信贷政策首周观察之二手楼市篇

N海都记者 庄少虹 林姿

9月以来，限购限贷松绑、降息、福州部分银行房贷利率回归基准、公积金利率应声下调……一系列楼市利好不断来袭，对政策变动最为敏感的二手楼市“应声而动”。

近日，记者走访发现，11月下旬以来二手房成交激增，曾经转战租赁市场的中介也渐渐将重心移回。另外，改善型购房者入市门槛的降低，也使选择贷款买房的购房者比例与日俱增。

11月下半场发力 成交赶超10月

谈及金融利好对市场的影响，各房产中介的反映是咨询量、带看量、成交量明显回升。根据金海岸、梦家园、朝阳、麦田等多家房产中介机构统计，截至25日，11月的成交量已明显赶超10月整体成交量，平均上涨近20%。

一房产中介后期工作人员告诉记者：“国庆过后前来办理二手房过户手续的人明显增多，我们的工作量也在不断增多，加班已成常态。”

金海岸市场部经理黄鸿影透露，11月下旬，利好“见效明显”。“近一周，看房量、成交量猛增。”有房产中介负责人就坦言：“10月日均成交三四套，自上周末起日均成交5套。”有店长也说道：“下半月在政策的刺激下成交出现大涨。目前多数中介门店成交已经和10月持平，总共签约70多单。”

中介主战场由租转卖

受限购、限贷、房贷优惠减少等因素影响，今年以来福州二手房买卖市场逐渐降到了“冰点”，为了维持生计，许多中介纷纷转战租赁市场。而今，随着成交量的回升，不少中介公司的主战场又纷纷回归买卖交易。

据了解，以租赁业务为主的家天下房产，前三个季度租赁业务的业绩占总业绩的六成左右，而自10、11月以来，在租赁业务业绩未见下滑的情况下，住宅买卖的占比显著增长，占到一半。另外，骊特房产工作人员也介绍道，此前公司租赁业绩占三成左右，现在已经下滑到两成，与此同时，住宅交易的比例在回升。

有房产中介人士透露，9月限购、限贷松绑政策出台后，他们就抓住这一机遇，开始积极“拓客”。“这段时间的成交确实比以前好多了，前段时间行情差的时候我们基本只能拿基本工资，或靠租房抽成维持。”在交谈中，各中介负责人纷纷表示，接下来会抓住时机，主攻住宅交易。

贷款买房比例增多

利好政策的出台，不仅对购房者的预期及成交造成明显影响，买方的付款方式也随之变化。据了解，此前，受“认贷又认房”政策影响，一些拥有一套住房且还完贷款，或者名下有贷款记录实际无房产的购房者，因被列入“二套房”购房者行列，如要贷款购房，不仅要高首付，还得接受上浮10%以上的利率。因此，许多改善型购房者不得不暂缓购房计划。在新政实施后，以上壁垒被打破，大大释放了改善型置业者的购房需求。

梦家园房产统计显示，在前三季度二手住宅成交中，一次性付款购房就保持了七成，远远超出贷款购房比例。而10月、11月，比例就出现明显变化。目前，办理贷款购房的比例达50%。黄鸿影也表示：“前三季度在限购、限贷的影响下，不少购房者可贷额度有限，就咬咬牙选择一次性付款，还能与房东议价。金海岸上半年办理一次性付款的比例就近七成，而目前，在办理的单子中，就有过半选择贷款。”

对此，骊特房产副总经理陈晓璇给购房者算了一笔账。以想“卖一买一”的张先生为例，他想在金山买一套96㎡，总价125万元的房子。按照先前政策，他再使用公积金贷款为二套房，首付六成，房贷利率上浮10%，加之二手房是按评估价审批贷款额度，算下来，陈先生首付就要近80万元。按照当前规定，其为首套房，首付为45万元左右，少近一倍。

鲜明对比下，改善型购房者入市的动力更足了。陈晓璇分析：“房贷新政一方面降低了改善型需求的入市门槛，另一方面，银行对房贷的支持力度进一步加大，也令不少买家顺利入市。”

记者从多家房产中介公司了解到，目前有个别银行的二手房房贷利率已回归基准。随着审批手续简化，审批速度加快，申贷速度的加快，也让卖方对“一次性付款”不那么执着。现在购房者从买房、申贷、过户到放款，整个过程只要1~1.5个月，与此前至少两个月比起来，不仅省钱也更省时。

□后市

成交小幅上升 价格持续平稳

二手房回暖势头能否维持？

对此，梦家园总经理王永烨分析，目前成交量的上涨，很大一部分是之前持观望态度的准客户。“接下来随着政策的稳定，利率优惠政策的跟进，刚需、首改群体陆续入市是必然的，成交应该能稳步回升。”

这样的说法，得到了不少房产中介负责人的赞同。朝阳房产运营中心经理王小卫认为，接下来3个月成交将有明显放大的迹象，交易量包括价格也有小幅上涨，因为今年前三季度的交易量被压制了很久。

在价格方面，虽然成交量在回升，但市区二手房的价格仍较为平稳，没有跟着上涨。王永烨称：“前三季度，市区二手房成交价格都有所调整，同比去年11月，当前售价最多每平方米低近千元。未来，在房东预期向好的情况下，再跌不可能，再涨动力亦是不足。”