年末土地市场，一贯秒杀“菲林”无数。

2013年四季度，福州市区推出20余块地，总面积超1300亩，超出前9个月总和。近乎同期，闽侯6幅地块拼杀历时近12小时，各大开发商争抢地时的豪言壮语还犹言在耳……

这种年末土地“开闸”的惯例，令不少业内人士对今年年末土地市场抱有期待，然而，直至2014年最后一个月开局，福州土地市场依然没有大动作。

N海都记者 刘梦宁

聚焦：规划单一身世复杂 市场观望“流拍”频现

相较于2013年的推地情况，今年土地市场简直“静如止水”。

按照农历年的算法，2013年福州土地成交报收于40幅、2742.8亩、303亿元，创下近三年新高。但今年截至目前，共推出14幅地块，实际成交10幅，成交面积685.82亩，面积不如2013年同期的一半。

除了推地量少外，今年推地的类型也较单一，多为商服地块。据记者统计，在今年上市的14幅土地中，涉商地块达到11幅，比例高达七成以上。

多次重复的上市地块也是今年推地的“特色”。近日，福州市国土资源局新推宗地2014-14号原西区水厂地块，也被发现“身世复杂”、“一波三折”。据记者调查发现，这幅地块最早编号为宗地2013-48号，已于2013年底以48100万元的起始价成功拍出，被厦门上海宝冶集团有限公司以6492元/㎡的楼面价拿下。当时该地块对竞买人要求诸多，不仅要求是冶金类央企，还要求企业福建区域总部入驻，并不接受联合竞买，在纳税方面亦有较高要求。

然而不知何故，这幅地块在今年10月“摇身一变”成为宗地2014-14号，起始价格上涨到60200万元，楼面价超过8000元/平方米，而且需要配建酒店，最终因无人报价而流拍，被认定为“优质地块”的流拍。出乎了很多业内人士的意料，如今，这幅地块给出公告改期再拍，挂牌时间为12月18日至12月29日，业界普遍持观望态度。

而在12月3日，宗地2014-15号鹤林片区地块放出，又是一幅小面积的商服用地，面积仅28.59亩。

分析：手中没钱，拿地纠结

地是开发商的生命线，但如果没钱，只能先保生存。CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬告诉记者，“2013年总体市场趋稳，融资环境相对宽松，更多的开发商回笼了大量资金，重新考虑土地储备，有能力购买好的地块。因此，2013年一线城市连续推地，皆出现激烈拍地情形。而多家本土房企，如泰禾、阳光城、正荣、融信等不仅在福州还在全国范围内攻城略地就是最好佐证。”

今年，房子不好卖，开发商拿地热情肯定减弱，对地块的选择也更苛刻。业内人士江映辉就说，“从今年1—11月福州楼市成交数据来看，成交量同比去年下降明显，这也意味着，年初时纷纷上调销售目标的大部分开发商仍然面临巨大的去化压力，有多数企业甚至在销售计划完成情况尚未过半的边缘徘徊，这让他们暂时无暇顾及土地市场。”

事实上，对于目前的楼市行情，有不少开发商直言，市场虽然好转，但是未来楼市走向仍然不明朗，因此即便是优质地块，他们也不敢贸然出手。黄彬表示，“去年不少项目属于高价拿地，例如中海上街地块拍出6412元/㎡的楼面价，当时被业界预计要卖到15000元/㎡才有赚头，然而如今市中心东二环才卖这个价格。还有中铁、福晟所拿的南通地块，当时楼面地价也逼近5000元/㎡，按照今年的行情，如果地价还这么高，开发商也不敢拿。”

据了解，由于在福州拿地成本过高，近些年许多有强烈买地意愿的开发商开始将眼光转向省外或者省内的闽侯、长乐乃至福清等地，频频出手补仓，短期内没有余力重返福州买地。

多是商服地经营有压力

商服地块过多，限制条件苛刻也成为今年土地市场的一大特点。今年的推地行情依旧延续前几年以商服供地为主，在竞拍上也限定了重重关卡。某开发商对记者“大吐苦水”：“这些商服地块对房企资质、资金实力、自营面积等进行严格限定，实际上就是筛选有实力的大企业带动大项目落地，这都让中小房企产生逼出效应，竞拍就成了少数几个强者的游戏。”

“今年延续前几年纯住宅用地减少，城建、商服用地推量上升的态势。”业内人士林先生也表示，尽管商服、酒店、综合体用地一旦成功出让，无疑提高了人们对周边未开发土地的前景预期，对区域升值也有一定推动作用，但是福州楼市“住”转“商”过快，也给开发商带来了巨大的压力和挑战，令他们不敢也不能贸然补仓。

预期：未来住宅供应将减量

近几年来，福州楼市的主角已经从住宅转向商业。从2012年下半年开始，福州写字楼就开启了供应高峰，在北江滨、金融街、东江滨、市中心，近30座写字楼陆续上市，180万平方米的供应量砸向市场，令写字楼市场竞争汹涌。

除了写字楼，SOHO和综合体亦是激烈异常。据统计，福州市区将有超2000套SO⁃HO在年前入市，富力中心、东二环泰禾广场、三盛CITY、融信双杭城、阳光城大都等天量SOHO的大战已经“短兵相接”。

而综合体方面，近年来除了已经开业的两座万达广场、苏宁广场、五四北泰禾广场之外，在年内世欧王庄的天虹以及东二环泰禾广场都宣称将开业，未来还有两座奥特莱斯、红星国际等即将续上，未来综合体数量将会突破20个。

反观住宅方面，近年推地的重点只有东二环板块、城南板块，以及一些旧改项目和零散的小地块放出，地块的“碎片化”直观地反映出市区供地的艰难。业内人士表示，目前福州土地出让的最大瓶颈在于市中心净地稀缺，仅剩为数不多的旧城改造项目，未来推地将往三环沿线发展，以及核心区域小地块差异化出让形式。在这种现状下，未来难以对住宅产品续档提供较大的支撑，市区住宅大幅减少已经成为难以阻挡的“大势”。