N海都记者 林姿 庄少虹

7月，楼市中的价格小动作越来越多，如世欧王庄一口价12888元/㎡、泰禾红悦89㎡高层75万/套、香开新城总价139万起、万科又一城带装修房9988元/㎡起……不断刷新下限的优惠特价，也让购房者心存疑虑，价格是否到底线？现在出手合不合适？

针对当前楼市的“特价房”，记者进行了全面的调查分析，发现确实不少特价都逼近了成本价。因此，有业内人士提醒，不管如何降价，都会是阶段性的，目前楼市价格下探空间已有限。

调查

特价再“刷下限”

近来最热门的无疑就是位于市中心的世欧王庄推出的一口价12888元/㎡特惠房源。在3月份的18888元/㎡特价之后，时隔3个月，近段时间则推出了12888元/㎡特价，起价直降了6000元，颇为吸睛。

全款买房享受更多优惠是一直以来的惯例。之前普遍的全款优惠是9.5折或9.4折，而今，全款优惠力度加大，华润橡树湾推出全款8.8折优惠。据记者调查，香开新城还将针对部分媒体群体推出数十套特定房源8.5折的优惠，即均价16000元/㎡的房源，折后只要13600元/㎡。

同样，南屿板块的泰禾红悦在售的89㎡户型，一次性付款75万/套，较之10000元/㎡均价相当于打了8.5折。这样的价格，与项目此前推出的8888元/㎡特价与79万/套相比，无疑更便宜。

“抢房”门槛再降低

据记者了解，世欧王庄本次促销活动，购房者只要缴纳认筹金就可以参与8套一口价特价房源的抽奖。而这样的促销手段也确实奏效。世欧王庄销售人员表示：“当时的参与度很高，电话几乎被打爆，来认筹的客户也比以往多了许多。”

在第一季度掀起一阵热潮的金辉国际住区也适时降低购买特惠房的门槛。据了解，4月份项目推出的8999元/㎡特价房，需要认购后才能参与抽取，且套数有限。近期，项目则推出了一整栋特惠楼，有7.5折优惠，起价也是8999元/㎡，均价11000元/㎡，比5月份13000元/㎡的均价又低了一截。

在业内人士林先生看来，不论是下调优惠下限，还是降低购买特价房的门槛，还是为了最大可能留住意向客户，更大程度地挖掘购房者，以优惠价格以及现场的活跃度来“逼定”。

观察

特价逼近成本价

随着价格战白热化，如今有的项目的特价房开始步步逼近项目的成本价。

以世欧王庄为例，这样的优惠价格，在购房者陈先生看来，“不仅跟金山的房子差不多，更是接近项目成本价。”

据了解，世欧王庄地块的楼面均价在8653元/㎡。不计配建成本，加上3000元/㎡的建安成本后，世欧王庄的“保本”价已经接近12000元/㎡了。“可见这次的特价非常有诚意，都直逼成本价了。”

此外，香开新城的8.5折特价房折后单价13000元/㎡左右，而溯源起来，项目楼面均价为6807元/㎡，加上建安成本后单价近万元。另外该地块要求代建500套公共租赁房。如此一算，其保守估计的成本价与特价也就3000多元差距。

还有南屿板块的泰禾红悦，其楼面价为3079元/㎡，加上建安成本后单价超6000元/㎡，与目前在推的特价房单价8423元/㎡相比，仅差2000多元。

众所周知，除了拿地价与建安成本外，项目的宣传费用以及各类税费、人力的投入也同样占据成本一大部分。楼盘的特价与成本不断拉近，也让我们看到房企的利润几乎已经逼近“底线”。

市场

降价幅度或有限

实际上，在记者调查的几个楼盘中，不管其特价或优惠是否有噱头的成分，一个摆在购房者面前的事实是：折后价的确是比周边或者之前的开盘价格都低。各楼盘的价格战无论形式还是数量都发生了变化，范围也从近郊楼盘延伸到了市中心众多楼盘，价格策略更加直接。

在7月最为明显的就是，很多楼盘还没开盘就响亮地放出低开风声，以抢占有限的市场份额，价格战也进入“真刀真枪”阶段。市场中多个项目均出现数百元调整，涨价楼盘罕见。另外，相较于从前的“遇新涨”，7月以来，开盘价格就遭遇了天花板。

据CRIC克而瑞福州机构统计发现，正荣财富中心二期开盘均价为10600元/㎡，比首次开盘10500元/㎡的价格只微涨100元/㎡。而同片区内的博士后悦府，第二次开盘中间单元折后均价9400元/㎡，端头单元折后均价10300元/㎡，与首次开盘均价9700元/㎡左右对比未见明显上涨。三盛国际公园剑桥区4月成交价格在16960元/㎡，6月成交均价15466元/㎡，而目前因为户型差异均价也有12500元/㎡左右的。

从目前来看，不排除有更多楼盘加入降价行列，但从降价幅度来说，大幅下调已经不可能，最多在10%以内。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，预计进入三季度以后，成交量会得到提升，而到了第四季度，楼市有望复苏，届时价格会有轻微的上涨。

“即便是降价走量，开发商也不可能做赔本买卖，只能说利润率被压缩了。而且地价高昂，因此房价在未来未必会越来越低。”立丹行市场部总监徐鹏志表示，随着成本的不断增加，新推出的楼盘价格不会出现很大的波动。市场的调整还会继续，目前成交量、房价已经筑底，房价不可能急速下行。

另一方面，“就当前市场成交量看，主要城市成交量基本处于低位，需求继续大幅萎缩的空间也不大，目前的成交量也已与2011、2012年的最低值相当。”张旭东认为，从“量”的调整来看，已经处于底部区域，因此价格也可能会在底部“盘整”一段时间。

□链接

买房或到最佳时？

半年来，各楼盘的价格战无论形式还是数量都发生了变化。

开年后，各楼盘主要通过产品差异来进行价格的调整。此时，虽有部分项目已经展开新“价格体系”，但市场中多数项目还是以释放优惠信号为主，其中，“存抵”仍是主流动作。

进入“金三银四”，由于市场的冷清，价格战的升级，购房者不再满足于开发商的“假动作”，各大楼盘开始竞推“惊爆价”，报价直逼区域房价底线。然而楼盘的优惠虽然劲爆，但特价房通常只有一套或几套，甚是难觅。

时间转入下半年，许多楼盘更是直接将心思动到“均价”上，市场上少则降几百多则下调上千元的楼盘不胜枚举。

不少业内人士表示，楼市动价从年初虚晃几招噱头为主，到目前步步逼近底线，动价幅度也接近最大。房价亦开始筑底，此后，房价或将缓慢掉头向上，因此，7、8月份会是购房者最好的出手时间。