N海都记者 庄少虹

回顾11月，各项目抢客的营销招数仍难出新，价格战依然是“主旋律”，然而区别于此前部分房源低价，11月房源价格全线“低开”，成为不少楼盘加速去化法宝。从市中心到近郊，各楼盘纷纷加入推低价房的行列，楼市迎来普遍性低价潮。这样的低价也为市场换来不错的成交。然而，不只新房成交回升，二手房成交也是“闻风而涨”。

那么，随着11月成交回升，在利好不断、冲业绩、库存多的多重因素下，2014年最后一个月，福州楼市能否实现年末翘尾行情？（数据来源：CRIC克而瑞福州机构）

放价一搏

楼盘连环低价直击年末市场

错过上半年，扛过金九银十，最后两个月房企再无法淡定了。

尽管多项政策利好改变了购房者的市场预期，但多数房企依然不敢得意。自10月起，部分楼盘便早早进入“年末抢收期”，围绕购房者的低价开盘、价格调整时有出现。进入11月，低价盘的覆盖面更广、调价力度更大，其中以东二环、闽侯区域出现的低价入市楼盘，最是惹眼。

早在10月，在针对购房者的利好信息出台后，部分敏感的楼盘就随之开启让利购房者的低价行动。如，保利香槟国际10月底其懒人公寓和刚需户型就先后开盘，开盘价格圈定在15000元/m左右，再次拉低区域的均价水平。同区域内的，融侨悦城似乎也意识到自己的价格差距，在10月底也推出13号楼，均价16000元/m，与此前在售房源相比，单价便宜近千元，也拉小了自己同周边楼盘的价格差距。在闽侯的中铁城也很“识相”，时隔一年再次开盘，价格与去年持平，开盘均价只要7500元/m。

有了10月底部分“低价”楼盘的引导，11月开盘的项目都不敢逾越，各楼盘的开盘价都是紧贴着“区域底价”而开。在20个开盘楼盘中，有12个楼盘价格都“够低”。

11月首周开盘的4个项目中，香开新城、正祥悦澜山、万科金域榕郡3个项目的价格都直逼区域底价。香开新城开盘均价就只要15600元/m，相比年初，单价调低达两千余元。正祥悦澜山7000元/m的开盘均价，比其一期产品正祥香榭芭蕾最高价时候也低近1500元。万科金域榕郡再次亮相，均价15100元/m带装修房，就直逼周边毛坯房价格。

进入下半月，降息消息一出更是引爆楼市，各低价楼盘争相开盘。其中泰禾金尊府、中庚香山天地、阳光城丽兹公馆、阳光城翡丽湾、南台十六府、融侨观澜等项目楼盘的姿态就摆得够低。如泰禾金尊府就直接参照当前区域最低价，开出了14200元/m的主打房源价。中庚香山天地开盘7700元/m的价格也与中铁城相差无几。低价盘层出不穷，有部分楼盘实实在在地提高了成交率，而这类楼盘恰恰正是购房者眼中“调价到位”的楼盘。如香开新城、万科金域榕郡、泰禾金尊府、中庚香山天地等，开盘当天去化就在六成以上。

“11月的价格战十分火热，但实际成交还是处在博弈阶段。”立丹行市场总监郑可虹指出，目前成交率能达到60%以上的楼盘，均是调价到位的楼盘，这也反映出市场尚未出现明显反转的总体情况，要让市场出现反转，前提是购房者对楼市预期出现明显转变，同时再辅以实际性的调价举措。

推量爆棚

优惠更大、更广年末翘尾或可期

回顾11月，大量房企都抓住年末时机、利好空窗期，加快自己的推盘节奏。据海都房网统计，本月开盘次数21次，7个新盘上市。

往年的11月被认为是楼市“淡季”，而今年却呈现出不同寻常的一面。仅11月最后一周，楼市就迎来开盘潮。据海都房网数据显示，上周共有9个楼盘开盘，其中住宅项目7个，推出房源约864套，以刚需户型为主。除开盘项目外，各楼盘推盘动作也是不断，据统计，在11月就有41个楼盘推出暖场蓄客活动。

