8月8日，传闻已久的“闽八条”(《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》)正式出台，持续了四年之久的福建楼市限购政策由此取消。

限购放开一周多，许多开发商反馈，售楼部人气明显变旺了，开盘热销的项目也比以往多了。各种复苏迹象的出现，确实给低迷已久的楼市提振了不少士气。

不过，这一切是否只是“昙花一现”？市场的真实温度如何？购房者又是如何考量？本期《“松限”一周楼市观察》与你一同微观楼市变化。

N海都记者 林姿

随着“闽八条”利好的释放，福州楼市信心有所回升。

上周末四盘齐开，再次掀起一个开盘小高潮。不仅如此，从各个楼盘售楼部的情况来看，看房咨询者确实有所增加。另一方面，从成交备案情况来看，主城区成交回落，闽侯则有明显上涨。

成交量能否就此结束探底开始回升，而“冒”出来的看房者是否能顺利转化为意向客户带动成交？一切，还有待8月整个楼市行情的验证。（本版数据由CRIC克而瑞福州机构提供）

人气案场来访量多了

从上周各个案场的反馈来看，人气确实旺了一些。

市区一项目负责人表示，“与以前相比，来访者确实有所增加。原本周末只有几十组客户，上周末却有上百组。多数都是在咨询不限购后将对自己购房产生什么影响，贷款会不会更方便。此外，我们的置业顾问接触下来，很多客户的购房意向也比之前强烈。”

“‘闽八条’出台之后，最为明显的变化就是更多人愿意走出家门到售楼部看一看。虽然这类来访转化为销量的程度还有待检验，但是这也是市场有所好转的标志。”有市调公司工作人员表示，“有人气，才有财气，以前绞尽脑汁拓客都收效甚微，但是政策利好出现后，购房者也都慢慢冒出来了，现在要做的就是如何留住这部分客户。”

财气高性价比项目热了

人气足不足，蓄客好不好，最终还得看开盘。

上周末，福州四盘齐开，开盘当天去化超过五成项目增加，比7月份整体情况好了不少。

据CRIC克而瑞数据统计，华润橡树湾在85、88㎡高层“清仓”后立即推出全新的122㎡四房花园洋楼，蓄客不到一个月，于上周末开盘。本次共推出3栋洋房产品，均为122㎡，折后均价为11800元/㎡，整体去化超五成。

世欧王庄则以“50~55层130㎡天际楼王一口价199万”的特价房带动销售。据了解，当天共计12套特价房吸引了百余组客户现场抽奖，并带动之前的剩余房源销售，销售情况较为理想。此前，世欧王庄用130㎡、160㎡12999元/㎡限时限量抢购蓄客造势，掀起一波电话来访热。

融侨悦城推出“12800元/㎡住二环”的宣传不到一周，便在8月15日连夜开盘，主力为109㎡四房。据CRIC克而瑞数据统计，折后平层均价17700元/㎡，复式均价19500元/㎡左右，由于价格较之前所推楼栋有所下调，更为亲民，开盘现场还出现了排队抢房的场面，总体去化超七成。

不限购区域的贵安新天地，则在蓄客两周后应市推出65~115㎡精装温泉公寓，均价7500元/㎡左右，由于其低总价和周边配套优势，开盘当日就吸引逾500名客户到场，赢得不少购房者青睐。

政策窗口期 利好带动去化

纵观各个项目开盘，有的蓄客不足一个月，有的则有数月未开盘，在“松限”首周默契开盘，究竟为何？

对此，业内人士林先生表示，政策利好的释放，预示着楼市已经见底，确实会对购房者的心态产生一定的积极影响，这从案场来访量就能看出来。但是后续限贷放松政策尚未跟进，利好效应可以说还是比较短暂的。因此，许多开发商也想抓住这难得一见的政策窗口期助力销售。

“前期市场一直不景气，再加上政策的束缚，许多有意向的人都在观望中。近期限购政策取消，购房热情开始升温，所以现在这个时机很重要。”市区一开盘项目负责人表示，“蓄客条件满足的，就趁势搏一把，用政策利好来促进开盘集中去化，加速客户下定。”

走量，还需低价助推

政策窗口期走量，最大利器还是价格。

从开盘来看，上周的热销项目除了品牌优势以外，无一不是做出了较大的价格调整，以价格换销量，特别是一些品牌房企推出的低总价、低首付的刚需产品，更是热销。

福建中原地产市场研究部经理杨雪梅表示：“购房者看房数量虽有上升，但基本以咨询政策变化为主，来访客户的转化量包括意向转签约的转化率都没有明显提升。这个时候，只有合适的价格策略，才能促使这部分犹豫的购房者出手。”

在目前市场中“暗降”

不断，各个开发商都在玩价格小动作的时候，购房者也出现疲乏，等待新的刺激。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“就目前的成交情况来看，只有明显价格调整的项目才有市场，说明购房需求还是一直存在的，只是对房源本身和价格挑剔。”

因此，针对目前的利好窗口期，有开发商已经明确以“回笼资金”为首要任务，其旗下楼盘均会进行大规模的促销。“接下来的政策什么时候出，怎么出，谁也不知道。因此要想趁着现在这个短暂的黄金时机尽快出货，只能大规模促销。”

市区311套环比下跌63.8%改善型项目成为主力军

从数据看，“松限”首周市区成交311套，环比大跌六成多。但实际上，7月市区成交量在扣掉闽江世纪城单盘备案带来的冲高影响后，周均成交套数也不过200余套，因此，扣除单盘成交的影响，上周的数据实际上可以说是12周以来的高峰。

其中，市区改善型项目成为上周的成交备案主力。闽江世纪城备案54套，均价13900元/㎡；三盛国际公园备案60套，均价14500元/㎡。成交主力户型均为120㎡左右的三房、四房户型。从中也可以看出，“松限”带来的市场信心反馈较为明显。

而在前两周市区豪宅项目集中备案后，上周出现断档。

张旭东分析道，“此前市区豪宅的集中备案多数是数月前线下合同转成线上的正式合同所致，大多是补签量而不是新增量。虽然目前‘闽八条’直接有利于市区豪宅，但目前的意向客户大多依然被限贷，因此后续豪宅项目的新增备案量上不去，导致备案断档。”可见，与限购放松相比，市场回暖更依赖于后续房贷政策出现实质性的松动。

闽侯179套环比上涨50.42%

价格让步助推成交上扬

反观闽侯，价格的明显让步使刚需重新回归市场，成交出现上涨。其中，福晟钱隆城备案60套，均价11178元/㎡；世茂上游墅备案32套，均价7600元/㎡。

在“闽八条”出台首周，闽侯楼市的价格战显得更加汹涌。

以南屿板块为例，泰禾红悦“89~125㎡新品预约，日赚1588元”；博仕后悦府推出每套优惠10000元，更有部分余房一口价9888元/㎡；群升江山城“首付23万起”，在你追我赶的促销下，区域均价回落至万元左右。而荆溪板块更是“将低价进行到底”，世茂上游墅最新150㎡复式产品的均价在7000元/㎡以内，成为区域新低。

“对于闽侯、市区的优劣势，大家心知肚明。”立丹行市场总监徐鹏志表示，“限购取消，对于不限购区域来说，原来的优势被摊平，因此只能靠价格予以还击。当下的楼市依然会以刚需盘为主力军，市区外围的项目不断释放低价策略，虎视眈眈，要跨区域抢客。因此，闽侯等不限购区域的户型和价格必须更加亲民，贴合刚需需求，才能扳回一局。”