都说，一铺养三代。商业地产的魅力，不言而喻。

但投资商业地产，绝不能靠行大运，要懂得掌握技巧。

著名的经济学家郎咸平说，不能拿自己的钱开玩笑。他的经验是，必须要选择具备区域发展价值、开发商品牌价值高的项目。

毕竟，一个负责任的商业开发者，绝不是卖了楼了事或是提供简单的管家服务，而是要全盘负责，保障项目成功开发的同时，更对投资者负责。

在福州，商业地产亦如此。立志于只做令大学城人喜爱的商业——大学城·永嘉天地精品城市生活广场，则在充分实践和调研的基础上，推出独创的“360°大掌柜·全寿命商业投资运营服务平台”，独树一帜。

调查

商业开发能一管到底吗？

在福州，商业地产开发者，对于出售的商业物业都是怎样的态度呢？

通常，社区底商的开发者，肯定是一卖了之，后期的招商和运营，基本上都是由业主自行负责。鼓楼的张先生自从买下五四北一楼盘的沿街店铺后，数年来，都是自行招租。张先生称，好在地段还行，面积适中，店铺运营算正常。

但眼瞅着2014年要见底了，陈女士却高兴不起来。陈女士拥有的是一综合体外街的商铺，马上临近租期，但续租的人却不甚理想。陈女士称，虽然综合体有所谓的“管家”帮助招商，但商业效果仍有待考验，商业形象仍需整体包装。

“陈女士的烦恼，其实是目前商业地产存在的普遍现象。”一资深业内人士称，一部分商业综合体更为重视前期的开发、销售及招商，对于出售的物业部分，通常开发者亦会成立一个团队，“但很显然，这个团队并不介入前期开发，只是后续的一个服务体系，对于整个商业形象及运营并没有把控能力，正因此，才会造成陈女士的困扰。”

“商业地产与住宅不同，它需要开发者规划、开发、运营、管理”，一业内专家称，事实上，卖楼仅仅是一个部分甚至是开始，真正能运营成功，需要全面把控项目的方方面面，一管到底，真正为商业物业负责，为业主的资产保驾护航。当然，令人欣喜的是，福州的地产开发者已经开始意识到这个问题，正做出努力，全盘把控项目。

突围

大掌柜来了永嘉天地再创商业运营新模式

面对这样的现状，永嘉天地的开发者率先提出了360度“大掌柜·全寿命”商业运营模式，引发业界关注。

究竟什么是“大掌柜”？

“大掌柜”一词，源自曾经执中国金融牛耳的晋商金融集团。这类集团中所有运营管理事项全部由大掌柜掌管，东家（股东）只需参与重大决策，其余只管分红。换言之，大掌柜相当于现代企业的CEO。

永嘉天地，就决定要将这种CEO运营引入商业地产中，专门定制了“商业投资运营服务平台”CEO——“大掌柜”团队，整合管理商业开发及运营的各个环节。从项目拿地至开业运营，涵盖定位、开发、招商、开业，永嘉天地全寿命大掌柜将全程介入，打造销售与自持商业的一体化运营。

“很显然，大掌柜一管管到底，将传统的服务管理者上升为企业经营者，大大提高了团队的能动性和责任感。”一业内人士称，这也有效地化解了项目前期决策者和中后期执行者之间的信息障碍，为所有投资者、经营者保障统一的商业品牌形象，“这一全新的概念，是一种突破和创新，值得期许。”

解读

管开发

专注区域，只做大学城30万人生意

一个成功的商业地产，前期的定位至关重要。既然是“大掌柜·全寿命”商业投资运营服务，永嘉天地从项目开发初始就思考商业地产的未来表现。

沉下心，永嘉天地并不急于快速做出决策，而是四年磨一剑，在充分调研的基础上，独树一帜地提出大学城·永嘉天地只做大学城人的精品城市生活广场。

将地址设在大学城核心，充分考量了地段、地段、还是地段的黄金定律。30万人的大学城中心，唯有永嘉天地一座大型城市综合体填补空白，其稀缺性和唯一性可想而知。

永嘉天地更是摸准了大学城人群的消费习性，精心定制了五种业态，推出5+业态组合：生活“嘉”油站、欢乐“嘉”庭汇、城市社交“嘉”、创意大玩“嘉”、时尚“嘉”年华。针对这些人群，在打造18万㎡的大学城·永嘉天地时，突破传统商业街或方盒子的模式，集主MALL、商墅、创意街区、SOHO等于一体，在错落有致的空间中，融入景观和建筑小品，形成如上海新天地般可游可赏的休闲环境。

