N海都记者 林姿

“银十”落幕，成交再创新高。

在限购限贷政策陆续松绑后，整个10月，福州市区商品房成交超过2116套，创近4年同期最高，也是今年来仅次于1月的次高成交。

成交量显著提升加之楼市新政频出，会不会引来房价反弹？业界普遍认为，鉴于目前待入市房源量大，以及年底房企资金回笼、销售业绩压力等多方面的考虑，以价换量还将深度持续。

成交2116套4年同期最高

据统计，10月份市区商品房成交2116套，较9月份上涨了25%。这个数据，远远超出了2013年10月的1813套、2012年10月的2045套、2011年10月的893套，为近4年来最辉煌的10月。

同时，今年10月的商品房成交套数，也是今年第二高，仅次于1月份的2231套。尤其是10月黄金周期间，几个热销盘的认购量即超过千套。

一方面开发商抓住窗口期，大批新房源入市，如名城国际、保利香槟国际、中庚香江万里、新榕金城湾、闽江世纪城等项目，在10月份的预售均超300套；另一方面，一些高性价比、成熟板块的老盘成交“走热”，像华润橡树湾、金辉淮安国际住区、三盛国际公园、阳光凡尔赛宫等老盘，虽未有大批量推新，但由于价格有所松动，推出部分优惠，也都取得了尚佳的表现。

多数楼盘降幅超10% 房价“退回”两年前

尽管成交大幅回升，个别开发商酝酿“涨价”，但整体来看，“以价换量”依旧是福州楼市主流。数据显示，福州市区10月成交均价为14900元/㎡，低于2013年同期的15261元/㎡，以及2012年的14925元/㎡。而百城房价指数显示，10月福州新建住宅价格指数为14236元/㎡，低于2013年同期的15181元/㎡。

虽然目前各个统计口径的价格略有浮动，但是走势却一致，就是福州房价已经进入下行通道。

在价格策略方面，多个项目仍然是以虚虚实实的特价房为主。

如融侨悦城针对13号楼预约推出100套特价房源，均价16000元/㎡。此外，闽侯的泰禾红悦推出百套特价房房源，不限楼层，均价9500元/㎡。金辉淮安国际住区周周特价房低至7.5折……

不过也有楼盘直接调低价格或者拿出相对低价项目，或直接抛出价格底线，这类平价入市“简单粗暴”更为受用。

如华润橡树湾直接调价幅度达到26%，以逼近闽侯的10800元/㎡均价在国庆黄金周成为大赢家。与此相仿，纯新盘中联东郡在蓄客期就打出11000元/㎡的价格，挑战东二环的价格底线，收获不少刚需芳心，因此项目首次开盘即成为区域内少见的高去化。中联东郡相关负责人坦言：“现在的购房者对花样百出的优惠、特价实际上已经产生疲态，一味玩噱头只能导致销售疲软，这已经在日常的销售中得到多次验证。因此，我们平价入市，给购房者直观的价格感受。”

“调低售价的楼盘，取得相当不错的成交量。新楼盘低价开、在售楼盘调低价，这就拉低了福州的整体水平。”一房产代理机构负责人说。

跨区域竞争白热化，板块“底价”下调

正是由于楼市各个板块动价幅度明显，导致原本存在明显价格壁垒的福州各个环线、板块价格边界日趋模糊。在这个10月，跨区域竞争已经白热化，市场陷入价格混战。

其中，闽侯-金山、马尾-城南板块之争最为激烈。

以刚需聚集地闽侯为例，原本超过11000元/㎡均价的上街、南屿，受制于金山板块华润橡树湾以及金辉淮安国际住区不断接近万元大关的价格，导致区域价格遭遇天花板，不仅价格优势消弭，客群也在一定程度上分流。正是因此，10月闽侯1172套的成交量，仅有市区的一半。其中，前三名世茂御龙湾215套、中铁城206套、正荣财富中心159套。

同时，城南板块的禹洲天悦湾和三江城也同样不断调整价格，首次开盘11800元/㎡均价的禹洲天悦湾调价后均价在万元左右，而三江城亦步亦趋，同样将价格放低至万元大关。城南板块的频频动作，一江之隔的马尾不得不作出反击，名城国际在国庆期间就直接将价格调至11900元/㎡。

另一方面，在品牌房企扎堆集中的热门区域，如闽侯的南屿、东二环，明争暗斗更是层出不穷。南屿浦上大桥桥头集中了正荣财富中心、博仕后悦府、群升江山城、泰禾红悦等多个项目，定价策略相同、客源雷同，使竞争陷入胶着。在10月前后，各个项目陆续开盘，均价差距不足500元/㎡。

与此相仿，10月份东二环的震荡更猛烈。由中联东郡11000元/㎡挑起，原本已经在17500元/㎡徘徊的区域默契价格遭到挑战。后融侨悦城、融信后海、香开新城、保利香槟国际等项目亦纷纷以特价房低首付等形式迂回调价，使区域均价回落到了15000元/㎡上下。

集中度更高前十占据七成销量

值得注意的是，在10月，中高端楼盘的成交量占比较平均水平有了明显的上涨。其中，90~125㎡面积段成交751套，125~144㎡面积段成交470套。较之9月，改善型购房比重提升。市区如世欧王庄、融侨锦江悦府、融侨悦城、融信白宫等典型改善型项目的成交量也得到明显提升。

在成交集中度方面，销售套数前十的项目共计成交1452套，占据了近七成销量。其中，华润橡树湾以365套居于榜首，闽江世纪城184套，保利香槟国际165套。

这样“大盘大销量”的情况，从国庆黄金周就可一探端倪。国庆期间多数项目的认购量在30套上下，多数重点项目成交量较节前的9月份增加3~4倍。尤其是低价优势突出的项目，如名城国际二期、金辉淮安国际住区、华润橡树湾、万科又一城等四个低价刚需项目表现最为出色，认购量均达到100套以上，为9月份单盘周均成交的5~10倍。