年关当前，沉寂多时的市区SOHO战火重燃。

富力中心、东二环泰禾广场、三盛CITY、融信双杭城、阳光城大都会等相继在11至12月入市。

按照一栋SOHO平均500套房源计算，在11-12月市区就有超过2000套SO-HO产品入市，一举超过前十月的总供应量。

海量SOHO为何如此“默契”地在同一个节点上市？总攻之战又该如何制胜？

事件 市区SOHO扎堆开盘

年关将至，市区SOHO市场陡然升温。

11月底，北江滨CBD的富力中心最小面积57㎡的非凡SOHO和东二环泰禾广场40~1600㎡全能SOHO都将先后启动开盘，预计推量都将在500套以上。此前，富力中心首期写字楼开盘时间在8月，SOHO项目则从9月开始蓄客，东二环泰禾广场在今年3月便启动项目入市，蓄客期超过半年。

12月，融信双杭城40~1200㎡SOHO将启动开盘，推量或也超过600套。此外，10月首期开盘的三盛CITY45~1420㎡极智SOHO也趁热加推。城南板块的纯新盘阳光城大都会也将携住宅、SOHO两类产品入市蓄客，目前其宝龙外展点已经开放。

一时间，市区SOHO风生水起。不过数月前，情况则截然不同。

自2013年起，随着福州SO⁃HO市场逐步外拓，一大批新兴产品于外围板块纷纷涌现，近郊成了众多SOHO厮杀逐鹿的新战场，市区则因项目稀少而逐步沉寂。2014年前十月，市区SOHO进入了相对“空窗期”，市场成为近郊SOHO的天下。如荆溪的凤翔湖滨世纪创智SOHO、西海岸SOHO、世茂御龙湾SOHO以及晋安桂湖融汇温泉城的SOHO纷纷上马，并凭借较低的价格占据了大部分市场份额。

如今，三大市区项目纷纷现身，在11—12月就有超过2000套SO⁃HO产品入市，一举超过前十月市区的总供应量，宣告着市区SOHO市场的正式回归。

对此，有业内人士感叹：“SO⁃HO终有一战，就看时间早晚。”

起底 抢年，先下手为强

各家SOHO踩着同一节点上市，首先就是出于后续“天量”供应的压力。

立丹行数据显示，2014年四季度入市SOHO项目的总体量达111万平方米，其中市区高达99.5万平方米。记者了解到，东二环泰禾广场二期SOHO共计4栋，总体量为12万㎡；三盛CITY的SOHO总体量为16万㎡，而融信双杭城SOHO总体量预计将达25万㎡。

据悉，位于鼓楼板块的华润万象城SOHO产品也有计划于2015年春节后正式亮相，总体量也将达15.8万㎡。“2010年—2013年总供应量为85万㎡，而接下来，新一轮SOHO供应潮总体量预计也将超过80万㎡，如此庞大的体量还是首次。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，2013—2014年的商服地块井喷，2015年压力更大。面对将来不确定的政策与市场环境，快速抢滩当前市场，才是第一要务。

抢搭年前末班车，在多位业内人士看来则是因为年末开发商面临的结款压力：“有的开发商由于前期投资资金沉淀比较大，也需要销售物业回款，投入其他项目的开发支出以及贷款结算。因此，赶早不赶晚，年前就要抢收。”

竞争 低价入市成主流

市区SOHO同时上市，第一关就是考验价格。

富力中心，此前写字楼开盘就奉行低开原则，开盘均价在22500元/㎡左右，几乎与周边住宅价格倒挂。其SOHO打出7楼17000元/㎡的价格也堪称新低价；东二环泰禾广场全能SOHO则“25%低首付，17000元/㎡低起价”；而三盛CITY也打出“89万48㎡起”的宣传。

富力中心相关负责人表示，开盘的均价不会超过2万/㎡，而东二环泰禾广场SOHO方面，也有知情人士透露，其均价控制在2万/㎡以内。福建中原地产总经理蔡俊坦言：“目前较好地段的SOHO租金约在60元/㎡·月，按照一般的6%~7%的年投资回报率计算，投资者自己心里也会有一杆秤。因此SOHO产品的定价也可以倒推得出。”

但是，不到最后开盘，一切的价格释放都有可能是烟幕弹。

不过，透过成本大致可以测算出各家项目的“保本价”。富力中心楼面价6700元/㎡；三盛CITY楼面价11581元/㎡；东二环泰禾广场二期楼面价6098元/㎡；融信双杭城楼面价4331元/㎡，加上拆迁安置房建设成本，还有5000元/㎡~6000元/㎡的其他造价，便可粗算出各个SOHO项目的成本。

对此，智恒营销总经理吴剑平表示，“由于成本价格悬殊，现在各家的定价已经无法参照周边项目或市场水平，而是要看自身资金情况和市场预判，不过低价入市已经成为业内的主流观点。”

拼产品 商、住、办公定位更清晰

在可以预见的未来大体量市场下，挑高、综合体配套、地段，都将是SOHO产品的必选项。

据了解，目前的SOHO多是40㎡左右起售，客户既可以买单套小户型产品，也可以选择整层买下，拥有更多灵活的空间组合方式。此外，挑高也几乎成为统一标签。三盛、泰禾、融信的SO⁃HO产品均是4.5米层高，富力中心接下来也将推出一栋挑高SO⁃HO产品。“赠送的面积可以抵消高公摊带来的影响。”

当然，依托综合体的整体规划打造SOHO产品，已经成为当前市区SOHO的主流模式，不论是主打江景+主题商业的三盛CITY、主打综合体商业集群的东二环泰禾广场、主打CBD核心的富力中心，还是位于台江核心商圈的融信双杭城，地段都无可挑剔。然而如何在“地段+综合体”模式的基础上差异化竞争，已经迫在眉睫。

“要赢过产品力基本类似的同类产品，好不好卖还得看怎么包装，吸引不同类型的投资者。如只是打出可商可住的招牌，定位就仍然模糊。”

吴剑平建议，在CBD写字楼集群中，依托高端写字楼大企业的磁石效应，将SOHO打造成适合小公司工作室入驻的低门槛办公场所。商圈氛围成熟，则可以依托商圈将SOHO打造成独立商铺模式，或者区域内小户型住宅稀缺，SOHO打造成居住属性的单身公寓也是不错的选择。后期运营上，还可以考虑以售后返租的模式，以专业的后期物业服务保障投资者的利润收益。“对投资客来说，这样的产品，才能保证其今后的升值，比较有吸引力。”