前言：

国家统计局近日公布的数据显示，上半年国内楼市成交呈现量价增速双降的局面，多地成交量大幅下跌，降价潮涌现。福州也不例外。

然而，这样的走冷，似乎不同于以往，并非因为限购、限价等“政策之手”。因此，有业内人士将其形容为楼市自发性进入“变革期”。

在此“变革期”，救不救市、楼市会不会暴跌等问题再次引起关注，市场双方的心态亦产生微妙变化。因此，本期《楼市变革期众生相》将从市场、购房者、房企等多个角度观察这个全新市场下的现象和规律。（详见本期B02、B04版）

7月18日，国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，新建商品房住宅价格下降的城市已扩大至55个（注：5月35个城市房价环比下降)。而在福州，房价下调幅度也从5月份的0.1%扩大到6月的0.7%。

房价下跌，人气下滑。这样的改变，究竟因何而起？

开盘低迷“去化超五成的楼盘屈指可数”

市区一楼盘售楼顾问小李感叹，“今年开的几批房源明显没有之前的好卖了，不少明明要买房的客户，就是不下定。因此，我们现在也干脆不开盘。”

有市调人员告诉记者，从近期开盘的项目来看，开盘去化超过五成的项目屈指可数，多数是推出百余套房源，却只能去化三四十套。

在这种情况下，为了保证开盘质量，许多楼盘都选择暗开，即提前一周暗开或以内部认购的方式试探市场，然后再根据暗开的销售程度选择开盘与否。这也造成今年上半年的开盘次数较之去年同期明显减少。

据海都房网统计，在2012年7月，开盘数达到13次，成为当年前七个月的最高峰。而2013年7月，开盘数也达到14次，市场之火热可见一斑。今年截至目前，7月开盘的也仅有三盛国际公园、正荣财富中心、闽江世纪城、博仕后悦府等四家。

推盘缓慢“一栋楼能卖3个月”

开盘受冷的同时，各个项目的蓄客期也明显拉长。

一个闽侯项目的营销负责人告诉记者，“原本每次开盘前打打广告，蓄客都能超过千人，现在基本是海陆空全上，打电话搜客、各县区拓客、定向荐房、全民营销、提高销售返点等等，即便是如此下血本，蓄客也只有百余组，反差之大可见一斑。”

正是受制于蓄客难，开发商推盘节奏也明显放缓。

据统计，7月首周市区不仅没有新增预售，同时也未有项目开盘，闽侯则出现了三个月来首次周预售零供应。第二周的供应稍有改善，由闽江世纪城带动冲高，然而在第三周，闽侯依然零新增，而市区也仅有香开新城拿到264套预售。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“去年许多楼盘因为销售喜人，基本保持着一个月拿到1~2栋预售的频率，然而今年，多数项目拿到一栋楼的预售，基本都区分户型、朝向、楼层，集中相似客群提升去化率，因此一栋楼房源几乎可以销售3个月。”

□解读

供求失衡，引发连锁反应

楼市从旺转淡，似乎不到半年时间，这样迅速的转变让业内人士都在思考，楼市怎么会发展成这样？

张旭东认为，“今年楼市调整并非由于调控政策的打压及外部大环境的冲击，而是市场内部供需结构失衡导致的自然调整。”

从需求来看，2013年购房需求大量释放，使得2014年的市场需求相对较少。而前几年土地供应增加，导致目前楼市总体供应出现相对过剩。

另一方面，立丹行福州市场部总监徐鹏志指出，在购房者心理上，从春节过后，首先是各大媒体开始不断地“唱衰”楼市，配合全国经济下行、购房贷款难、贷款利率上浮等利空因素，越来越多的购房者心理预期也随之下降，观望氛围日渐浓郁。“去年楼市冲高过猛，房价也达到一个相对历史高位，把未来房价上涨空间透支了，购房者面对这样的涨幅和价格，需要重新消化和接受。”

□记者观察

2014年上半年，福州（市区+闽侯）成交15189套，较之去年减少超6000套。而“量跌价松”无疑也成为目前的最佳写照。经历几个月的调整，房价终于开始掉头向下。在福州6月房价环比0.7%的降幅背后，则是降价从郊区向市区扩展，促销力度步步加大。

对此，多名业内人士指出，这一轮观望导致量价齐跌，这样的变化在近年来极为罕见。在信贷收紧、资金压力等多方因素的作用下，市场供需双方预判转向，购房者观望情绪增大，房企跑量心理渐占上风，新一轮博弈正悄然上演。