N海都记者 林姿

8月8日，传闻已久的“闽八条”（即《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》）正式出台，持续了四年之久的福建楼市限购政策由此取消。

实际上，近段时间以来，全国各地楼市调控政策变动不断。据中原集团研究中心监测，目前46个执行限购政策的城市中，已经有36个有不同程度调整。

作为国内首份由省级部门下发的限购政策调整意见，“闽八条”引发颇多关注。它的出台有何背景？在为金九铺垫的关键节点，福州楼市又将朝哪个方向发展？本报记者邀请业内人士一同解读。

解读篇“楼市最终应回归市场”

关键词：限购松绑

在全省范围内购房办理签约、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社保缴纳证明。房屋登记机构出具的查询证明只载明一手房套数。

解读 如限购取消，则外地人购房也不必提供相关证明了。

福州作为省会城市，对省内购房者吸引力较大。尤其是放宽对于外地户籍购房者的限定，可以释放省内的购买力，刺激购房需求。

不过，限购影响力已逐渐消化，因此，真正对市场的刺激还是较为有限。

关键词：“认房不认贷”

购房人偿清房贷后，再次申请按首贷认定。首付比例和利率按照规定的低限执行。家庭购买首改房按首套房认定。

购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。

解读 限购放开其实影响较小，但如果放松限贷，则影响大很多。

购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。这条实际是审核贷款时实行“认房不认贷”。这样可以避免误伤那些置换型的自住需求。避免误伤置换型需求，同时也将释放出大部分苦于贷款的改善型需求。

不过，首改房（已有一套房，再买一套）按首贷认定，以及购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，则有些宽松。而且对于“首付比例和利率按照规定的低限执行”，如何执行亦要看银行的力度。

关键词：契税减免

闽八条：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房属于普通商品住房。

个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。

解读在契税标准上，首次购房的，豪宅按照申报价的3%征收；普通住宅，90~144平方米的按申报价的1.5%征收。营业税，满五年的豪宅按增值部分的5.6%征收，普宅免征。个人所得税，豪宅按申报价的1.5%征收，普宅按1%征收。

因此，普宅标准降低，与契税相关。市中心中小户型高档房，也变成普通商品住房了。这一标准的大幅降低，将使更多的房源可以享受相关税收和贷款的优惠政策。

此外，产权证与买卖合同之间的时间差至少在2年左右，此举则将二手房买卖周期缩短，促进市场流动性。

本期嘉宾

知名财经专家 杨红旭

（根据网上公开资料整理）

CRIC克而瑞福州机构总经理 张旭东

福建中原地产市场研究部经理 杨雪梅

业内人士 郑景枫

博仕后市场部经理 林周

（以上排名不分先后）

影响篇 “稳定市场预期为主”

市场将就此逆转？利好有限，钱袋子放松，才最重要

杨雪梅：据监测，放松限购后只有个别城市现较明显成交量反弹，多数收效甚微。这是因为取消了限购，而没有放松限贷，大家没有钱，这抑制了一定量的购房需求。市场要想好转，重点还是看银行配合不配合。如果信贷政策没有跟进，那么更多的只是释放政府的“救市”态度。

林周：目前从市场反应来看，只是有购房意愿的购房者关注如何操作使购房成本降低。不过，目前面临的首要问题是如何挖掘潜在客户，通过炒作“闽八条”的效果，改变看空市场的购房者的想法。

郑景枫：今年以来房地产市场趋冷，市场悲观情绪开始滋生，观望思维盛行。“救市”能否扭转购房者疑虑，尚难判断。

哪些项目受益？改善型项目或“冒尖”

张旭东：本次闽八条出台，对改善型的释放意味十分明显。对改善型来说，高价盘的高比例首付也有望降低，贷款成本降低。而市区项目因为目标客群大部分解禁，因此有可能受益，不过也要辅以价格举动，才能有所收获。

杨雪梅：对原本就主打不限购的项目，可能还是会受到一定影响，原本的不限购优势在限购放松后更加微弱，更需要依靠低价取胜，因此大家又有可能重新站在同一起跑线上，拼价格的时候到了。

如何放大利好？平价走量为上

张旭东：整体的市场认知大家都是有共识的，那就是市场进入了下行通道，将进行长时间的调整。

林周：开发商的一个理性选择就是，抓紧去库存。市场中不是没有需求，即便由此次闽八条放松限购释放的改善型需求，也大多会抱有强烈的观望情绪。价格是决定其出手的关键，谁的价格能打动购房者，谁就可以走量。

杨雪梅：现在各家楼盘都把限购取消当成促销的“噱头”。借着限购取消这事说房价要上涨很正常，但不是真的要上涨。提价并不理性，由于今年多数企业销售任务完成情况不佳，因此首要问题依然还是销量，用价格来对冲信贷收紧对购房者购房成本带来的上涨影响。这样，才能成功收获那些资金不多却又因为限购松绑获得购买条件的购房者。

房价要涨？不可能明显逆转

张旭东：市场不会出现2013年那种冲劲，只是筑底缓慢复苏的过程。政府出台政策也只是希望市场回暖，并不希望房价再度快速上涨。目前银行的信贷和购房者的消费力，都不支持房价上涨。

杨雪梅：对福州来说，市区去化周期超过1年，没有资格谈涨价。最核心的问题是刚需购买力不足。限购放松只是说他们可能有了购房资格，但是购买力还是问题，限贷政策短期难放开。

郑景枫：“闽八条”的优惠政策有效期1年。显而易见，这是一个着眼于短期的“刺激政策”，托底救市意味明显。“闽八条”有助于释放自住需求，但部分政策力度偏大，部分有关信贷政策的可操作性较差，落实程度待考。因此，对市场的刺激程度也较为有限。基于目前缓慢下行的行情，出现明显逆转并不可能。