本期嘉宾

福州大学房地产研究所所长王阿忠中庚集团福州研发部负责人王文炳中原地产福州公司总经理蔡俊业内人士林先生主持人：本报记者 刘梦宁

送飘窗、送露台、送地下室、买一层送一层等以往开发商惯用的推销手段，曾一度给楼盘销售带来巨大助力，也颇受福州购房者追捧。然而，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日正式实施，或许这些高赠送产品将成为历史。

建筑面积新规念起“紧箍咒”，能否收紧开发商大行其道的“偷面积”做法？新的计算方法对开发商户型设计的思路有无影响，高赠送产品会否成为“绝唱”？没有了赠送面积，又会不会变相增加市民的购房成本？

就购房者关心的一系列问题，本报邀请多位业内人士进行政策探讨。

新规并非禁“送面积”

主持人：新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式开始实施。相比旧规，新规主要变化在哪？新规中，对赠送面积进行了收紧，飘窗、阳台、双层挑高露台、地下室都要算入实打实的面积。这对开发商的产品研发和户型设计有没有影响？开发商要如何避免“踩红线”？

王阿忠：新规的主要变化集中在阳台、飘窗、地下室等面积界定上，尤其是地下室这一块，新规完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原有规定。

王文炳：总的来说，《规范》的内容更加细化了。比如，在计算面积时，更多的地方都用到了层高高度或净高，并分为3个界限，即计算全部建筑面积、计算1/2建筑面积和不计算建筑面积。这对我们的产品和户型研发团队提出了更高的要求，但只要户型前期设计时更精进紧凑，在新规红线内进行变通，如多设置主体结构外的阳台，将飘窗控制在新规范围内，控制地下室净高等，很多面积计算还是可以规避和减少的。

在售“送面积”产品不一定会涨

主持人：今后报建的楼盘项目，将更难推出赠送面积产品。这会否在一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加“矜贵”与稀缺？福州现有的带大赠送面积的新房或二手房会否受到市场追捧？

林先生：目前福州在售的相当一部分住宅产品中，仍有打“赠送牌”，但这些产品审批基本上都在新版《规范》前通过，所以不受新政影响。至于新《规范》执行后的这20多天内开发商报批的新项目，都是前期拍地的时候就做好了项目规划，而工程和审查的前期工作也已经做完了，但报批是一个长期过程，对这些项目的界定目前还没有明文出台。

蔡俊：在售的高赠送产品，有的利用阳台算一半面积，完工之后开发商封上阳台窗就是室内空间，有的将阳台进深做大，形成小房间，或者将地下室窗井扩大，完工后封上屋顶窗，形成室内空间，甚至利用空调板做文章……这类高赠送产品，在同等条件下，势必更受市场追捧，但是市场的真实情况是，开发商多半已将赠送面积算入房价内，有赠送面积时，开发商的定价会更高一些，说到底受不受追捧还是看综合性价比。

购房成本未必增加

主持人：新规执行后，赠送面积减少，这意味着户型的建筑面积将会增加，会不会变相增加市民的购房成本？

王文炳：正因为建筑面积有所增加，很多准备购房的人担心未来购房成本会增加。其实，房价是由市场决定的，不会因为赠送面积减少而产生较大的改变。如果有赠送面积，开发商可以借机调高价格；如果不能赠送面积，在市场不好的情况下，开发商也极有可能会调低价格。

蔡俊：以往的“赠送面积”

其实也只是营销噱头，对于开发商而言，当然不可能白送，开发商的一般做法是把赠送面积分摊后再折算单价，有赠送面积的楼盘售价一般会比同品质没有赠送面积的要高一些。

林先生：楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积则是偷偷改变容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。而赠送面积在交房后改建的时候也需购房者自行处理，对赠送面积的改造，也会给建筑结构、景观立面带来安全隐患，有的甚至增加邻里之间矛盾。

□揭秘

福州楼盘常见“偷”面积及新规应对

飘窗增面积

由于原建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。当然，想高度超过2.2米也不难，开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，虽然毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时可轻易打掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

新规：窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

有可能的应对措施：控制飘窗窗台高度。

“入户花园”变房间

入户花园在报建时就是阳台，由于只计一半建筑面积，却可以改建成一个房间，是目前开发商使用最普遍的手段，常常把入户花园做得超大。

新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。

有可能的应对措施：将入户花园等尽量做成外阳台。

露台和半地下室全送

主要出现在别墅产品中。由于大露台和2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，这成为开发商增加附加值的重点。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室(外头一般为车库)和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

新规：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米以上的计全面积，结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。

有可能的应对措施：降低地下室高度，其他没招！

福州楼市现有哪些“卖房送面积”现象？市场接受度如何？详见A51