N海都记者 周锡银/文 张超晖/图

关注理由 福州仓山区浦上大道与闽江大道交汇处的红星·点金财富中心，被指“以租代售”。昨日，“租客”黄先生致电95060称，红星·点金财富中心的开发商，通过提前收取“意向金”、签订长达36年6个月租期的租赁合同、要求两年内付清所有“租金”等方式，变相出售没有产权证的房子。

记者在黄先生的“预约租赁协议”中，确实看到了“意向金”等内容，租金的支付方式和租期，也与黄先生所说相符。对此，开发商表示，他们是整体产权，没有预售许可证，因此只租不售。至于“意向金”等内容，要让公司律师解释。

租客：每个名额要交2万元“意向金”

昨日，福州市民黄先生告诉记者，2013年11月22日，他来到红星·点金财富中心的“售楼部”，当时，置业顾问告诉他，项目明天就“开盘”，但要提前购买名额，才能参加“开盘”的活动，每个名额要收2万元意向金。黄先生当场就交了4万元，买了两个名额。

第二天，黄先生来到“开盘”现场，订下红星·点金财富中心1号楼18层的一套40多平方米的单元房，总金额56万多元，并签订了一份“预约租赁协议”。之后，黄先生又与开发商签订了正式的《商品房产租赁合同》。

黄先生说，他当时并不知道，签订20年以上租期的合同，是不受法律保护的，“我只知道没有产权证，只能先租，所以就签了36年6个月租期的合同。”黄先生认为，虽然名义上是“租赁”，但开发商要求必须在两年之内付清全部款项，与出售没有任何区别，“这完全就是变相出售。”

两年内要求付清全款

昨日，海都记者查看了黄先生的银行账户，2013年11月22日的出账记录显示，当天上午9点多，黄先生确实向商户“红星国际”转账了4万元。

根据“预约租赁协议”规定，在签订《商品房产租赁合同》时，黄先生应按约定向甲方支付履约保证金，总额计564808元。黄先生说，履约保证金就是所有租金。记者了解到，协议中的“甲方”，是红星·点金财富中心的实际开发商——福州华群投资有限公司。

在协议“履约保证金”一栏，记者看到如下表述：“履约保证金=优惠前总额-VIP入会优惠-优惠券优惠-签订预约租赁协议优惠-签订《商业房产租赁合同》优惠。”此外，还有一句补充：“当日意向金转预约金肆万，余款陆万元整于2013年11月27日前交齐。”

黄先生说，根据《商品房产租赁合同》，2013年12月3日，他又向开发商支付了20多万元，加上之前4万元意向金，共占总房款的约50%。后来，黄先生了解到，租期超过20年的租赁合同，是不受法律保护的。于是，2014年7月31日，黄先生没有按照合同规定，支付30%履约保证金。而且，黄先生还表示，2015年11月最后20%的款项，他也不会再交了。“如果能将租期降到20年，我可以接受。”黄先生说。

记者从《商品房产租赁合同》中看到，租赁期是从2015年12月31日起满20年，继续租赁期限是从2036年1月起，至2052年6月1日。

开发商：是整体产权，未对外出售

昨日下午，记者来到红星·点金财富中心招商中心现场，记者以客户的身份咨询置业顾问，置业顾问表示，项目共有1号楼和3号楼，1号楼已被订得差不多了。在被问及是否出售时，置业顾问说，他们是“大产权”，没有预售许可证，因此不是出售，而是出租，跟客户签的都是租赁协议。

随后，记者采访了红星·点金财富中心销售经理周希芳。周希芳表示，他们是整体产权，不能分割出售，因此没有预售许可证，他们也从未对外公开出售，一开始都是以租赁的形式对外招商。

但是，黄先生所交的“意向金”如何解释？红星·点金财富中心是否在2013年11月23日公开开盘？为何签订36年6个月租期的合同，并要求在一两年内付清？对于这些问题，周希芳说，需要等公司律师来回答。

截至昨晚记者发稿时，仍未收到回复，于是，记者再次联系周希芳，她表示，具体情况要等到公司次日开会才知道。

律师：超出20年租期不受法律保护

福州中银律师事务所郑少芬律师表示，根据相关法规，未取得预售许可证的商品住房项目，不得进行预售，也不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

郑少芬还表示，36年6个月的租期中，后面16年6个月都是无效的。《合同法》第214条规定，租赁期限届满，可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。这就是说，超过20年的部分不受法律保护，届时，若开发商不守信用，可以将房屋收回。