N海都记者 林姿

回顾7月，楼市似乎出现了“触底翻身”的迹象——

结束了环比连跌3个月的成交，7月新建住宅成交量呈现轻微反弹，而且开盘热销项目数量亦开始增加。与此同时，7月份以来，福州信贷环境开始宽松，个贷审批节奏加快。

出现变化的数据和政策面，使得相对平静的楼市掀起了一阵阵波澜，历经半年之久的“寒气”正在逐渐被驱散，楼市真要逆转？（本版数据由CRIC克而瑞福州机构提供）

成交 市区“豪宅”备案回升

7月楼市最让人欣喜的就是成交量出现变化。连跌3个月后，7月成交量出现逆转。1148套的成交量，环比6月981套增长17%，甚至同比去年的1186套成交量来看，也仅微跌3%。

而释放出的购买力，集中度趋高。成交备案前三甲闽江世纪城、融侨外滩、融侨锦江悦府三个项目占据了564套，接近整个市区成交备案套数的五成。

从户型来看，推盘重心大多放在中小户型上。如纯新盘首山新都汇拿下293套预售，主力户型为一房（45㎡）、二房（73㎡）、三房（90~101㎡）；华润橡树湾有92套预售，户型为三房（88㎡）；阳光凡尔赛宫有76套预售，户型为三房（100~120㎡）。而最好卖的依然是90~125㎡户型，7月销售414套，占比36%。

除了传统的中小户型平价项目热销外，7月最为显著的是，户型面积较大的高端豪宅项目的备案情况也开始缓慢回升。

如融侨外滩、融侨锦江悦府、融侨悦城的大面积户型备案数量在明显增加，月备案套数均超过50套。体现在成交面积段上，125~144㎡户型成交大幅增长，成交333套，占比29%，较之6月的202套，环比增加64%。

但在许多业内人士看来，7月福州楼市成交数据的上升，并不能反映出市场的真实情况。

7月闽江世纪城一个盘的成交备案就达到453套，单盘带动了福州楼市成交上扬。不仅如此，据克而瑞数据显示，在新增的备案数中有部分是疑似补签。扣掉个案引起的波动，其余项目表现仍然平平。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“市场是否复苏，至少要看成交回暖的持续时间。而如今福州楼市回暖也只是轻微的波动，且随机性比较强，并不能说明市场已经复苏。”

闽侯 经济型别墅逆市而上

7月，闽侯楼市成交量也迎来小幅回暖。数据显示，7月成交844套，环比6月的627套，小涨34%。不过，仍然与上半年的月均成交1121套有较大差距。

此外，新增房源两连跌。7月两周零新增，全月供应1008套，环比略跌8%，同样不及上半年的月均新增水平。

其中，正荣财富中心拿到256套，博仕后悦府162套，西海岸128套，泰禾红悦198套。在成交方面，供应大户同样成为成交大户：正荣财富中心、阳光西海岸、博仕后悦府作为前三甲，占据了38%的成交份额。

从成交数据来看，与市区相比，闽侯声势明显转弱。“这很大程度上是由低价优势弱化决定的。尤其是距离市区最近的上街、南屿板块，由于市区的淮安，金山板块的金辉淮安半岛、华润橡树湾等项目的低价策略，导致闽侯成交也被分流。”

值得注意的是，闽侯低密度住宅项目则迎来一个供应小高峰。闽侯更多的项目拿出了叠拼、联排产品入市，其中以经济型别墅居多。其中，正祥橘郡28栋联排预售，阳光城领海40套联排，阳光城翡丽湾33栋联排，融侨小院49栋联排，泰禾红悦32套叠拼。

有闽侯项目负责人坦言：“高层住宅产品遭遇价格瓶颈，去化率下降，因此开发商不得不变换产品策略，将注意力从针对刚需的价格竞争，转到以高赠送、吸引中高端客户上。另一方面，通过不同产品的推出，能给市场新鲜感，吸引不同客户。”

开盘 个盘表现冷热不均

7月福州共有9个楼盘开盘，环比6月开盘数持平，同比去年7月的14次开盘，减少了35%。从数量上可以看出开发企业对市场现状还是保持比较谨慎的态度。不过，从开盘去化率来看，情况似乎要比6月好些。尤其是在7月的最后一个周末，出现了5盘齐开的“盛况”，这为沉寂了一段时间的福州楼市注入了一剂强心针。

从开盘来看，新盘谨慎定价，老盘降价成为主流。

市区的保利香槟国际在长时间未有开盘动作后转变推盘策略。从原先的中大户型转推46㎡的精装公寓，且折后均价16000元/㎡，与项目原先的17500元/㎡均价出现较大调整。三盛国际公园剑桥区推出390㎡~160㎡、9800元/㎡起，均价12500元/㎡，而剑桥区此前在3月公开开盘，均价尚在13000元/㎡以上，同样出现了明显的价格调整。

而正荣财富中心第二次开盘，价格几乎未涨。闽江世纪城，以均价13950元/㎡入市，同样颇具性价比。

“从开盘项目来看，虽然信贷政策出现松动，但是利率仍然高企。因此，购房者需要从开发商做出的房价让步抵消一定贷款高企的成本。因此，热销盘首先是占据了价格优势，或者较原有价格出现明显下调。”

不过，热销虽需要低价，但不是只要低价就能热销。张旭东指出，“除了价格，产品自身的竞争力也很重要。在价格战成为常态的当下，购房者对产品就更挑剔。部分项目虽然价位低，但是品牌知名度不够，或者地段太过偏僻，购买意愿较低，月成交也只有十来套。”

存量 大户“越卖越多”

从楼市供求关系看，楼市仍在底部“徘徊”的迹象更为明显。

新增房源连续4个月供大于求。7月供应3850套，而6月份仅新增1213套，环比大涨217%，供应超出成交2702套。

不过，这并不意味着开发商推盘积极性增强。

从单盘来看，闽江世纪城一家就拿到了超2000套房源，扣除单盘波动带来的影响，7月的新增供应也不过千余套，甚至不及四五月份的新增房源量。此外，传统的推盘大户如三盛国际公园、东方名城尚郡、金辉淮安半岛、三江城等项目并未有新增预售。“由于购房者的观望，成交下滑，开发商推盘动作也受到影响，销售周期不断拉长”。

不过，即便如此，楼市存量依然高企。

张旭东介绍道，“热销项目，月成交能达到四五十套，较之去年同期已经是‘腰斩’。而多数项目的月成交不过10多套。”据了解，不少老盘，因为价格没有明显调整，成交量非常少，甚至有不少楼盘成交量为零。

其中，尤其以大户型为甚。7月，125平方米以上大户型供过于求1000多套，出现越卖越多的情况。

对此，立丹行市场部总监徐鹏志则表示：“归结起来，大户型销售受阻成为最重要的原因。这类房源的购房者受限购限贷影响，客群数量被压缩，加之换房需求不迫切，销售周期就比较长，而且目前市场不景气，更加重了这类购房者的观望情绪，导致去化日益艰难。”