偏安一隅的福州北硝烟再起。

6月7日，融汇温泉城开盘，首次推出住宅、精装SOHO共计近千套。至此，福州北的三个超千亩大盘，7000多亩的贵安新天地、1000多亩的中国贵谷、规划占地9000多亩的融汇温泉城终于“聚首”。

在三大盘炒热福州北的同时，问题也随之而来。同是主打温泉自然资源，拥有大体量销售物业，谁又能够成为福州北的领头羊？三盘争霸下，福州北的格局会产生什么变化？

事件 融汇温泉城“低价”入市

6月7日，继2011年10月贵安新天地入市后，福州北再成市场焦点。这一天，福州北另一超千亩大盘——融汇温泉城正式开盘。

据CRIC克而瑞福州机构数据统计，融汇温泉城3月8日正式公开亮相，历时3个月蓄客超千组。当天住宅推出124套，均价8000元/㎡，精装SOHO推出670套，均价8900元/㎡。有市调人员告诉记者，在开盘前一周，融汇就已经试水暗开过一次，效果不错。

对此，有业内人士评价说，“融汇温泉城的价格策略比较好，比此前的‘吹风价’有一定下调，给许多意向购房者‘便宜了’的感觉。而附带精装的SOHO因为不限购，且面积小，总价低，受投资型购房者热捧，所以能在淡市中取得比较好的成绩。”

实际上，融汇温泉城此次开盘，人们更多关注它对区域的影响。

“千亩大盘首次开盘价格，对区域价格影响极大。”继2011年10月贵安新天地5字头低起价入市，近三年时间过去了，福州北的市场会有多大变化？

考验 供大于求已成定局

三个千亩大盘前后入市，先来看看各家待售货量多少。

据不完全统计，贵安新天地一期7500亩，预计今年下半年将推售2000套以上房源；融汇温泉城预计下半年将有2~3次推盘动作，年内或有5万~6万㎡的房源面市；中国贵谷一期1100亩，其中高层10栋，低密度类产品推了200多套。

市场不断走淡，如此体量的大盘摩拳擦掌，首先考验的就是市场容量问题。

据了解，贵安新天地定位商住旅游大城，贵谷则是复合型文化产业综合体，融汇主打温泉旅游。立丹行福州机构市场部营销经理郑可虹坦言，“虽然定位不同，但其主力客群大体上没有太大区别，多数是手中有余钱的投资者。而这类客户在贵安新天地入市后已经被收割了好几拨，出现后继乏力的迹象。”

客户难蓄，也在融汇温泉城的销售中得到验证。据了解，因为蓄客情况未达标，从4月底到5月，再至6月，融汇温泉城的开盘日期不断延后。当然，不仅是新项目，即便是贵安新天地自身，销售速度较之以往也出现下滑。

“区域内的类似住宅产品几乎没有话语权。”中国贵谷高层精装产品V公馆，“正是受制于贵安新天地的住宅产品，才吃了亏。”市调人员表示，“从2013年6月首次入市至今一年时间，仅推出4~5栋产品，节奏滞缓且尚未去化完毕。”

如何抢占愈发稀少的购买力，成为摆在三个千亩大盘面前最大的问题。

应市 第一招：价格战可行度：★★★★★ 效果：★

三个千亩大盘，无论是竞争引发的“鲶鱼效应”，还是配套带来的互补效应，都会让市场目光和人气重新聚拢，使区域产能增强。但是竞争当前，大体量的可售物业入市，短期内对价格走势的牵制不可避免。

从2011年大福州首个5字头起价入市，近三年过去了，贵安新天地的高层住宅售价在6800~7300元/㎡左右。这样平价走量的风格也牢牢牵制着整个片区高层住宅的价格。如贵谷的精装V公馆，即便是目前，其40~90㎡微公馆依旧打出5910元/㎡起，均价则控制在7500元/㎡左右。

纯新盘融汇温泉城首次面市，其价格策略更值得玩味。

面对着贵安更多项目的“虎视眈眈”，虽然融汇温泉城身在市区晋安桂湖，但同样给出了平价——住宅价格8000元/㎡左右，40万~50万元总价的精装SOHO，即便放在贵安，也有很大的价格吸引力。据了解，这样的“低开”策略很符合当下购房者的口味，确实分流了原本打算在贵安置业的购房者。低价带动的开盘去化情况，也超出了销售人员的预期。

第二招：比配套可行度：★★★★效果：★★★★★

面对庞大供应体量，三大盘除了咬死价格外，也在暗中较量。

以贵安新天地为例，项目动建2年多，很多配套已经实景呈现，近期主打日渐成熟的十多个商业、娱乐、教育配套，在市场上开疆拓土。

融汇同样不落人后。融汇温泉城规划有多种温泉旅游业态，项目所在地大规模的实景体验区，以一派田园牧歌的温泉旅游景致吸引了不少客户。此外，购房者颇有微词的交通问题，项目已经加大力度在道路、公交方面着手改进。

相对而言，贵谷的身份就有点尴尬，处在两大以造城闻名的品牌商夹击之中，项目本身配套又乏善可陈。

据了解，贵谷项目投资运营方时代华奥并非开发商科班出身，地产开发经验逊于融汇与世纪金源。虽然项目内部规划有商业街以及其他文化类配套，但目前主要还是依仗周边大盘已成型的配套，这一点与擅长大盘操作的融汇和世纪金源相比，显然不足。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东认为，“大盘成功的关键在于开发商能否实实在在地为购房者提供生活上的可靠支持，包括交通、教育、医疗和社区配套等。”在这一点上，贵谷的劣势较为明显。

第三招：比产品可行度：★★★★效果：★★★★

虽然客群重叠，但三个大盘在不同的产品线上各有优势。

以贵安新天地为例，其高层住宅产品占据了体量的先天优势，借助规模化效应，不仅带动了项目其他类型产品的销售，也占据了区域高层住宅话语权。

中国贵谷200万~250万元左右的联排MINI墅，则因总价较低，且在区域内没有竞争产品，对资金有限的改善型购房者较有吸引力，因此较之其高层住宅而言，销售更为顺畅。

融汇温泉城则推出精装SOHO，总价低，附赠精装，深受投资客喜爱，当作住宅来使用也毫无问题。郑可虹表示，“这类产品不管是在市区还是在贵安，都比较稀缺。此外，融汇的‘市区户口’，为更多购房者看重，这将决定着众多购房者的最终选择。”

张旭东表示：“根据不同的目标客户群量体裁衣。如针对资金不多的投资者开发低总价产品，或针对改善型用户，提供低门槛的低密度住宅，这些特色项目在高层住宅占据主流的福州北还是有较大市场空间。”