七月楼市回顾之调查篇

回顾7月，各项目抢客的营销招数仍难出新，低开、特价房、低起价依然是楼市“主旋律”，价格战继续。而7月的特价房源，尤其引人关注，7999元/㎡起、近百套房源7.5折，指定群体享8.5折、市中心12888元/㎡……从市中心到近郊，各楼盘纷纷加入推特价房的行列。

然而，面对市场上仍旧弥漫的观望情绪，未见明显提振的楼市，窄幅回调的房价数据，让不少人怀疑这些特价真的能成功“抢客”吗？“以价换量”已成房企的必修课吗？

7月特价楼盘去化调查

N海都记者 庄少虹 姚志梅

从年后开始，福州楼市各种优惠、促销不断，无论是市中心板块、近郊闽侯板块、火热的东二环板块，还是竞争激烈的金山板块，许多楼盘都纷纷推出特价房。那么，7月部分楼盘接近“筑底”的价格对购房者来说是否更具吸引力，是否为房企带来预期的效果？一起来看看记者对3个特价样板调查后的情况吧。（以下数据来源CRIC克而瑞福州机构。）

样板楼盘——世欧王庄

板块：市中心

7月成交均价：20561元/㎡1月成交均价：22662元/㎡特价房源：12888元/㎡起房源数量：8套

去化解析：此项目在3月推出18888元/㎡，时隔3个月，7月推出8套12888元/㎡特价及13888元/㎡、14888元/㎡房源数套。这些几乎与成本相近的低价受到全城瞩目，宣传期仅十天，就吸引近500人参与抢购。近期，其又推出了12999元/㎡特价房源，关注度也不低。

样板楼盘——香开新城

板块：东二环

7月成交均价：16761元/㎡1月成交均价：17759元/㎡

特价房源：指定客群享表价8.5折，99㎡一口价

房源数量：近30套

去化解析：随着特价房源的面市，香开新城的成交均价也有微调。本次针对特定群体推出的8.5折房源有20多套，在开盘当天去化过半。另外针对所有购房者的一口价房源目前仅剩下两套。

样板楼盘——华润橡树湾

板块：金山

7月成交均价：14429元/㎡1月成交均价：15359元/㎡特价房源：85㎡100万左右房源数量：30套

去化解析：该项目优惠后低于12000元/㎡的价格以及华润央企的品牌形象让许多刚需购房者为之心动，其7月成交就挤入了福州市区前五的行列。

“截和”“呛声”特价房成捡漏利器

为何特价房源会扎堆上市？记者了解到，7月部分特价房源的上市，是有的放矢——为了“截和”大盘的应市之举。

7月19日，城南大盘闽江世纪城开盘，均价13950元/㎡。当天，世欧王庄推出8套12888元/平方米的特价房源。为此，世欧王庄提前十天开始预热广而告之。“事实上，世欧王庄在推出后均有不定期推出特价房源，但这次的效果出乎意料。”世欧地产营销总监苏晓斌称，7月特价房源推得恰逢时机。据了解，19日当天，有500组客户争取8套房源。

“从项目的客群来看，连江客真的不少，可以肯定的是在与城南项目对比我们的优惠价格后，许多购房者对市中心房源的接受度有变高。”苏晓斌坦言，特价推出后，项目就“截和”不少连江客户。同样“尝到甜头”的还有东二环不少楼盘，“我们特价后的价格直逼近郊部分楼盘，有不少购房者在对比后选择了出手，成交量的确上升。”东二环一项目置业顾问对记者说。

不仅捡漏别家客源，“呛声”周边楼盘“甩低价”抢客也是常有的事情。仅一江之隔，南屿的不少楼盘就接到来自金山楼盘的挑战。7月，闽侯南屿板块的楼盘，正荣财富中心二期开盘均价10600元/㎡，博士后悦府第二次开盘折后均价10300元/㎡。面对如此价格，对岸的金山大盘开始“甩低价”，成功截住了不少客源。据了解，淮安国际住区优惠后只要11000元/㎡的均价，华润橡树湾特价房源是12000元/㎡以下的价格。

拉低总价 刚需小户抢市有方

想要“拿下”观望的刚需购房者，低总价是屡试不爽的法宝。在7月，不少楼盘就纷纷推出低总价刚需户型。

保利香槟国际懒人公寓就率先推出46㎡精装产品总价70万起，项目历经3个多月蓄客，推出1~20层共计200套房源，折后均价16000元/㎡，

去化超过八成。它成功去化也并非偶然，与传统走“总价低、单价高”路线的精装小户型不同，其均价较之其以往在售中大户型超过17000元/㎡的均价更低，在东二环板块价格高涨中，不到80万的总价成为板块“新低”，综合价格和产品因素来看，颇为吸引人。

“一有优惠推出就有不少购房者关注，可以想见市场的需求仍在，只是等待有力的刺激。对于房企而言，与其‘欲降还羞’不如一降到位抢占先机。”业内人士林先生认为。保利香槟国际就掌握住这个先机。据了解，其同一片区紧挨着的另三个项目，接下来都有推小户型打算。放缓推盘节奏的融侨悦城就在赶工期进度，预计接下来将推60~80㎡的刚需户型产品；泰禾金尊府高层也是以70~123㎡的刚需面积为主；融信后海也将推69~127㎡户型。

后市：认清现实房企加速“以价换量”

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，7月福州市区供应3850套，是去年7月供应的2.5倍，成交却同比小幅下滑。但在成交量上，与上个月981套相比，7月的1148套成交量，已上涨17%。

“7月的房价，已经有了筑底的感觉”，苏晓斌称，从不少房企推出的特价房源来看，都接近成本价，楼市下探的空间已越来越小，部分观望的购房者开始慢慢地选择出手，这对接下来的市场是利好的消息。

但对于房企而言，还需认清现实，“对于房企和项目而言，要想改变库存高企的窘境，减轻购买者对于限购、限贷的顾虑，唯有通过价格下调，方能换来销售的增长，加快资金的回笼，降低自身风险。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东直言，在当前市场情况下，“以价换量”的策略会比之前更有效果。

目前，“在市场上部分项目以价换量的降幅有15%，大量项目的降价幅度普遍也在5%~10%。而这一价格变动也获得了市场认同，去化速度有所加快。毕竟福州需求总量仍旧不小，只要有一定幅度的价格调整，成交量回升的速度就比较快。”立丹行市场总监郑可虹如是说。

东二环一项目负责人坦承，“就目前成交情况来看，只有明显价格调整的项目才有市场。开发商应当认清现实，坚持‘以价换量’的基本原则，而这，或许才是打动购房者的关键。”譬如金山两个一墙之隔的项目，有特惠的楼盘，每周就能比“无声”的楼盘多走量超十套。

从买卖双方的博弈中，随着购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

当然，亦有业内人士提示，房企在做好价格文章时，产品的品质、品牌仍旧是重中之重。“从7月的特价房举措来看，并非所有的特价都会出效果。”一业内人士称，购房者会选择那些品牌出众、规划良好的高性价比产品，“一些中小型开发企业的产品，即使跟风价格战亦未必带来成交量。”