N海都记者 庄少虹 林姿

“曾经18000元/平方米的楼盘现在15000元/平方米，未来会不会更低？”

愈演愈烈的价格战之后，许多购房者都担忧，房价到底会不会再低？我们对福州目前主力板块的地价做了梳理，并结合建安、营销、税费、贷款利息等各项成本进行分析。

实际上，除了地价，对于房企而言，年利率10%左右的开发贷利息、占总销额15%~20%的税费成本及占2%~4%的营销成本都是不小的支出。

经过记者深入了解，发现目前热销板块楼盘价格已基本贴近成本。（数据来源CRIC克而瑞福州机构）

本期专家团：CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬 立丹行市场总监郑可虹

东二环板块 基本是保本销售

东二环板块，已有保利香槟国际、香开新城、融侨悦城、泰禾金尊府、融信后海等五大品牌楼盘。其中，由于拿地时间不一，使各盘地价出现明显差距。在保利、香开等低地价楼盘灵活调价之下，高地价项目也不得不应对。融信后海的低开，融侨悦城的产品调整都是对周边低价的妥协。目前板块内楼盘均价维持在15000~16000元/平方米之间，房价较最高点时期调整了超2000元/平方米。

专家点评：东二环板块除保利在配建公租房后，楼面价6000元/平方米左右，以融侨悦城和融信后海为例，本身楼面价都在7500元/平方米左右，加上分别要配建公租房和人才公寓，土地成本就要10000~11000元/平方米，另外加上建安成本、营销、贷款、税费等5000元/平方米的基数，成本就15000~16000元/平方米。按照当前项目均价16000元/平方米左右来看，当前售价已经没有利润甚至略有亏损。

同样中联东郡成本价也在11500～12500元/平方米，一期开出12500元/平方米左右的售价也是以成本价销售。

南屿板块再降一成就亏了

南屿板块均价都稳定在10000元/平方米左右，相较去年下半年价格一度保持11000元/平方米，虽已下滑近千元，但购房者却依旧谨慎下手。

究其原因就是在金山华润橡树湾、金辉淮安半岛等三环沿线楼盘对比下，其价格优势并不明显。同时，还面临板块内产品基调定位一致、目标客户群相同等问题。

专家点评：南屿板块整体土地价格普遍在3000~4000元/平方米之间，看似不高，但是加上建安成本等各种成本后，成本约在8000~9000元/平方米，按照当前板块均价10000元/平方米来看，利润空间有限。

不过，板块内泰禾红悦、正祥悦澜山不高的拿地成本，也决定了项目的价格策略将更为灵活。泰禾红悦就推出百套特价房，正祥悦澜山也推出均价7000元/平方米的房源。

另一方面，受阳光城翡丽湾、顺华乌龙江大区等多年前低价拿地尾盘的冲击，当下对于许多刚需购房者就是“捡漏”好时机。

城南板块各盘利润参差不齐

城南板块新品云集，然而各楼盘土地成本的差异，导致各盘定价策略的不同。

率先打出“均价万元以下”低价策略的禹州天悦湾，就成功揽客。泰禾福州院子高层琼林台的不足万元的内部认购，南台十六府的新开楼栋均价则在13000元/平方米左右，都让城南板块充满压力。

专家点评：城南板块当前在售的多盘因拿地较早，楼面价更具优势，定价也更为从容。如禹洲天悦湾、三江城的价格已很贴近购房者心理价位。

地段相对较好的南台十六府，成本价近11000元/平方米，虽尚未“贴地卖房”，但也使新项目难以低价入市。

如阳光城环站新城项目，楼面价即高达6596元/平方米，同时还需无偿配建公租房，实际成本价格约12000元/平方米，已逼近当前个别楼盘在售价格。另外，新盘中发印象外滩楼面价亦达到了4897元/平方米，显然提升品质提升产品溢价率更有胜算。