“双限解除，信贷优惠来袭，如今又逢年底，除了新盘集中入市之外，部分楼盘推盘频次加剧。”业内人士表示。

大量房企都抓住年末时间加快自己的推盘节奏。据了解，融信后海、融信双杭城、阳光城大都会、泰禾琼林台、琴亭湖畔、名城国际、融侨悦城、博士后悦府、正荣财富中心等近10个项目，预计都将于本月份开盘。诸多项目预计将为福州购房者带来大量房源，年底楼市的蛋糕将迎来更加激烈的争抢。

为了完成年度销售任务，12月份众多开发商除了加大推盘量，加快冲刺，在价格上也是“蛮拼”的。截至4日，已经有近30个楼盘释放出优惠信息。如融信后海预计在本月推出楼王房源，据置业顾问介绍，“虽然位置更好，但是价格和首次开盘的应该差不多”；而融侨悦城不仅有80m以下的刚需户型在售，本月即将推出100㎡以上的改善户型，起价13200元/m，预计均价16000元/m左右；“精装房毛坯价”的泰禾琼林台亦是备受关注……

如此频繁的市场动作能不能撬动购房者，迎来年末最终的翘尾，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬透露，“各种利好政策出台后，许多楼盘的来电量和来访率都有一定程度提升，但只有少数楼盘实实在在地提高了成交率，而这类楼盘恰恰正是购房者眼中‘调价到位’的楼盘。”持续性的政策利好已经提升了市场预期，让福州楼市情况有所改观。不过，11月来成交量的持续增加主要还是由于房企维持着低价走量的销售策略。如果房企不提价的话，相信年底楼市翘尾行情将成为可能。

量升价稳

连涨两个月二手市场后市看好

不仅新房市场，11月福州二手房市场受政策影响十分明显。随着“认贷不认房”新政的逐步实施，再加上央行降息的影响，福州二手房市场成交迎来稳步增长。

福州二手房市场成交趋暖并不容易。在今年前三季度房贷收紧的背景下，二手房交易更是一度遭到银行停贷，交易的受阻、政策的约束，让个别中介门店一度出现每月0成交情况。

进入10月份，福州二手房市场开始逐步复苏。据麦田房产、骊特房产、家天下房产、金海岸房产等多家公司负责人介绍，10月福州中介行业的成交平均回涨20%~30%。而11月，不少中介公司更是延续上涨趋势。“11月共成交200单左右，比10月份又涨了10%。”一中介公司负责人坦言。同样，麦田房产、金海岸房产11月成交量也出现了20%左右的涨幅。

对于11月成交量的再涨，骊特房产总经理郭华表示，二手房市场成交量继续走高在意料之中。二手房市场不同于新房市场，中介无法主动降价来推动成交，而是在政策层面变化和市场环境影响期间表现明显。“房贷政策的松绑直接推动二手房供需市场活跃，尽管立即激活二手楼市不可能，但在淡市的大环境下增幅仍然明显。”

尽管政策利好不断，二手楼市成交回升速度加快，但是价格却依旧平稳。“新房市场的低价肯定会影响购房者的心理价位，因此诚意出售的房东在定价上都很‘理性’。尤其临近年尾，不仅有很多急需资金的房东低价售房，部分想‘买一卖一’换房的业主，为求快速出手，所定的价格也很实惠。”

不过，和上半年对比，房东对价格也咬得比较紧。鼓楼区一陈姓房主就称，“我楼下80m的平层卖130万，我是复式多出近一倍使用面积，价格肯定要200万，有曾经开过190万的购房者就直接拒绝了。”

有了政策的支持，加上市场的回暖，许多恢复元气的房产中介在受访时就表示了对后市的看好。麦田房产宝龙区域负责人高晓斌认为，“步入年尾，尽管新房市场的低价策略会分流部分二手市场客户，但二手楼市在城市区位、社区成熟度及区域教育、生活配套的便捷度方面的优势，使得福州二手房市场大有可为。”