N本报记者 林姿

不断陷入冰点的楼市似乎迎来“逆袭”——

7月最后一个周末，楼市打破“开盘少、推盘慢”的冷清常态，5个项目齐开盘、加推。

在当下行情复杂、大多数楼盘都选择暗开或者不开“慢慢卖”的大环境下，7月扫尾的节点为何会出现开盘井喷？这是否预示着楼市有“回暖”迹象？

回放 五盘齐开，一改淡季“颓势”

7月最后一个周末，记者走访市场了解到，保利懒人公寓、首山新都汇、华润橡树湾、阳光城领海闽江院子、福晟国际中心等五个项目启动开盘、加推。

其中，写字楼项目福晟国际中心、低密度住宅项目阳光城领海闽江院子、首山新都汇均为首次开盘。

在老盘方面，保利香槟国际从今年以来就未有大规模的公开开盘动作。与此相仿，华润橡树湾同样也是走“小量加推”路线。6月份，华润橡树湾推出二期85㎡户型，以“每周两套99万特价房”的形式小幅推售。行至7月底，则启动最后四栋高层销售，打出“88平方100万以内”的优惠。

加上7月前半段的4个项目开盘，虽然7月整体开盘（加推）数量与6月持平，但上周末的五盘齐开（加推），却也给人不小的震惊。

据海都房网数据统计，在上半年的6个月中，排除受春节假期影响的1、2月份，3月最后一周4盘开盘，4—6月的最后一周推盘量均只有2个。相比之下，7月末5个楼盘开盘，情况确实回升不少。

市区一营销经理表示，“通常来说，开发商都是在蓄客量达到1∶1.5甚至1∶2的情况下才决定开盘，因此开盘量就代表着市场累积的热度。”2013年楼市处在平稳期，淡季不淡，7月末5盘齐开；2012年楼市由凉转热，7月底7盘齐开助推楼市向上，多盘齐开并不奇怪。

但由于价格抗性和观望情绪的存在，今年上半年以来楼盘一直推盘较缓，因此，五盘齐开的景象就显得十分罕见。

成绩 高性价比项目热销

上周末五盘齐开（加推），有部分项目销售情况可圈可点。

CIRC克而瑞福州机构数据显示，保利香槟国际懒人公寓为46平方精装产品，项目历经3个多月蓄客，推出1~20层共计200套房源，折后均价16000元/㎡，去化超过八成。

福晟国际中心，首次开盘共推120套，主力面积为62~74㎡，折后均价为28000元/㎡（带装修）。因项目在开盘前几天已有部分客户内部认购，总体去化近八成。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，两个项目不论是价格、优惠力度还是产品所在板块，可以说都具备了很强的优势。

以保利香槟国际为例，目前东二环板块多数是80平方乃至140平方的中大户型在售，小户型尤为稀缺。而在存6000抵5万的优惠后，传统走“总价低、单价高”路线的精装小户型，其均价较之其以往在售中大户型超过17000元/㎡的均价更低，在东二环板块价格高涨中，不到80万的总价成为板块“新低”，综合价格和产品因素来看，颇为吸引人。

而位于二环内的福晟国际中心，与以往多数在100平方以上的写字楼起售面积相比，其最低面积在62~74㎡，首付20万起，产品投资门槛显然更低。且项目采用10年返租的形式，7%的年回报率，月租最高达170元/㎡，以此吸引客户，因此项目在短时间蓄客后就启动开盘，去化效果较为理想。

解读 旧盘拉人气 新盘抢先机

众所周知，今年以来，市场走淡，开盘数节节下滑，“暗开”或者干脆不开的情况比比皆是。而在7月底，为何又出现开盘井喷潮？

市场中有观点认为，目前开发商们是根据自己的项目工程节点做出了开盘的决定。然而在7月最后一个周末，多个项目同时开盘，不单是出于工程节点的因素。业内人士林先生就表示，当前更需要抢市场，拼销量。

“集中在传统淡季开盘，正说明开发商业绩的需要、市场的压力。在客户群体有限的情况下，旧盘拉拢人气，新盘抢占先机，创造各种条件，跟竞争对手抢夺客源的情况，造成了集中开盘的景象。”林先生认为，毕竟不投入竞争则可能一点机会都没有，在工期和预售条件满足的情况下，只能先于或与竞争对手同期开盘，还有分一杯羹的可能性。“尤其是对于新盘来说，在2~3个月蓄客后，就要启动开盘，否则蓄客不成反而陷入客群流失，就不能再等。”

立丹行市场部总监徐鹏志指出，“市场到底会低迷多久，谁也说不清，正是出于对未来的不确定性，部分新盘才等不及抢开。此外，一些楼盘还选择在开盘之前‘暗开’或者内部认筹，一方面是出于抢客的考虑，另一方面也是对销售信心的顾虑。”

另一方面，在7月底开盘，还可以照顾到金九银十，“这时候开盘再过两个月蓄客，正好赶上9月这一波”。

低价牌“简单直接”，最吃香

虽然目前楼市观望情绪浓厚，但是从开盘数据可以看出，高性价比的新盘项目依然受到市场追捧，特别是一些品牌房企推出的低总价、低首付的刚需产品，更是在这一轮“冷局”中创出逆市热销的佳绩。

“开发商有底气开盘，就是想凭借以价换量撬动市场。”业内人士表示，如今市区中高端产品集中放量，除了部分楼盘在价格和产品策略上表现出色定位准确异军突起外，其他产品的销售并不乐观。

虽然多数项目销售“压力山大”，但在营销上的办法却并不多，降价、低开、特价房、低起价依然是“主旋律”。

正如此前房地产大佬所言，“迟降不如早降，慢慢降不如一降到位，晚降不如早降。”目前市场中已经出现这样的现象，在目前市场中“暗降”不断，各个开发商都在玩价格小动作的时候，形形色色的价格噱头让购房者也出现疲乏，等待新的刺激。

“谁能抛弃各类营销优惠的噱头，一步到位公开亮出低价，反而能在一片暧昧的观望情绪中脱颖而出。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“一些拿地成本和开发成本相对较低且体量较大的项目，以直接的对比性降价及快速的价格战抢客，明显奏效。”

后市 下半年热销 第一枪打响？

7月底的五盘齐开，部分产品销售数据喜人，让人觉得“春风拂面”，这是否意味着福州楼市将就此反转？

“目前热销仍属于个案，多数项目开盘去化还是低于五成，甚至开盘只有个位数成交，部分高端项目周成交频频挂零。”张旭东表示，这也从一个侧面反映出，目前市场中的刚需以及改善型需求仍然处在强烈的观望之中。

接下来，市区以及闽侯尚有多个纯新盘先后进入销售阶段，市场压力将更甚。“就目前成交情况来看，只有明显价格调整的项目才有市场，说明购房需求还是一直存在的，只是对房源本身和价格挑剔。‘微风细雨’式地提供优惠已经没有什么作用了。”因此，开发商更应当认清现实，仍然要坚持“跑量”的基本原则，而这，或许才是打动购房者的关键。