N人民日报

“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中国董事长潘石屹的“高调看空”，让楼市走向再次成为焦点。

如何看待增速放缓？

交易清淡、供需紧张缓解是今年楼市降温最直接的表现。而部分城市房价止涨甚至下跌，被认为是楼市分化、降温的标志。中国楼市果真进入下行通道了吗？

住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势，“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”

房地产会否出现崩盘？

“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。

更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。清华大学房地产研究所所长刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，一旦楼市出现较大波动将对金融安全产生不利影响。

刘洪玉认为，“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”

地产金融风险有多大？

尽管楼市并未进入趋势性下降，但并非毫无风险。“中国房地产金融风险主要源于房地产开发贷款。”刘洪玉坦言。

去年下半年，信贷政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等“影子银行”，来完成土地购置、开发建设与资产运营。

“影子银行”无疑推高了房地产企业的融资成本，最“便宜”的融资成本在7%与17%之间。今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企均传出资金链危机。

秦虹认为，尽管今年前4月个人按揭贷款偏紧，对企业回款影响很大，“但只要我们坚持不搞美国式的零首付或低首付，坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，我国的住房金融就不会引发系统性风险。”

未来楼市还有机遇吗？

“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。

秦虹分析，目前我国24~28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大”。