管运营

专家级联席CEO团队，保障开街率

再好的定位，最终的实行者，还是人。好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目升值空间大小的关键性因素。

在2005年，位于上海徐家汇中心商圈的港汇广场，与合作了5年之久的富安百货“说拜拜”，当时许多人对此不解。但港汇广场换上具有区域特色的各类精品专卖，一举改善了自身的业态分布，吸引到了来自长三角不同人群的需求。当然，租金水平肯定得到了极大的提升，目前其底层铺位租金已是上海最高之一，约12美元/平方米/天，与三年前相比，几乎翻番。

一个小小的例子，便说明了管理团队的重要性。永嘉天地定制的“大掌柜”实际上创造了一个联席CEO制，团队包含了港台商业顾问、地产开发、建筑设计、市场营销、招商、运营管理、金融、创业辅导、互联网大拿等几十位各个专业领域的资深实战专家，其专业力量大大为商业综合体提高了附加值和含金量。

当然，永嘉天地的开发者，更是给联席CEO团队下达了“硬任务”，保障开街率。这对于任何一个新的综合体来说，都是件极难的事，但永嘉天地的团队敢于扛下这样的考核目标，足以说明其团队的水准和凝聚力。

管赚钱

40%自持引领商业，乐当甩手股东

对于大掌柜的内涵，经过细细琢磨后的永嘉天地早已将其丰满。据了解，“大掌柜”服务由三大体系构成，分别包括了前期商业策划顾问、招商租赁销售、商业运营管理，分布在商业开发的各个模块中，并对整体商业进行统一定位：以创造个性、统一推广来树立品牌、统一运营而保障成长。同时为确保每个环节能充分得以落实，又将三大体系细分为十六个业务模块，以菜单式服务提供给投资者和经营者选择，大到商家甄选、法律顾问，小到合同签署，任何需求都能得到专家团队提供的定制化的服务。

事实上，商业地产在经营过程中，会根据市场的变化来不断调整和改善业态，主动符合市场需求，这是一个长期的过程，而这个过程，实际上是商铺本身不断升值的过程。“大掌柜，就是会在这样的一个过程中，始终为铺主及经营者负责，为其资产保驾护航。”

大掌柜团队服务于福州大学城、漳州漳浦、泉州泉港、福州南通、安徽宣城等全国多地的永嘉天地项目。多年来通过品牌运作，沉淀了长足的商业经验和商业资源，与永辉超市、中影星美影城、大地电影院、国美、肯德基、屈臣氏、必胜客、盛世经典、永和大王、小肥羊、拉夏贝尔、NO.1KTV、桥亭活鱼小镇、奇豆奇、阿唯得、15分钟、天福、七匹狼、ALT、莫丽菲尔、鸿星尔克、富贵鸟、彪王、周六福、烤言、黄鹤楼、放牛斑、千佳汇精品酒店等百余商家建立了战略合作关系。其中，在大学城·永嘉天地率先开业的永辉超市（临时店），连续数年位列永辉超市全国坪效比（每平方产生的营业额）第一。

有着如此扎实的合作商家，永嘉天地的未来运营极为稳健。“以务实为出发点，不贪多求大，对应区域人口量，控制8万㎡的商业总量，并自持40%的商业物业，其中散售商业只有几千平方，这种体量的控制保证了其商业消费的高饱和度，实现街街人满、铺铺旺的目的。”

毋庸置疑，跟着永嘉天地，当个省心省事的甩手股东，投资商业地产亦不是件难事。