N刘梦宁

随着海西发展全面提速，福州商业地产也迎来了划时代机遇，城市商务区进入“裂变+重组+新生”的高速成长期，一个CBD的大时代已然来临。

从2011年40万㎡、2012年100万㎡、2013年40万㎡，过去的3年中已经有30余幢写字楼集中入市，180万㎡的供应量“砸向”市场。市中心、闽江北、金融街多足鼎立，群雄逐鹿，福州楼市已掀起写字楼旋风。

调查

福州写字楼格局生变CBD现三足鼎立？

据笔者统计发现，仅2011年，福州写字楼的开发量就几乎达到过去20年开发量的总和。2012年福州写字楼供应量更是大井喷。大量的写字楼开发的同时，福州也由原先单一的五四路商务区向外迅速扩散。放眼福州，海峡金融街快速崛起，闽江北岸商务区横空出世，五四路商务区不再是福州唯一的商务集中区，福州商务区分布格局正发生着翻天覆地的变化。目前在建以及即将开建的写字楼项目三分之二以上集中在海峡金融街以及闽江北岸商务区，三足鼎立的局面已经形成。

“海峡金融街首批写字楼上市大约在2009年年底，而闽江北CBD写字楼则从2012年年底开始上市。”业内人士林先生介绍，这两者中一个以金融行业为主，一个则主打综合性。不过，金融街虽然配套了大量写字楼项目、商业综合体项目，目前也有多家银行在这里圈地建总部大楼，区域内交通、组织都经过合理规划。但写字楼市场的需求有限、同时段大规模放量，造成彼此之间对客群的同质化强烈竞争，使得部分优质写字楼产品也陷入“好货难销”卖不动难租出的困局，如今多数项目在市场上“鲜有发声”。

闽江北CBD则以打造城市“平台”为理念，建设复合型功能的组合，规划合理完备。自规划出台之后，政府已经从路网改造、城市绿化工程等基础设施方面大力扶持，而地铁1号线开工建设之后，穿越闽江北CBD的地铁2号线也进入工作流程。此外，该区域开发热潮不断，福晟集团、富力集团、升龙地产、融侨集团、阳光城集团、万科集团、三迪地产、苏宁集团等纷纷落子，从更高层面提高其在福州几大中央商务区的城市核心地位。这里还拥有地段和商圈双重优势，建成后将与万宝商圈连成一片，与万达商圈遥相呼应，商业氛围十分浓厚，未来潜力无限，但目前该区域也还处于发展中，价值正逐渐彰显。

结论

市中心仍是写字楼不变主题

相比之下，当前仍无限遵循楼市的那句金科玉律——地段，地段，还是地段，市中心的写字楼在三足格局中则显得风头仍正盛。

业内人士林先生认为，这首先和市中心优质写字楼的稀缺性有关。“早期五四路、华林路、东街口CBD的写字楼都保持着较为原始的状态，面临车位配比不足、电梯行驶缓慢、空调系统供给不足、智能化管理设备缺失等诸多问题，这使得市中心新开发建设的优质写字楼价值更为突出。”

其次，在当前走淡的楼市大背景下，越来越多的人笃信地段这条楼市金科玉律。毕竟，多年多城的经验一再表明，市中心资产在行情好时，永远是增值最快的；而在行情不好时，也永远是最抗跌的；即便在租赁方面，经验也一再表明，市中心写字楼的投资回报比远高于外围。

7月5日，福晟国际中心进行了首度亮相。在首次开盘中，福晟集团共推售了120套产品，主力面积在66~89㎡之间，折后均价为28000元/㎡(带装修)。在开盘当天，就实现了总体去化近八成的逆市热销佳绩，这就是市中心写字楼价值备受认可的最佳证明。

“二环内的地段，双地铁配置，66~89㎡的起售面积，令国际中心首付控制在20万起，投资门槛显然更低。而项目7%的年回报率，则大为提高了投资者的投资回报。两者的叠加效应，令写字楼投资者心动转化为行动。”福晟集团有关负责人透露。

其实，回顾福晟商业这匹“黑马”的发展之路——从最早初见雏形的钱隆大第波士堂，到如今福晟财富中心对金融行业的运营，再到福晟国际中心对城市经济的运营，福州商务经济开发的“福晟模式”已经日渐成熟，福晟“中心”系写字楼也正在领衔福州楼市。

福晟财富中心，位于福州城市的绝对中心，布局了整个城区中心的纵横路网，连接东街口、王庄、台江各大核心商圈，地段无可附加。而一条800米的古田路，则云集了工商、建设、中行、农业、交通、华夏、兴业、海峡、民生、邮储、光大、中信、平安、恒生、招商等15家银行，还汇聚众多证券公司以及完备的市政配套，金融氛围浓厚。

而福晟国际中心，位于东二环核心区，坐拥最强商业资源，把握纵横交通路线，毗邻王庄改造新区，相对于业态陈旧交通堵塞的东街口商圈、五四路商圈与商业发展较为缓慢的闽江北CBD、金融街CBD而言，已一跃成为福州最为完善的商业区。加之六一环岛与东二环无与伦比的交通环境，地铁2、3号线换乘口的建设，将带来大批资金流、人流、物流。项目公开到开盘，短短30天的时间收获5亿，迅速占领福州写字楼头牌席位。