N海都记者 林姿

年末抢客战，东二环领衔。

11月30日，纯新盘泰禾金尊府盛大开盘。作为东二环最大综合体项目配套住宅，项目开盘吸引了不少业内人士目光。

同时，金尊府的入市也意味着东二环目前拍出的所有住宅地块已经悉数进入销售阶段。至此，保利香槟国际、香开新城、融侨悦城、泰禾金尊府、融信后海、中联东郡等六大品牌楼盘集结完毕，住宅项目密集程度远超任意一个板块。

老盘与新盘之间，价格的博弈以及客群的竞争，无疑又将东二环推向年末楼市的风口浪尖。

聚焦 猛将亮相，东二环酝酿爆发

5月31日，东二环泰禾广场营销中心盛大开放，泰禾住宅产品又一全新力作——金系·城市中心豪宅首发仪式同步揭晓，泰禾金尊府盛装亮相。经过近6个月蓄客，上周末金尊府终于开盘。

据了解，泰禾金尊府本次开盘推8、9楼共388套；折后多数房源均价在14200元/㎡。作为泰禾金系产品开篇，金尊府定为城市中心豪宅，其售价不论是片区内还是片区外无疑都颇具性价比。加之蓄客时间充分，因此项目首次开盘去化超6成，成为今年来东二环少有的开盘高去化率项目。

实际上，今年可谓东二环新盘密集上市年。4月份融侨悦城开盘，融信后海9月开盘，中联东郡10月开盘。从2011年央企保利入榕首作香槟国际落子东二环，2012年首开、中庚联袂奉献香开新城……至此，东二环已出让的住宅地块新秀老将悉数入市。

对此，有业内人士感慨：“不管是城南、西二环，还是乌龙江北岸，市区再没有哪个板块的品牌房企密集程度能比得上东二环。”显然，泰禾金尊府算是“压轴”出场。

不过，在诸多业内人士看来，这样的节奏有点儿“赶了个晚集”。虽然目前市场上金融利好迭出，但观望情绪依旧，且东二环也面临着房源供应陡增，客群消耗缩减的问题，留给年末的机会并不算多。因此，新盘如何在首次开盘的基础上乘胜追击冲击年关，老盘如何在庞大客群基础上玩转价格，都面临着不小的难题。

板块内 明争暗斗汹涌

早在泰禾金尊府开盘之前，东二环楼市就已经动作频频，最大的调整就是价格。

11月，东二环中多个楼盘的突然调价，似乎已经在为年末大战提前热身。

如香开新城11月1日开盘均价在15600元/㎡，价格调整也达到两千余元。与此同时，同板块内的融侨悦城也开始推出约100套90平方米以下的刚需户型，均价16000元/㎡，与此前在售房源相比，便宜近千元。而老盘保利香槟国际也通过各种特价房的方式，将每平方米均价控制在15000元左右。

事实上，泰禾金尊府开出的价位确实低于原本业界的预期。区域内一住宅项目负责人坦言，“此前碰头，原本我们预计在16000元/㎡左右，这样大家都能保持各自销售步伐。”而如今15000元/㎡的低价，作为区域的标杆项目价格，再次打破了区域内历经数次洗牌后形成的价格默契。

据记者了解，目前多个项目已经闻风而动，着手调整价格策略，应对12月市场变化。

在泰禾金尊府开盘同日，中联东郡也试探性放出了2号楼123平方米以及89平方米户型的一百多套房源，均价在13000元/㎡以内。香开新城接着又打出“产权价15069元/㎡，享东二环31层99㎡全明大三房”。首次开盘价格在16000元/㎡的融信后海，则打出“88万抢东二环楼王”的宣传，虽然依然是以特价房为主，但是以69平方米计算，不足13000元/㎡的价格确实颇有吸引力。融侨悦城则拿出最有优势的复式产品，以13200元/㎡的起价差异化竞争。

立丹行市场部经理郑可虹分析，金尊府的低价入市，让东二环原本的低价项目优势不断消弭，而囿于成本高企原本就难以大幅度动价的融信、融侨更是降价不易，在年底冲量时，可能会有个别楼盘迫于资金压力而调整价格。

板块间 性价比优势凸显

作为东二环地标的泰禾广场，住宅项目金尊府15000元/㎡的价格，也让东二环区域再次打破了市区板块价格的平衡。

事实上，今年以来，东二环就一直不缺乏关注度。

只不过，上半年的关注，是因为涨得快。

据了解，年初，该区域均价已近17500元/㎡，从2012年最低值13000元/㎡的均价，区域涨幅达35%，这种涨幅紧追福州“传统高地”、最为繁华的西二环板块，领先于市中心其他板块。更有项目的复式单价一度走到2万大关，大半年内，虽然各大楼盘偶有特价行动，但基本波动不大。

而下半年，东二环的频频调价更让市场侧目。据记者多方了解，西二环的融侨悦府最后楼栋开盘均价18000元/㎡，融信澜郡清盘价格超20000元/㎡，南二环外南台十六府价格14300元/㎡，北三环周边的万科金域榕郡、建发领第悦公馆等项目11月份开盘价格也在15000元/㎡以上。即便是金山板块，三环沿线的部分项目售价也在15000元/㎡，毗邻万达的项目则卖到17000~18000元/㎡，闽江大道上的项目均价也开到15000元/㎡。可以说，历经盘整过后，整个东二环-东三环区域价格多在16000元/㎡以内，价格已经颇具性价比。

另一方面，目前整个东二环片区都在走主流的刚需户型路线。如泰禾金尊府74~124㎡二至四房，融信后海69~127㎡，中联东郡77~123㎡，融侨悦城推出108㎡限量复式、67~132㎡新品，香开新城主打99㎡三房、114㎡四房。

“区域内主流的80~120㎡户型，恰恰也是刚需和首次改善型的聚集地，吸引了周边县市诸多进城置业的购房者。”克而瑞福州机构高级分析师黄彬指出，这个户型区间，既能满足刚需首次置业也能满足改善型的换房需求。总价控制在130万的分水岭，使东二环成为市区不二的刚需驻扎地，优势更加明显。

后记 竞争刚开始

在售项目负责人也都坦言，可以预见，以泰禾金尊府入市为标志，东二环的竞争将达到巅峰状态。

CRIC克而瑞福州机构数据显示，未来入市的待售面积将超过100万平方米。而以2014年前十月该板块不到30万平方米的销售速度来看，未来3年该板块都将维持高存量状态。

再加上如今市场情况不佳，各大楼盘去化率都大不如前，多个楼盘单月成交数据不及去年单月数据的十分之一。这6个楼盘客户定位在很大程度上是重叠的，而产品定位上，户型、面积段也相差无几，所以最终竞争落点还是实际产品力和市场定位以及营销能力方面的差异化。

另一方面，2013年至今，福州市区土地出让中，并未有大规模的住宅用地出让，纯住宅用地更是“少得可怜”，这就意味着按照18~24个月的开发周期，2015年乃至2016年，市区住宅将不会有大规模上市。因而，在未来的较长一段时间内，东二环都将是整个市区住宅供应的中流砥柱。