N海都记者 庄少虹 林姿

2014年可谓限购以来政策调整力度最大的一年，尤其是最后一个季度连环出台的各项利好政策，无疑成为楼市“及时雨”。

9月22日，“闽八条”福州细则出台，限购一朝得解，普宅标准相应放宽。9月30日两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准；11月18日福州公积金新政细则落地，公积金贷款门槛降低；11月22日，央行、公积金降息，随后各家银行陆续降低首套房贷利率，更大程度上“惠及”了几乎全部的购房者。

利好政策有效刺激了市场，购房者的需求正逐渐释放，对成交的拉动已经有所显现。

那么，对于改善型和刚需来说，在多重利好下到底能省多少钱呢？本期数说楼市，就让你“秒懂”金融利好连环炮下如何省钱。

市场扫描

购房成本降低撬动市场需求

各项新政叠加对楼市的影响，在11月下半场的市场中已经有所体现。11月后三周市区成交连涨的行情，就足见购房者需求正逐渐释放。另据CRIC克而瑞福州机构统计显示，11月22日后开盘的11个住宅项目中，有6个项目开盘当天去化超5成，这与前三季度开盘去化超五成楼盘难觅的情况形成鲜明对比。

记者走访了多个楼盘发现，与限购、限贷新政更多停留在心理层面的影响不同，多数购房者将降息后购房成本的下降视为他们此番入市的直接原因。“非周末，营销中心签单的人也不在少数。”有业内人士反映说。

在东二环某楼盘开盘后，成功“抢”下一套总价150万元左右房源的李女士对记者表示，通过她自己的计算，福州公积金新政加上降息之后，她的贷款总额将比之前减少16万多，月供少300元左右。

不仅新房市场慢慢回温，在近期的二手房市场上，购房者也加快了入市步伐。据麦田、骊特、金海岸、家天下等多家房产中介表示，11月22日央行降息之后，各个门店之后一周的带看量普遍比此前猛增了30%以上。而随着购房门槛的降低，换房成本的降低，不少改善型需求也加快入市步伐。“以前标的100万~120万左右的房源最受欢迎，现在总价120万~140万左右的房源最受欢迎。”骊特房产副总经理陈晓璇说道。

不过，与切实减少的购房支出相比，降息对楼市预期的影响更加深远。立丹行福州区域副总经理徐鹏志坦言，政策连环出击可能加深购房者对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。

以价换量持续 楼市小幅回暖

显然，市场预期的走高短期内并不会改变当下楼市“低价走量”的策略。

对于福州楼市目前的状况，各个板块不管内部还是外部，产品、价格竞争都十分激烈，库存的压力依旧不小，11月末刚推出新品的东二环某项目负责人就说道，“项目在目前的低价走量效果良好，岁末仍会以回馈购房者、优惠策略为主。”

未来楼市仍有进一步攀升的“潜力”。业内人士认为，从需求层面来看，今年累积的需求还没有得到充分的释放，因此市场可能会维持小幅回暖的态势，但短期内，市场的基本面并不会发生彻底的反转，开发商如果在未来一段时间内降低了优惠的力度，将很有可能使购房者再度陷入“观望”。

算笔账

购房成本到底省多少？

刚需版最多省近30万

案例：陈先生夫妻在福州工作。两人公积金已连缴7个月。想在金山购买总价120万元，产权面积85㎡的电梯房。两人是首次购房，首付三成36万元，贷款84万元，20年期，采用等额本息还款方式。

分析：按照福州公积金新政规定，陈先生夫妻双方皆连续缴存满6个月，可以申请组合贷款，其中夫妻双方最高可申请公积金贷款60万。在商业贷款利率、公积金贷款利率皆下调后，他们的购房成本省下28万左右。当然，住宅维修基金的调整，也减轻了他们的压力。

中国指数研究院数据显示，福州11月住宅均价14257元/平方米，如此推算，陈先生省下的利息可多买近20平方米。

改善版省钱还得多掂量

案例：李女士夫妻名下有一套已结清贷款的房子，现在想在福州鼓楼购买一套带电梯，面积120平方米，总价210万元的房源。

分析：闽八条福州细则规定，家庭购买首改房按首套房认定。而契税方面，也放宽了普宅标准认定。

值得注意的是，对于购买首改房的购房者来说，尽管首付款减少了，利息也有所下调，但是贷款额度从4成增加到7成，就意味着贷款总额增加，不仅月供变多了，需偿还的本息总额也超过了二套房的“首付6成，贷款4成”本息总额。

以李女士为例，此前被认定为二套房时，六成首付、四成贷款，购房总花费约273万。变成首改房后，三成首付、七成贷款，尽管利息、契税、维修基金等税费均下调，但其购房总花费不降反升，共计约308万。对于购房者而言，购买二套房时就需考虑清楚是想省首付，还是省总花费。