N海都记者 庄少虹 林姿

原本一片红火的闽侯楼市，在今年也“蔫了”。

进入6月，闽侯楼市成交出现了9连跌，数据显示，闽侯从最高位去年8月的成交2500套跌至今年5月的826套，甚至6月首周成交出现了历史新低。（详见6月11日B03）

原来领秀大福州楼市的闽侯楼市，为何也开始“卖不动”？面对着这样的处境，大手笔调价会不会是区域项目的唯一出路？

市场 成交连跌9个月

据CRIC克而瑞福州机构统计，从2013年8月开始，闽侯成交一路下滑。2014年5月仅成交826套，与2013年8月的最高峰2500套相差1674套。2014年1—5月闽侯成交5659套，同比下滑28%。

另外，在2013年中，有6个月闽侯的成交数据超过市区。但今年初以来，闽侯却被市区远远甩在后头，且今年初以来市区成交并未出现跌破千套情况。

数据反映出的，则是市场双方主动权的变化。

一闽侯项目负责人直言，“2013年购房者托关系求着买房。2014年，我们到处地毯式搜索找客户。”

在2013年，福州整体市场步步向好，尤其是暑期档，闽侯楼市更是火热。据了解，每个月都有六七个项目开盘，其中群升江山城、博仕后官邸等项目更是一个月连开两次，每次开盘就能涨几百元。“许多项目都是购房者提前一天排队买房，千余组蓄客、开盘售罄当场加推楼栋不在少数。”购房者陈先生回忆道。

到了今年，盛况不再。

1—5月闽侯开盘数量“腰斩”，每个月仅有四五家开盘。“去年开盘都是劲销八九成，今年开盘能销五成就不错了。”立丹行市场经理郑可虹表示。

解读 观望成潮 刚需也乏力

“市场冷热还是取决于购房者的入市积极性。”郑可虹认为，“闽侯区域的刚需项目客户群多是首次置业者，2013年市场过热，使需求出现被透支。”此外，今年上半年以来其他城市降价的消息，让不少购房者持续陷入观望。

不仅如此，这部分购房者购房往往依赖于贷款。而今年开始，房贷利率收紧，银行资金面紧张，直接加大了这类依赖贷款买房的购房者的购房成本，让他们更踌躇。

价格拼不过市区

当然，对这部分购房者来说，闽侯最大的吸引力就是价格。

曾经闽侯以“过一座桥差三千”的宣传吸引来了一大批刚需置业者，尤其是当时，金山房价尚在15000元/㎡左右徘徊，不足万元的闽侯，优势十分明显。

但是，从去年到今年，闽侯房价不断破万，南屿、上街板块的均价多在11000元/㎡左右，较之去年上浮了2000~3000元/㎡，这样的价格也突破了许多购房者的心理预期以及购房预算。

与此同时，由于竞争激烈，市区的城南、金山、淮安板块都动价频频，闽侯的低价优势正在慢慢消失。

据记者了解，金山板块与南屿板块一江之隔的华润橡树湾，近期促销“99万就能买85㎡”，折算11647元/㎡。而此前，不分楼层一口价105万、111万的出现，也直接将均价拉低到12000多元/㎡。淮安板块，金辉国际住区均价同样未超过13000元/㎡。

而城南板块，三江城不足11000元/㎡的售价也备受市场青睐；禹州天悦湾在优惠折扣后均价也只要11170元/㎡；马尾板块，东方名城尚郡价格同样在12000元/㎡左右……

“以上区域的房价直逼闽侯，甚至部分房源出现价格倒挂的情况。而且这些区域的购买群体就与闽侯重叠，在目前以价为先的市场中，低价牌很明显分流了一大部分客源，终结了闽侯一枝独秀的局面。”常青藤营销副总梁恺告诉记者。

应对 “老盘”大步调价 “新盘”选择低开

在销售压力下，闽侯的部分楼盘开年就有所动作。

据记者了解，世茂上游墅开年就打出6800元/㎡起的震撼价，均价稳定在7800元/㎡。同一板块的西海岸，5~14层7999元/㎡的一口价，其均价也在8500元/㎡左右。而在去年，该板块的均价则多在9000元/㎡上下浮动。此外，顺华乌龙江大区高层百余套8888元/㎡不分楼层部分面积一口价，也直接达到清仓效果。

在一部分先动起来的楼盘以外，新盘虽尚未跟上动价步伐，但低开已成为默契。

闽侯一项目营销经理就坦言道：“目前预约量并不算好，在犹豫的购房者不少。我们会根据购房者情绪来定价。”

据立丹行、CRIC克而瑞福州机构等多家市调公司调查显示，5月，正荣财富中心的首次开盘均价10500元/㎡，比预期低了500多元/㎡。博仕后悦府除了7999元/㎡的低起价，18层房源仅9703元/㎡，成为区域首次开盘新低。

宣布要“正式提高售价”的万科又一城精装房，第二次开盘价格也下调近300元/㎡。而泰禾红悦近期房源优惠后价格亦出现200~300元/㎡下降，多数房源单价也在10000元/㎡以内。

“市区盘对闽侯盘的影响不容小觑，它们的供应及价格变动牵动着购房者也影响闽侯楼盘的销售。”郑可虹认为，随着市区越来越多的楼盘出现价格的调整，想要赢过市区盘，闽侯想不动价格不太可能。业内人士林先生也补充道：“而且闽侯项目在去年涨得太厉害，确实也需要一个合理的回落区间去去虚火。”