N海都记者 林姿

年底将至，福州楼市骤冷——虽然持续以价换量，甚至成交均价退回2012年。但是，成交却并未延续10月的火热，周成交再次跌入400套以内，一朝回到“国庆前”。

数据上的僵持，则是市场中纠结情绪回潮的最直接表现。

一方面，开发商趁着政策窗口期低价走量之心迫切，另一方面，不断推陈出新的低价却让购房者“买涨不买跌”的情绪回潮。

无疑，市场双方再次陷入新一轮的博弈。

价格VS成交——僵持

价格：退回2012年

从年初蔓延至今的一波波以价换量潮，终于撼动了原本“铁板一块”的福州楼市均价。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，福州市区10月成交均价为14900元/㎡，低于2013年同期的15261元/㎡，以及2012年的14925元/㎡。而百城房价指数显示，10月福州新建住宅价格指数为14236元/㎡，低于2013年同期的15181元/㎡。虽然目前各个统计口径的价格略有浮动，但走势却十分一致——福州房价已经进入下行通道。

从区域来看，西二环，东二环、金山、闽侯都迈出了大举调价的步伐，不少项目的调价幅度都超过20%。而原本存在明显价格壁垒的福州各个环线、板块，价格边界日趋模糊。

以刚需聚集地闽侯为例，原本超过11000元/㎡均价的上街、南屿，价格回调至10000元/㎡左右。同时，城南板块的禹洲天悦湾和三江城也将价格放低至万元大关。与此相仿，10月份东二环的区域均价回落到了15000元/㎡上下，与最高点相比，直接下调了2000多元/㎡。

成交：一朝落回国庆前

然而，“价跌量涨”的惯例并未在目前得到体现。即便目前的房价已经退回两年前，但10月开始出现的楼市小高潮并没能在11月得以延续。

数据显示，10月份市区商品房成交2116套，较9月份上涨了25%。这个数据，远远超出了2013年10月的1813套、2012年10月的2045套、2011年10月的893套，为近4年来最辉煌的10月。国庆黄金周，市场火热，各个项目来访来电量均有显著提升，蓄客数十组不在话下。多个开发商在广告中均宣称黄金周销量破亿。

然而，在经历了四周周成交破500套后，11月的周成交明显冲高回落。数据显示，11月第二周市区普通住宅成交355套，环比下跌32.89%。闽侯的周成交也下滑了超四成。

开盘去化率中也能看出人气的回落。11月以来，万科金域榕郡、香开新城、闽江世纪城、正祥悦澜山、建发领第悦公馆先后开盘，虽然开发商依然采取低价策略，但是销售情况并不尽如人意。

购房者VS开发商——拉锯

购房者：观望再现

价格低位徘徊，成交却不见起色，最关键的一点就是购房者对密集促销已经出现疲态。

市民陈小姐10月份在东二环看中一套三居室，均价16000多元/㎡，准备付定金，家人说再等等。没想到11月份，项目开了新的楼栋，价格直接到了14000多元/㎡。对此，陈小姐感叹道：“买房就是场心理战，谁着急谁就输了。政策变动越频繁，越要沉得住气，不然，让你多掏个十几万都是有可能的。”

另一方面，信贷新政落地后在利率方面依然难以松动，仅仅首付方面的调整还不足以全面调动市场积极性。而更多改善型客户就想再等等。“央行的文件里说了首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍，过段时间，可能银行能给出这个折扣。”

开发商方面的市场反馈则印证了这种观望。金山一项目负责人透露，最近的访客量似乎一下回到了国庆前的状态。购房者又像以前那样开始比价，而且营销活动也很难炒热市场，双十一的营销活动就不如国庆奏效。

开发商：动价频繁

不断以价格示好的开发商也陷入了纠结。

此前不少项目推出的特价房已经逐渐展露疲态，而特价房数量也从十多套直接升级为百套。如融侨悦城、泰禾红悦的100套特价房源，金辉淮安国际住区周周特价房低至7.5折，而还有楼盘直接调低整体均价，或直接抛出价格底线。如华润橡树湾直接调价幅度达到26%，以逼近闽侯的10800元/㎡，成为10月大赢家。中联东郡则打出11000元/㎡的价格，挑战东二环的价格底线，俘获不少刚需的芳心。

不仅如此，针对特定客户的特定优惠房源也在线下密集展开，逐个“击破”意向客户。

“现在的购房者对花样百出的优惠、特价实际上已经产生疲态。不降价不可能走量，降价又给市场不良预期。怎么降价太讲究方式、方法了。”福建中原地产市场研究部经理杨雪梅表示，“因此，也只能通过各种不同的价格策略交叉使用，争取更多客户。”

观察房价“贴地”了购房时机来了？

10月成交冲高后，11月的楼市并未再接再厉，反而明显降温。

显然，处在天平两端的购房者和开发商再次陷入新一轮的博弈——

距离年末不到50天，全年考核压力当前，11月起多个房企已经开始发力，展开放量冲刺。与此同时，多个项目的售价已经在不断的调整中步步逼近成本价，利润空间越来越薄。

然而，不断涌现的降价潮，使购房者的预期正在发生变化，带来的购房纠结也超过以往任何时候：“现在出手，还是继续等待?”“房价跌到谷底了还是仍有回调空间？”“买涨不买跌”的购房者面对着降价潮又开始犹豫。

为了扭转购房者预期，越来越多的开发商选择线下“暗推”特价房，线上造势即将涨价，希望在稳定市场的基础上还能低价跑量。

究竟虚虚实实的价格举动中，哪些项目已经贴地卖房，哪些项目还有回调空间？详见B04《福州三大板块，还有多少降价空间？》。