N海都记者 林姿

8月，福州写字楼市场出现了新动向——8月23日，北江滨CBD写字楼项目富力中心开盘，均价22500元/㎡，低楼层价格在21000元/㎡左右。而同区域住宅项目均价多在22000元/㎡左右。一向价格遥遥领先于住宅的写字楼项目，与住宅价格差距却渐渐缩小，出现倒挂端倪。

实际上，目前福州市区住宅价格并未猛涨，相反还出现一定下滑，而正值发展期的北江滨CBD写字楼为何价格倒挂？放眼整个福州市场，这样的商住价格倒挂是个例还是普遍现象？

（本文房价系综合CRIC克而瑞福州机构、福建中原等机构数据，最终价格以各项目售楼部为准）

同区域写字楼卖不到“住宅价”

据公开资料显示，8月23日，北江滨写字楼项目富力中心130~2000㎡领馆级精装江景写字楼开盘。据了解，开盘均价在22500元/㎡左右，低楼层价格则在21000元/㎡~22000元/㎡。这样的售价几乎与周边住宅价格“平起平坐”，甚至出现倒挂。

据记者了解，目前，北江滨、西二环区域的高端住宅项目如融侨锦江悦府价格在21000~22000元/㎡，同样是精装的万科金域中央均价在22000元/㎡，而该项目去年高位时的价格在26000元/㎡左右。

福建中原地产总经理蔡俊介绍，一般说来，写字楼价格应高于住宅，因为商业和写字楼成本相对偏高，配置高，投入成本、工程造价都高于住宅，资金回笼期也较长，因此价格要高一些。以富力中心来说，楼面价不足7000元/㎡，而建安成本则超过7000元/㎡，较普通住宅增加一倍，不算营销、税费成本，其建设成本就在15000元/㎡。与周边住宅相比，利润更显“单薄”。

对于这样的定价，蔡俊表示，“按照租售比的年回报率逆推得出。以福州常见的100~120元/㎡/月的租金以及6%~7%的年投资回报率计算，首期售价在21000~23000元/㎡还是比较合理的。”

在售写字楼项目价格滞涨成交缓慢

当然，就目前来看，富力中心“卖得比住宅还便宜”仍然只是个案。

据记者调查了解，北江滨在售写字楼项目中，升龙IFC的售价，低区不足30000元/㎡，高区可达35000元/㎡，三迪联邦中心价格为30000元/㎡。

虽然北江滨的写字楼售价看似“坚挺”，但福州写字楼市场已出现售价滞涨、去化慢的现状。

以台江金融街写字楼项目成交备案价格来看，据CRIC克而瑞福州机构统计，宇洋中央金座2012年8月均价23647元/㎡，2013年最高达28000多元/㎡，而在2014年2月则回落到26000元/㎡。

世纪百联2012年2月均价为23000元/㎡，最低出现在2012年10月19200元/㎡，而在2014年1月成交价则为21000元/㎡。

升龙汇金中心2013年1月成交均价为22785元/㎡，最低出现在2013年7月21599元/㎡，而在2014年6月，成交均价为26892元/㎡。

其中，备案的价格高低跟楼层高低有关系，但大体来看，价格没有明显的涨幅。而从备案套数看，从去年下半年起，多数写字楼的成交出现明显下滑，从2013年月备案高峰时期的十多套滑落至个位数，呈现后劲不足的现象。

投资客群缩水

作为衡量城市发展水平的写字楼市场，如今为何与住宅产品的价格差距不断缩小，甚至出现倒挂？

需求是决定价格走势的重要因素之一。

CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示：“与住宅产品相比，写字楼产品投资属性较大，目前市场需求者多为投资客。而写字楼一般投资门槛比较高，大都整层出售，再次收窄了客群。另外，写字楼投资风险较住宅偏大，对投资人的专业程度要求较高，还要有一定的空置承受能力。层层筛选下来，写字楼的需求不断缩水。”

而投资写字楼与购买住宅有着本质的不同。福建恒升房产代理总经理林其东认为，“购房者购买住宅产品较为简单，周期也比较短。而写字楼投资大，都是群体决策。如果一个企业考虑购买写字楼，首先要衡量企业是否具备资金实力，其次还要结合公司的战略决策。”

最重要的一点是，购买写字楼的行为还是建立在整个社会的经济形势上，如果大的经济环境不好，写字楼市场就很难火热。业内人士林先生介绍：“如今整个实体经济不景气，企业规模减小，数量减少，自用购买的大企业也少，需求出现明显萎缩。”

短期内供应过量

而另一大原因就是写字楼上市量猛增。

蔡俊表示，2013年福州市区写字楼去化仅为16万㎡。按此速度，前几年的写字楼库存至少还需7~8年才能逐渐去化完毕。而2014年的潜在释放更是“海量”，达到40万㎡，如东二环泰禾广场、北江滨钱隆广场、台江金融街二期、东二环多个商服地块将先后入市。

不过，“海量”供应下，写字楼定位不清晰，有效供应少，也为许多业内人士诟病。

目前福州写字楼的供应，大多是“超甲级”、“5A”、“大面积”，但是对应的超大型公司和大企业总部数量依然有限。林其东介绍，“福州本土的大多数企业的特点是资金更多集中在技术、人才等方面，对硬件、固定资产和办公环境的需求不是特别强烈。目前多数写字楼没有做出相匹配的规划，也就无法与这类主流‘刚需’企业实现对接，有效供给有限。”

另一方面，目前SOHO上市量骤升，作为同样可以进行工商注册，租金、售价较写字楼有明显优势的SOHO，吸引了不少难以进入高档写字楼的资金不足的小微企业。

“写字楼的供应时间节点过于集中，短期内实际使用需求不足，导致供过于求。”张旭东补充道，“因此，价格滞涨，以致以价换量抢市场等举措也是情理之中。”

价格战难免个性牌要打

海量供应，需求不足，接下来写字楼市场会否又是一场硬仗？

林其东认为，“市场不好的年份，就会把写字楼缺点暴露出来，比如产品的同质化，过量供应，价格高企，在转让过程中难以分割，标的过大等等。”加之福州市区近一两年商服地块猛增，导致今后一两年商业物业还将放量，至少近一两年写字楼的价格涨幅都会因为供应过大受阻。一系列问题暴露出来后，写字楼受制于去化速度较慢，难免也陷入价格战。蔡俊表示，目前的市场大环境下，大家都在观察市场变化。富力中心的低价入市，亦有很大可能引发区域写字楼的价格体系重塑，不过也是取决于各家开发商的资金情况和后市预判。

此外，除了价格，要想脱颖而出只有打出特色牌。

张旭东表示，写字楼虽然保持历年来持续供大于求态势，但写字楼成交量也在逐年上扬，所以福州写字楼仍然发展可期，只是需要时间沉淀。不过，在目前的市场中，在客群定位上要清晰，针对福州中小企业需求量身定制，提升硬件设施和物业服务水平。而产品划分要做小，高层、超高层产品要打破整层出售的限制，也不失为应市的做法。在行情不好的大背景下，利用返租销售等模式同样可以促进销量。