N海都记者 林姿

11月最后一个周末，备受关注的阳光城翡丽湾开盘。据CRIC克而瑞福州机构数据显示，开盘均价跌破9000元/㎡大关，创南屿区域价格新低，但去化率仍低于早前水准。

低价开盘难创去化佳绩，原因何在？那么，去年创下大福州楼市成交半壁江山的目前闽侯市场真实温度究竟如何？

事件

老盘低价入市，销售有落差

仅仅用了一个月的时间蓄客，阳光城翡丽湾高层就在时隔11个月后再次开盘。据了解，本次开盘为101号楼70~95m2~3房，均价在9000元/㎡上下，而2013年12月底项目高层开盘均价在10500元/㎡上下，加入物价上浮因素，实际上已经出现较大调整。虽低于区域均价，该盘却未取得意料之中的高去化，去化率低于下半年来闽侯项目开盘的平均水平。

事实上，阳光城翡丽湾的开盘一直被片区视作价格风向标，因其一向会在年关出大动作，低价收仓，因而备受关注。有市调公司人员表示，“根据阳光城一向高报价、低开盘的风格，或者会直接将南屿房价撕裂一个口子。”此番阳光城翡丽湾9000元/㎡与南屿片区10000元/㎡左右的均价相比，确实算是低价。但是，与阳光城翡丽湾此前一贯的高去化对比，销售落差较大。

由此，有人开始怀疑：南屿乃至整个闽侯，“低价牌行不通，是否意味着闽侯市场真的低到冰点？”

解读：虽然目前闽侯热度有所下滑，但各项目仍在观察12月区域内项目的销售情况，从而判断区域真实市场情况。这也是片区项目不舍得“大手笔”动价的原因。

而当下，项目多是遵循“降一点，走一点”的策略，变着花样特价，落到实际成交均价上，往往也只有数百元的调整。博仕后市场经理林周坦言：“摸底客户的心理价位，在9000~10000元/㎡左右，因此小幅调价达到客户心理价位即可。”

但是，小步调整价格也会激发起购房者的观望情绪。尤其是年关将至，黄彬表示：“着急买的在今年来大促销的几个重要节点都陆续出手了。可买可不买的开始观望，一部分觉得没降到位期待继续降，一部分怕买了再降也在犹豫中。”

这种心态或会成为影响闽侯年关冲量成败的一大因素。

区域调查

“供应大户”风光不再，销售依然持续

去年，闽侯供应量与成交量曾创下福州半壁江山，但今年开始热度不再。这正是从开盘数量的日益降低中得出的结论。原本闽侯一个月数盘齐开，现在一个盘数月一开，许多项目干脆不明着开盘，直接暗开或续售。

以下半年为例，据海都房网开盘调查数据显示，6月份，闽侯泰禾红悦、凤翔湖滨世纪开盘；7月份，正荣财富中心、博仕后悦府；8月份无开盘；9月份正荣财富中心；10月份，中铁城、群升江山城、万科又一城；11月份，正祥悦澜山、正荣财富中心、中庚香山天地、阳光城翡丽湾开盘。其中，中铁城、正祥悦澜山、阳光城翡丽湾均为老盘时隔一年多新开。其中，只有正荣财富中心勉强保持着一个月一开的节奏，其他项目半年内都只开盘一次。

在开盘去化方面，尽管多数项目的开盘去化都无法越过五成的门槛，但依然存在部分热销项目。

如10月19日，时隔一年中铁城以7500元/㎡的均价开盘，78~118m的户型开盘当天去化五成。该楼盘一期项目在当初开盘是得到了不错的销量，此次二期开盘价格基本没变动。11月22日，中庚香山天地开盘推6、12楼，共175套；主力户型87~95㎡三房产品，整体折后均价约7700元/㎡，当天去化约145套。

解读：“越来越多的开发商会选择暗开，或干脆不开。”立丹行福州区域副总经理徐鹏志坦言，“如泰禾红悦、世茂上游墅、西海岸等项目就一直线下推售，不以开盘形式集中推售，小步快跑也能取得不错的效果。而在12月份，闽侯预计开盘的项目依然不多。”

不过，正荣财富中心相关负责人也表示，该开盘还是要开盘，一直不开盘，区域热度就明显下降，客源容易被其他区域抢走。今年下半年城南、马尾动作频频，许多客户就被分流，因而应该以各种方式增加曝光率，共同炒热区域市场。

当然，开盘时机的选择也十分重要。以闽侯开盘热销的项目为例，除了坚持的低价策略之外，中庚香江万里开盘恰逢央行降息利好出台，并错开周边大盘中铁城的开盘时机。对此，中庚香山天地策划经理林王炜表示，“最近政策释放的利好，除了可以降低购房者购房成本外，更多的是给予其入市信心，而中庚刚好搭乘了政策的首班顺风车。”

政策价格优势削弱，未来仍是刚需“据点”

在楼市“降”声一片的大环境中，金山板块有项目也直接将均价拉低到11000多元/㎡。淮安板块一大盘均价同样未超过12000元/㎡。而城南板块，多个项目降到万元左右；马尾板块，名城国际价格同样在12000元/㎡以内，市区多个板块售价直逼闽侯，甚至倒挂，闽侯的低价优势正在慢慢消失。

与市区大刀阔斧相比，闽侯动价幅度并不大。如正荣财富中心推出了7777元/㎡的特惠房；而一街之隔的博仕后悦府立刻开始叫板，推出了8套7666元/㎡的特惠房，与此同时，泰禾红悦也推出一栋楼的特惠，“79万买97平方”。

价格动一点，成交也能提一点。

数据显示，闽侯的11月销售前三甲，正祥悦澜山成交148套，均价7300元/㎡。正荣财富中心166套，均价10105元/㎡。万科又一城87套，均价10317元/㎡。前三甲共计成交401套，与10月的580套相比，缩水179套，但仍比下半年的其他月份情况好转。而实际上，正荣财富中心和万科又一城的价格也只有200元~300元/㎡的降幅。

解读：闽侯区域多个项目负责人在采访中坦言，闽侯的热度确实下滑，但还是有其支撑所在。“毕竟，刚需购房预算的百万总价，在市区还得在特价房里挑挑拣拣，但在闽侯确实比比皆是，因此，虽然受到金山、城南项目的分流，但闽侯的基础还在，刚需客户都会到闽侯来看一看，加上地缘型客户，市场热度并没有冷得太厉害。”

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬表示，利率下调，再加上公积金新政、财税减免等政策形成的叠加效应，已经在一定程度上提振购房者的入市信心，尤其是刚需群体最青睐的外围板块，年底市场有望走出一波上行行情。