N海都记者 林姿

6月新品爆发，怎能少了城南板块？

犹记得，3月城南板块的禹州天悦湾、泰禾院子就已先声夺人，其他新盘亦都暗中蓄力，竞争风雨欲来。（详见2014年3月5日B04版《楼市“城南风云”强档上映》）

如今，竞争由暗转明。

6月3日，闽江世纪城迎来了营销中心开放。十天后，禹州天悦湾也将启动开盘。双盘齐发，让整个市场再次“向南看”。

放眼城南板块，高端系的泰禾福州院子马上有大动作，低价抢市的三江城颇有群众基础，蓄客多时的禹州也不可小觑，加之现房优势的闽江世纪城、中发印象外滩、南台十六府……待售存量飙升，这个在沉默中爆发的板块又将迎来怎样的竞争？

缘起 城南有了大动作

说起城南，作为市区的边缘板块，在近几年内仅一两个楼盘间断活跃着，直到今年年初，泰禾福州院子、世纪金源闽江世纪城、禹洲天悦湾的次第“发声”赚了一波关注，随后又再次陷入沉寂。

直到6月3日，入市日期一改再改的“庞然大物”闽江世纪城突然选择开放营销中心。据称，当日就已经吸引数百购房者前来咨询。此外，板块内另一项目禹洲天悦湾，在2月份外展点在万象城亮相后，时隔4个月，也将在本周末迎来开盘。

逐一出现的热点，使得沉寂太久的城南板块热度迅速飙升。

“毛坯还是精装，13000元/平方米还是14000元/平方米？”奉行低价走量的闽江世纪城多少价格入市？先行一步的禹洲天悦湾开盘情况如何？悬而未决的价格和接受度这两大热点又给了市场更多想象空间。

就此，一系列潜藏的竞争已经发酵……

博弈 “拼卖点的时候到了！”

对于两大品牌开发商的先后入市，各家开发商喜忧参半。

喜的是，这个默默无闻的板块，从未像现在这般引人注目过。三江城营销负责人告诉记者，“市场目光和人气重新聚拢，并形成共鸣态势。且品牌开发商先行炒作，使得区域认同度在短期内得到提升，免去了后期造势的辛苦。”

而忧的则是，虽然闽江世纪城的价格尚未对外公布，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“但以世纪金源一贯的‘低价走量’作风，大体量销售物业入市迅速掌握区域定价权，这对区域所有在售楼盘来说，必然是一个大冲击。”

走性价比路线的劲敌来临，怎么办？

其中，占据瞰江、地铁沿线优势的禹洲天悦湾就选择先发制人。

在上周末，该项目已经试水开盘。据了解，折后起价9880元/平方米，均价11700元/平方米，“暗开”去化五成左右。“接受度还算比较高。”据市调人员表示，“从3月起开始蓄客，再不开盘客户就要被新项目分流。在这个市场中，购房者买了一波就少了一波，购买力是日渐减少的，因此抢收购房者也是不错的选择。”

当然，板块内楼盘各自卖点不同，“硬碰硬”的时候也未必全无胜算。

如南台十六府靠近仓山老城区，地段优势外加配套齐全。三江城则因距离长乐市区不到半小时的距离吸引了更多“长乐客”，并以低价在第一季度成就单盘销售前十。

而毗邻世纪城，也被认为是最受冲击的中发印象外滩，其营销经理陈琪告诉记者，“营销中心将在8月开放，而销售则会在第四季度。项目将更注重舒适度的打造，与世纪城不同，我们希望可以吸引对品质更有追求的高端改善型用户。”

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“对区域内开发商来说，还是要加深项目卖点的打造和凝炼，细分目标客群。毕竟，借助板块热度渐生，在蓄客阶段就是拼卖点的时候了。”

走势 短期内“卖不出好价钱”？

在闽江世纪城入市后，短期内区域供应量的激增，也让业内人士担忧短期内价格难有上浮空间。据了解，世纪金源可售住宅物业达到五六十栋，且全部近封顶，就连配套的小学也已投建。“只要他愿意，随时都可以放量，且项目年内肯定要去化一大半，这就意味着短期内供应量将急剧上升。”

当然，不仅仅是世纪金源的销售体量令人瞩目，城南板块的其余项目也不可小觑。

据了解，天悦湾有高层20栋。南台十六府已推出6栋，还有12栋。印象外滩第三季度入市，可售物业29栋。三江城一期已经推出9栋，还剩下2栋，二期亦有11栋左右的住宅，或将在年底推出。此外，还有泰禾琼林台、阳光城大都会等新盘的住宅体量。

“目前，城南短期内的供应量已经一举超过福州市区或者闽侯任何一个区域当下的在售体量。”很多业内人士也担忧，“而以当前的去化程度，被存量稀释了购买力后，城南板块在一两年内的价格都会遭遇瓶颈。”

三江城营销负责人坦言，“虽然大家都希望能低开高走，但目前这样的想法很不实际，必然还是平价走量。不管是市场大势，还是板块内部的供应，都不具备涨价的基础，还将走一步看一步。”

张旭东表示，“目前，整个板块的需求区域内的主力购买群体还是看重市区的较有实力的刚需以及首次改善型。但很显然，供应量的增长已经超过区域认同度、购买力的增长。需求却还是那些，无疑价格将走得很艰难。而新盘多奉行低开高走，使得在售老盘也不敢在价格上有任何幻想。”

影响 市区瞰江板块，座次生变？

关注城南价格走势的，不仅是区域内的项目，更有许多区域外的项目。

究其原因，世纪金源在福州区域的另外两大项目——贵安新天地与罗源湾滨海新城，由于体量大、进度快，均成为当地的价格标杆，因此闽江世纪城的价格走向自然也备受关注。

“如果城南板块的主力项目价格实在低，那么闽侯板块也会受到波及，届时我们的客户也都会被吸引到城南板块。”闽侯一项目负责人不无担忧。不过，更多钟情市区却又被高房价“挤出”的购房者并未发现，今年以来，城南板块的价格可以算得上是市区最低。

此前，三江城在第一季度推出的房源均价不足12000元/平方米，甚至部分低于11000元/平方米。如今，禹洲天悦湾开盘价格也会在11700元/平方米左右。比对同样瞰江的金山乌龙江南岸板块、淮安板块，这样的价格都可以说颇有竞争力。甚至与乌龙江北岸的闽侯上街、南屿片区动辄过万的单价相比，价格接近倒挂也是不争的事实。

说起瞰江板块，购房者第一选择就是金山的乌龙江南岸或者淮安板块，城南板块一直被忽略。“与金山相比，城南最大的不足就在于配套尚未跟进，且在售项目较少，区域认同度低。接下来，随着这些配套逐步完善，区域成熟度将得到提升，而区域又是未来东部新城核心地，坐拥三江口CBD、海峡国际会展中心、火车南站、地铁一号线等诸多公建，起点更高升值可见。”立丹行福州市场部总监徐鹏志对记者表示，“在市区的各个瞰江板块中，借助新盘入市产生的规模化作用，城南板块的价值会得到重新认知。”

项目一览

三江城 1新品131~195㎡ 11000元/平方米左右

南台十六府 77~108㎡ 16000元/平方米左右

禹洲天悦湾 88~120㎡ 11700元/平方米

闽江世纪城 75~212㎡    未定

中发印象外滩 90~140㎡    未定

泰禾琼林台 90~140㎡精装高层 未定