□“金九强攻”之房企篇

N海都记者 邱岩

错过了“金三银四”，扛过了暑期淡季，9月，终于是来了。第一波大节点，就是中秋。

在不少业内观测人士看来，这是“闽八条”出台后的第一个大型节点，也是年内最后一个传统旺季，一旦再度失守，开发商的压力将愈发增大。

也正因此，尽管“闽八条”改变了市场政策预期，但多数房企依然不敢大意，自8月中下旬起，众多楼盘便早早进入“金九备战期”，从蓄客活动到优惠准备，以价换量、尽快去化依然是市场主旋律。

然而，在依旧扑朔的市场前景下，积极的行动，能否换来如期的战果？开发商与业内人士，对于金九的市场行情又是如何看待？

行动积极 中秋博饼扎堆打响第一战

历年来，临近中秋，博饼这种成本较低，又能迅速带来大量人气、热闹案场的营销手段在楼市推崇备至，今年更是有过之而无不及。

放眼望去，泰禾金尊府、保利香槟国际、泰禾红悦、中联东郡、贵安新天地、罗源湾滨海新城、中庚香山天地、南台十六府等众多楼盘将陆续举办博饼活动，让这个中秋节点迎来前所未有的扎堆之势。

与此同时，购房优惠的搭配，也成为发力中秋节点的基本营销手段：融侨外滩在9月推出每天2套特惠房，世纪金源中秋三盘联动，贵安新天地、闽江世纪城、罗源湾滨海新城均推出中秋特惠；泰禾红悦推出“79万享97m，中秋特惠仅8席”活动；三盛CITY则在9月6日举办水域接待中心开放仪式；名城国际2期也将在9月6日以8888元/m的起价正式公开认筹。金九抢客第一战已然打响。

“中秋节点开发商的主要精力还是在蓄客和助推走量。”业内人士分析认为，“闽八条”出台后，的确让不少购房者改变了后市预期，许多楼盘也在暑期档公开亮相，但当前市场大环境下，蓄客仍未达到开盘标准，也在一定程度上影响着开发商中秋营销决策。

9月中下旬或再掀开盘潮不过，该来的总要来，对于迫切需要去化走量的开发商而言，开盘推量，只是时间早晚问题。

据CRIC克而瑞福州机构初步预计，闽江世纪城、融信白宫、融信后海、中庚香山天地、金尊府、华润橡树湾、阳光城山与海、世茂御龙湾、保利西江林语等楼盘都将在9月酝酿加推或开盘，若加上许多采取线下暗开的楼盘，总供应量或将超过20万m，已呈一触即发的井喷之势。

其中，据记者了解，融信白宫、融信后海、三盛CITY、东二环泰禾广场等楼盘预计均在9月底开盘，闽江世纪城也在报纸广告上明确打出“即将开盘”的信息，预计在9月中下旬，福州楼市将集体进入“开盘时间”。

“实际上，早在7、8月，开发商就已经为9月开始做准备，今年的暑期档也不像往年那样平平淡淡，在做足大量准备工作后，9月底对于大多数楼盘而言是一个很好的时机，既可以为这段长时间的蓄客做一个充分释放，又可以给银十的后续策略提供参考，因此今年9月的推量绝不可小觑，市场也预计将更加热闹。”立丹行福州市场部总监徐鹏志表示。

心态谨慎 开发商理性看“金九”

然而，与大张旗鼓的推量和活动相比，在记者采访中，不少开发商和业内人士对“金九银十”的市场行情却出人意料地低调和谨慎。

“虽然9月会有一波集中开盘，但我们对最后的开盘结果还是比较理性，从今年整体的行情来看，不少楼盘开盘成交率均在40%~45%之间，超过50%已经算非常不错的业绩，所以即便是所谓传统旺季来临，也不能盲目乐观，积极备战的同时，也要谨慎看待当下市场。”一楼盘负责人表示，当下市场，传统旺季节点已经和楼市成交关联不大，关键还是看开发商的价格策略如何真正地让购房者感到实惠。

实际上，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东透露，“闽八条”出台后，许多楼盘的来电量和来访率都有一定程度提升，但只有少数楼盘实实在在地提高了成交率，而这类楼盘恰恰正是购房者眼中“调价到位”的楼盘。

“所以关键不在于我们自己怎么看优惠，而要让购房者觉得优惠，所以在打价格策略的同时，也要强调自身价值，单纯拼价格战，伤筋动骨又费力不讨好。”一开发商强调。

后市预期 “金九”博弈仍在 更广、更大的优惠或将来袭

那么，终于到来的“金九”市场，能否回应楼市各方期待，成为全年楼市的转折点？

“9月的市场肯定将十分火热，但实际成交还是处在博弈阶段。”徐鹏志指出，目前成交率能达到60%以上的楼盘，均是调价到位的楼盘，这也反映出市场尚未出现明显反转的总体情况，而要让市场出现反转，前提是购房者对楼市预期出现明显转变，同时再辅以实际性的调价举措，让购房者觉得这段时间不买，以后一定会涨，二者相辅相成，但目前而言，一方面部分开发商依然未有实际性的调价举措，另一方面购房者虽然因为“闽八条”因素频频来访来电，但观望情绪并未减少，整个市场还缺少有力的“临门一脚”，企稳筑底和博弈仍是现阶段的主题。

与此同时，开发商的营销压力却是有增无减。根据CRIC克而瑞的数据显示，2013年福州销售业绩前十榜单中一半以上的房企在今年销售业绩均出现不同程度的下滑，因此在整体年度指标未有下调的情况下，以价换量依然是市场主题。

“如果还不趁着9月、10月这一波抓紧去化，到了11、12月的年底各类结款节点，开发商的压力也可想而知。”业内人士最后强调。