N海都记者 刘梦宁

一向不温不火的福州别墅市场年末突现“异动”：近四周来，福州别墅成交数据都开始飘红，五区和闽侯别墅纷纷出现阶段性高位，在低价别墅的大量成交下，甚至双双冲高至近12周新高，就连低价的二手别墅也在近日出现抛售和看房增多的情况。

在尚未回暖的房地产市场中，别墅产品为何有所“异动”？

关注：经济型别墅“相对跑得快”

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，在2014年1—10月中，别墅成交的前三名分别为融侨小院、泰禾红悦、阳光城翡丽湾，均是闽侯板块经济型别墅的代表。CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬告诉记者，近四周以来，福州别墅市场处于稳中回升期，五区和闽侯别墅成交量在低价别墅的大量成交下，甚至双双冲高至近12周新高。他表示，“尽管别墅市场有着更为灵活的付款方式和备案方式，但近期经济型别墅成交回升的态势是明显存在的。”

300万以下二手别墅较好卖

记者还从多家中介机构获悉，近期低总价改善型的二手别墅，也有一定的释放率。“这几个月，我们公司从来没有接到过要买300万元以上别墅的，而且从我们的成交情况来看，所有的成交案例都是在200万元到300万元之间，所以现在我们的工作正在转向300万元以下。”福州某知名二手中介机构的负责人告诉记者。“300万元左右的二手别墅产品也正在成为市场释放的中流砥柱，这批别墅在卖方手中往往持有了五年以上，甚至十年左右，分布在五四北、金山、闽侯等板块，往往当年以大几十万成本就可购入。如今需要套现的人群，正有意抛售这些鲜少自住但价值已经翻番了的别墅。”骊特房产总经理郭华告诉记者。

双安房产总经理郑爱新表示，还有一种产品能够引起广大购买者的关注，那就是那些地段较好、花园面积较大的二手别墅。花园甚至成为了福州改善型别墅购房者成交的一大卖点和成交助推器。

分析：胜在产品创新和高赠送

在业内人士林先生看来，别墅“平民化”这种特别的产品，并不是一不留神成为今年主角的，而是在特定时间和背景下，开发商的“有意为之”。

“说白了，这是开发商的一种产品创新，一方面以产品的创新，另一方面以高面积的赠送，吸引原本计划购买市中心平层住宅的客户。”经济型别墅卖得好，主要是其本身是别墅产品的细分和创新，享受有天有地的居住感，同时以与“公寓价”持平的低总价入市，让改善型置业者大呼“超值”。

“融侨小院最初入市时，就是打出‘亲民小院，代价不高’的宣传，号称价格与市中心三房相当；而泰禾红悦当初推出赫本墅，也是打着最低赠送超100%的旗号，地下室、露台、入户花园都是赠送的，力推小面积经济型别墅产品。”可以说开发商在控制总价的基础上，在有限的建筑面积里把别墅所有的功能做足，和公寓相比，功能划分更加人性化、细化。在同样总价的范围内，经济型别墅给了消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。

高端别墅去化仍是“老大难”

除了经济型别墅“勉强支撑”，今年福州别墅的整体成交情况可谓大幅缩水。相较于去年同期的数据，今年1—10月，福州别墅成交仅18.66万平方米，以月均1.8万平方米计算，今年全年成交数据约在22万平方米左右。相比去年的33万平方米，可谓大幅“跳水”。

“在今年这样的市场行情下，豪宅和别墅其实都是牺牲品，只有首置首改产品可以生存，经济型别墅也是勉强维系，相比去年表现实在不算理想。”福州某高端别墅负责人告诉记者，他们对去年和今年的别墅市场做了详尽调研。发现去年1—10月，别墅项目前十强共成交了927套别墅，成交面积达到20万平方米，而仅仅世茂御龙湾单盘就实现了365套的去化，第二名阳光城翡丽湾也去化近百套。然而对比今年别墅成交的前十强，仅仅去化了525套不足13万平方米的产品。即便是别墅成交冠军融侨小院，也只卖出了108套房源，不足当年世茂御龙湾的三分之一。

黄彬也表示：“在弱市下，低价别墅勉强跑赢市场，但改善型及高端别墅销售速度极为缓慢。多个企业旗下的类独栋和独栋别墅，无论是从单价还是项目配套来说都无可置疑，但是今年以来即使在企业使劲浑身解数之后，依然销售困难。”