N海都记者 林姿

“首付12万起买大三房”；

“不分楼层79万享95㎡大三房”；“108万住东街口5公里大三房”；“首付6万，住鼓楼西三房”……

2014年楼市岁末大战，直指首置、首改的一步到位“三房”户型脱颖而出。不论是市区还是闽侯，都把三房户型当作主力产品，火力全开发动总攻。据不完全统计，第四季度至今，80~110平方米传统三房户型的面积区间段入市量超过4000套。

功能明确又一步到位的三房户型，真能吸引年末的市场主流的首置、首改客户吗？

市场调查 “三房”成主角

岁末楼市，“三房”成为福州楼市当之无愧的主角。

市区东二环，中联东郡打出“108万住东街口5公里大三房”；香开新城“产权价15069元/㎡享东二环31层99㎡大三房”。台江金融街阳光凡尔赛宫“98~118㎡金融街大三房，总价140万起”。万科金域榕郡揽城，加推105~120㎡装修三房。金辉淮安国际住区“市中心90~176㎡江景大三房”。南台十六府亦打出“91㎡三房国民户型”。

传统刚需重地闽侯，更是主推大三房户型。

海峡传媒港尚滨，推出“不再花钱买公摊，同样78㎡住三房”。群升江山城“首付12万起买大三房”。泰禾红悦不分楼层79万享95㎡大三房。中庚香山天地“首付6万，住鼓楼西三房”。万科又一城全新推出121万起约121㎡大三房。

从单个项目来说，三房户型的比例也很高。如博仕后悦府，新品除了68㎡以外都是三房户型。以金山板块华润橡树湾为例，从去年下半年开始，其所推的户型就以85~89㎡三房为主力。东二环的中联东郡就推出91~101㎡三房户型，也占到总供应量的六成多。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，从第四季度至今，市区80~110㎡传统三房户型的面积段，供应套数就达到2338套，超过总供应套数的三分之一。而闽侯比例则更高，80~110㎡面积段供应套数为1737套，占到近六成。

对此，有业内人士表示，“原本的三房产品，多是集中在90㎡左右，而如今不论是80㎡、90㎡还是100㎡，甚至100㎡以上，也都做成各种大小三房产品，可见开发商对这种户型青睐有加。”

大改小，重装入市

原本久未露面的老项目重新入市，也纷纷更改户型设计，选择三房户型投石问路，如在2013年，名城国际一期推出时户型面积段为137~337㎡，而近期推出的名城国际二期面积区间就小了不少，在92~128㎡之间，其中90~110㎡区间户型以三房为主。

建发领第在精装高端大户型国宾府之后则推出全新的刚需高层悦公馆，主力户型就是88㎡、98㎡超级三房。

融侨观澜11月23日进行公开选房，推出最后一栋楼120多套房源，与之前主推大户型不同，如今的观澜户型面积多为87~120㎡。

2011年8月份亮相的琴亭湖畔，一期主推126~184㎡大户型产品。沉寂近两年后，11月底，为抢占市场份额，产品线也进行一番调整，推出中小户型刚需产品，二期约80~140㎡新品户型亮相。

顺应“一步到位”需求

解读

开发商力推三房户型，首先就是考虑到此前的销售情况。

据CRIC克而瑞福州机构数据显示，第四季度至今，成交最佳的也是80~110㎡的大小三房户型。其中，市区成交1500套，占到34%，闽侯成交1067套，占到总成交套数的44%。

而这样的去化比例，也体现了市场主流购买力的最真实想法。

市区东二环中联东郡相关负责人告诉记者，“在以往的购房人群中，通常的年轻置业者不乏先买小户型作为过渡的想法，但目前这种想法已经发生变化。很多人都对紧凑三房或者能改造的三房非常感兴趣。一是以后要换房，也许不会比现在更便宜；二是卖掉再买，要有个等待的过程，所以尽可能一步到位。三房户型不仅功能明确，能满足一步到位的需求，最适合想一次性到位的刚需和刚改。”

据了解，在三房户型的划分中，还可以根据客群需求分为80㎡的紧凑型、90㎡的舒适型和100㎡以上的豪华型，以此来分别满足对总价控制严格的首次置业和相对资金较为充裕的首次改善型置业的不同需求。不少市区项目也“摁住”120㎡以上大户型，而先推出80~100㎡左右三房户型来走量。

价格为先，控制总价

大三房受宠，还是因为在价格为先的市场中，在满足基本居住需求的基础上，三房户型的总价也相对较能被接受。虽然目前的利好政策对改善型需求释放有所促进，但整体市场依然是首次置业者为主，这类人群对购房总价非常敏感，但同时对房间数量也就是房子的功能要求非常看重。

CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬认为，“太小的户型虽然总价低，但是不能满足一步到位的需求，在短期内还有换房的可能。因此总价适宜，又可以在较长时间内满足家庭居住需求的三房，成为热销户型。从总价来看，在市区130万~150万元依然是热销的分水岭。总价红线之下，120㎡以上的四房就明显没有100㎡的三房好卖。”

有购房者给记者算了一笔账，以85㎡的三房和75㎡的两房计算，总价相差10万~15万元，以三成首付计算，则仅相差3万~4.5万元，月供更是只有几百元差距。但是多花几万元首付可以得三房，且长时间内免于换房，很明显三房的性价比比两房高。

记者观察 大三房，多大面积才好？

三房户型，因其功能分区明确且一步到位满足了市场主流的需要。

而目前，不少项目更推出70多平方米的三房，将紧凑做到极致。如东方名城·禾郡新品75㎡、海峡传媒港尚滨78㎡、中庚香山天地70㎡的三房。

业内人士林先生就直言，面积小就是为了控制总价，解决首付难的问题，多房数是为了满足功能性需求，不过也难免在一定程度上牺牲舒适度。在价格战日趋激烈的情况下，为了最大限度控制总价，又能满足功能性的要求，三房户型肯定会越来越小。

“目前的大平层也不是追求房间多，而是通过大阳台、私密空间多等，把舒适性做到极致。越来越小，则是三房的开间尺寸可能进一步下探。”有闽侯项目的销售经理表示，“刚需买二套房难度越来越高，必须延长一套房的使用时间和使用功能。而这些人对价格承受力又不高，只有通过控制面积来实现。”

三房房源扫描

100㎡以上

万科又一城 121㎡万科金域榕郡105~120㎡泰禾金尊府113㎡

90~100㎡

泰禾琼林台91㎡

泰禾红悦95㎡

建发悦公馆98㎡

中庚香山天地95㎡

博仕后悦府99㎡

南台十六府91㎡

名城国际二期94㎡

中联东郡91㎡、99㎡、100㎡

金辉淮安国际住区90㎡

香开新城99㎡

阳光凡尔赛宫98㎡

80~90㎡

群升江山城81㎡

博仕后悦府88㎡、89㎡

建发领第悦公馆88㎡

正祥香榭芭蕾 86~90㎡

海峡传媒港尚滨87㎡

中庚香山天地87㎡

正荣财富中心88㎡

华润橡树湾85㎡

融信后海85㎡

80㎡以下

东方名城·禾郡新品75㎡

海峡传媒港尚滨78㎡

中庚香山天地70㎡

（具体信息以各项目售楼部为准）