N海都记者 刘梦宁

今年的“金九银十”在跌宕中收尾，但对于很多房企来说，销售的脚步并没有停下，而是摩拳擦掌蓄势待发，正火力全开地进入“冲关期”。

一方面是政策带来的利好作用逐步消解，市场成交量保持低位徘徊，另一方面则是楼市营销开盘活动不断。年内最后一波推货潮正密集上马、部分区域价格被“鲶鱼”打破以及花样繁出的营销活动，都令整个年末楼市充满“闪光点”，然而结果如何，尚需拭目以待。

最后一役密集推货潮来临

福州楼市的年末供应高峰在进入11月之时便有所体现。首先是开盘方面，香开新城103~115㎡纯板式新品及正祥悦澜山87~105㎡户型分别在本月首日进行了开盘。而紧接下来的11月2日，万科金域榕郡时隔多年再度发售；此外，主打刚需的纯新盘中庚香山天地也将于11月22日开盘，而以东二环最低价著称的中联东郡也将于本月底进行二次开盘，主推2、10楼。

据中庚香山天地策划经理林王炜透露，“此次推盘的产品主要为6和12两栋楼，户型区间在70~120㎡，项目打出了6万首付60万总价起，年底推出主要是为了抢夺一批刚需客。”而中联东郡也将推出160套左右的新品，虽然价格有900元/㎡左右的上调幅度，但在东二环板块仍属于低位，将继续“搅局”东二环。

除了大规模开盘，高密度的是产品供应和频繁的新品加推也成为市场亮点。据记者统计，单单本月前半程，就已经有万科广场、三江城、融侨观澜等近千套房源取得预售资格。而加入“最后一役”阵营的还有城区板块的保利香槟国际高层新品、三盛CITY二期SOHO、南台十六府、融信双杭城；闽侯板块的福晟钱隆城、泰禾红悦；马尾的名城国际二期新品以及城南板块的泰禾福州院子高层新品等约16个项目。

对此，先知先觉总经理张炜胜表示，在这一波供货潮下，争夺有限的购房者势必异常激烈。“从近一段时间的楼市成交情况来看，多个项目开盘当天销售率普遍不高。即便有个别开发商对市场释放出涨价信号，但是一旦问及是否还有此前余量房源可供挑选，置业顾问就会立马应承，表示货源还有得挑。”

部分板块下限继续被“鲶鱼”打破？

除了推量巨大，今年楼盘打“价格文章”已不稀罕。然而在年末楼市，开发商主动放下姿态，开始“竞走”更是大势所趋。

“在前一波市场中，已经有众多项目纷纷放下身段，让出部分利润以价换量的同时，也刺激了市场，迎来了成交的小高潮。”立丹行市场总监徐鹏志表示，价格始终是买卖双方关注和博弈的焦点，年末将至，在竞争激烈的区域，板块价格的下限，还将进一步被“鲶鱼”开发商戳破。尤其是在意一些主打低价高周转的上市公司，极有可能为了年报飘红，在价格上做出一些让步，以求刺激销售、回笼资金，新入市的项目更是开始遵循低价策略。

例如，在原本均价达到万元以上的南屿板块，如今就出现价格不断被挑战的局面。正祥悦澜山开盘推出508套新品，折后均价为7300元/㎡，已是南屿板块的新低。受到竞品的刺激，正荣财富中心也推出了7777元/㎡的特惠房；而一街之隔的博仕后悦府立刻开始叫板，推出了7666元/㎡的特惠房。而更令这个板块开发商担心的则是可能在本月中旬面市的阳光城翡丽湾，业内打探到该项目将以8000元/㎡左右的均价“续档”，这无疑戳破了板块其他楼盘的“下限”。

深深地产市场部经理林

周认为，“年末这个阶段，有着较大的特殊性。一方面是上市公司业绩压力大，需要为了年报飘红而抓紧冲业绩；另一方面一般开发商也有很多需要回款的地方，工程款、为明年拿地储备资金、还银行贷款、信托贷款等，都令开发商加大促销力度，给予价格上相当大的让利，这些都可能令部分开发商将区域价格下限一再拉低。”

营销花样各类招式轮流来？

除了量价的博弈之外，进入11月以来，整个市场的活跃程度大增。尤其是开盘前夕和各大节点针对置业者的各类蓄客及促销活动此起彼伏，更有不少开发商搬出明星营销、运动营销等“大阵仗”。

甚至原本不被重视的“小节点”如万圣节在今年也被加以利用，周末时间举办各种造势活动吸引置业者眼球，而双十一“光棍节”也有不少开发商大打80后青年置业的文章。而随之而来的圣诞节、元旦等都是重要的营销节点，接下来活动还会更多。

“这些活动都是在为蓄客做准备，事实上在今天，开发商的圈层活动已经常态化了。”业内人士说道，“经常举办一些活动，一方面可以维持老客户，另一方面可以圈层新客户。”业内人士林先生表示，前三个季度市场整体的下滑，正常的销售速度放慢，使库存增加，而提高市场关注度成为当前楼市调控下跑量的关键。可以说，四季度才是房企真正发力的节点，现在市场和政策风向已经明确，再加上企业有年底考核压力，大家都开始尽可能多地以活动带动项目热度。