N海都记者 林姿

东二环板块，竞争再次升级。

整个6月间，新露面的东二环金尊府和融信后海两大项目秉承高举高打的作风，广告宣传、线下活动不断，让东二环再次成为焦点。

至此，板块内已有保利香槟国际、香开新城、融侨悦城、泰禾金尊府、融信后海等五大品牌楼盘，住宅项目密集程度远超市区任何一个板块。

项目扎堆，竞争必然激烈。老盘与新盘之间，价格的博弈以及客群的竞争，无疑是东二环的年中大戏。

聚焦 新盘爆发泰禾、融信来势凶猛

楼市下半场，东二环动作频频。

5月31日，东二环泰禾广场营销中心盛大开放，泰禾住宅产品又一全新力作——金系·城市中心豪宅首发仪式同步揭晓，泰禾金尊府盛装亮相。延续泰禾邀请主流明星助阵的传统，当红歌手姚贝娜倾情助阵。

6月1日，携神秘“珊瑚”，融信后海万象城接待会馆公开。号称价值18亿的珊瑚噱头十足，点明融信后海直面一线“东湖”湖景、背靠牛港山公园的山湖资源。

此后，两个新盘宣传频频。尤其是融信后海，在临时接待会馆开放后就密集开展线下活动，如寻找世界杯“预测帝”、户型公开以及老业主答谢宴等等。至此，东二环两大新盘集结完毕，并都将在8、9月份开盘入市。

从2011年央企保利入榕首作香槟国际落子东二环，2012年首开、中庚联袂奉献香开新城，2014年本土房企融侨首入东区悦城亦选址东二环，直至如今，泰禾、融信发声，六大品牌房企聚首，声势渐大。

对此，有业内人士感慨：“原来东二环偏安一隅，默默发展。如今，不管是城南、西二环，还是乌龙江北岸，市区再没有哪个板块的品牌房企密集程度能比得上东二环。”

显然，较之原先一两个项目单打独斗，无法做强做大区域市场，如今的东二环多盘齐发，市场关注度骤然提升，成为环二环最热区域。“对板块来说，无疑是个大好事。”

然而，此番新盘上市，在诸多业内人士看来，还是遇上了不好的时候——市场转冷，观望气氛弥漫，客群萎缩。因此，不管是新盘蓄客还是老盘销售，都面临着不小的难题。

新盘出招 主攻豪宅卖点

东二环，一向被认为是八县进城置业者的首选，区域内主流的80~120㎡户型，恰也是刚需和首次改善型的聚集地。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东指出，这个户型区间，既能满足刚需首次置业也能满足改善型的换房需求，同时也保障了房企开发利润，可以说是市区项目的主流户型段。据公开资料显示，此后上市的融信后海的户型也在69~127㎡，泰禾金尊府则规划有70~123㎡高层。

但是问题也随之出现了。尽管产品类型有所不同，但户型总价上的重叠令五家楼盘均需面对贴身“拉锯战”的局面。板块内一项目营销负责人也坦言：“客群选择多，目标客户易分散也是一个问题。”同时，市区新盘上市增多，类似针对此类客户的改善型产品多有分布，客群就有可能被不断稀释。

不过，对冲劲十足的新盘来说，“这都不是事儿”。业内人士林先生分析：“这样的户型区间，主力要么偏刚需要么就是偏改善型。而泰禾和融信，因为先天的较低容积率，无疑可以将针对改善型的豪宅牌发扬光大。”

据泰禾金尊府营销负责

人介绍，作为其金系产品开篇，金尊府定为城市中心豪宅。且还有市区罕见的145㎡~195㎡城央院落，即低密度叠拼产品，为项目加分不少。

而融信后海则号称具备113米楼间距以及东二环最大中央水景花园。据其负责人表示，“我们的定位也相对高端，希望可以吸引对品质更有追求的高端改善型用户。”

老盘防守 主打性价比

相对于新盘高调的豪宅定位，老盘显得更接地气。

在价格方面，据CRIC数据显示，东二环区域内的项目在两三年间涨价逾4000元/㎡，增速领先于市中心其他板块。正是因为房价上涨过快，导致需求收缩，使目前区域产能较之以往有所下降。

然而，面对着“房价天花板”的窘境，后期拿地的项目由于地价较高，在价格方面难以有回旋余地。与其相比，老盘的价格策略就显得更加灵活。因而，目前东二环板块的整体项目暗中动价的举动亦是频频显现。

如香开新城推出全新楼栋99~113㎡户型。其中，99㎡针对老业主和员工有内部优惠，总价139万，折合14000元/㎡。与此相仿，保利香槟国际亦不断有特价房推出，而新品存6000抵10万团购特惠，老业主购第二套9折，此外还推出市区少有的40㎡精装小户型逍邦公寓，总价70万元起。保利香槟国际相关负责人表示：“老盘的雄厚客群基础，以及项目本身的成熟度，都是新盘比不上的优势。”

而其口碑产品更是积累了很多人气。据了解，香开新城99㎡户型主打高赠送率，保利89㎡、113㎡的婚房最受欢迎。而融侨的89㎡层高六米复式得房率较高，也是其王牌产品。

张旭东表示：“这三个盘的热销户型多是100㎡以下，定位更偏重于刚需。对刚需来说，合适的价位和合适的户型，加之市区地段优势，正是其热销的法宝。”

后市

新盘看蓄客，老盘谋走量

在与板块多位营销负责人的交流中，记者发现，如何营销，成为各盘的重中之重。

对于没有市场基础的新盘来说，一炮打响最为关键。在目前市场陷入观望、客群萎缩的大环境下，最考验新盘蓄客能力。

泰禾金尊府营销负责人表示：“我们将通过样板房开放、老客户答谢、实景示范区开放、明星助阵等线下活动蓄客。”

当然，业内人士也认为，“蓄客就是拼卖点。加深项目卖点的打造和凝练、细分目标客群更是新盘需要考量的问题。”

目前，泰禾金尊府就着重宣传东二环泰禾广场的雄厚商业配套。而融信后海，从临时外展点开放至今已经蓄客200多组，“许多客户都是看中品牌以及项目所具备的市区少有的山水自然资源优势。”

对于新盘扎堆上市所带来的机遇和风险，在售项目也有所准备。

一在售项目负责人也坦言：“八九月份新盘销售，届时竞争将十分激烈，各个项目靠这么近，选择东二环区域置业的客户，肯定几个项目都走个遍。在新盘尚未上市的空当，能加快推盘就赶紧推盘。”

五盘齐发，战况究竟如何，本报还将继续关注。

项目一览

保利香槟国际89~240㎡、精装40㎡逍邦公寓

香开新城 在推99~113㎡

融侨悦城 一期89~145㎡三房至四房

泰禾金尊府 70~123㎡高层、145~195㎡城央院落

融信后海 69~127㎡高层