，新品实际上招数多。”徐鹏志分析道，“比如老带新、按揭折扣、新品低开、送物业费、老带新、全民营销返点等等，都可以变化为实实在在的叠加折扣。”

调价格，新品定价更灵活

没有前期售价对比，新品显然不担心前期业主的反弹，在入市价格制定上就更加灵活。

如香开新城全新楼栋公开，其99~113㎡户型是三房产品的最后一栋，约在100多套。其中，99平方针对老业主和员工有内部优惠，总价139万，折合14000元/平方。而此前的其余楼栋，特价房价格也多在15000元/平方左右。

阳光凡尔赛宫新品拉菲洋房98~118㎡新品，据售楼人员表示，低楼层价格可达到15000多元/平方，有市调人员对记者坦言，实际均价不到18000元/平方，较之此前在售楼栋又有所降低。

对此，业内人士林先生表示，“目前有许多项目都开出全新的瞰江楼栋或者景观楼王，相对优质的位置，比如具备中央景观，或者朝向更佳，但从价格来看，这样的房源却与前期在售保持一样价格，其实也就是隐形地调价了。”

玩概念，打造蓄客新爆点

当此前的产品、优惠策略不断释放，市场接受度出现疲态后，就有开发商也转而投向其他类型房源的推售，以全新的形象较低的价格，以期成为市场蓄客的全新兴奋点。

如世茂上游墅新推的复式产品，该类产品在2013年下半年做过推售，均价在9000~10000元/平方，当时去化不错。据售楼小姐表示，此番入市价依旧在万元左右，但预计价格还会松动。

另外，市区的保利香槟国际新推46平方的精装逍邦公寓，总价70万起，20楼以下80万，单价也不过17400元/平方左右，精装小户的价格和以往中大户型毛坯价相差无几。

“其实5月开始，首批降价盘已经消化了大量目标客户，跟进降价的项目则难以争取更多销量，普遍进入平缓销售期。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东分析道，“因此，进入6月，房企错位推出更具备价格优势的新品，力求形成区隔，给市场新鲜感，此后再依照蓄客情况定出折扣程度。”