N海都记者 姚志梅

年末，福州SOHO市场又起风云：东二环泰禾广场迎客户答谢会、融信双杭城开启大规模宣传造势、三盛·CITY网上晒成交单……虽然看似热闹，但摆在SOHO开发商眼前的，依旧是投资性房产难挡的淡市、日益增多的存货以及激烈的竞争格局。

压力之下，榕城SOHO产品的开发商们正绞尽脑汁尝试各种营销手法，寻求突围：打造城市多功能公寓、保障售后回报率、低首付门槛等等。究竟，这样的突围是良方吗？当下，购房者又该如何看待SOHO产品？

背景 岁末SOHO“海量”来袭

上周，融信双杭城开始大规模启动媒体宣传造势——告别“纸裱福州”再造“黄金双杭”，其即将上市的SOHO产品备受关注。据悉，作为旧城改造的力作，融信双杭城亦创造了迄今为止市中心SOHO最大的单盘量，约25万平方米。

21日，东二环泰禾广场客户答谢会圆满落幕，更是为其二期后续SOHO产品蓄客。据悉，东二环泰禾广场二期SOHO共计4栋，总体量约为15万平方米。

23日，三盛·CITY网上晒成交单，称12月22日单日成交30套。据悉，今年10月亮相的三盛·CITY，总建筑面积33万平方米，其SOHO总体量约为13.4万平方米。

“目前市中心SOHO供应量已达到历史高峰”，据CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬称，目前福州SO⁃HO产品可预测潜在供应量约160万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要4.2年，销售压力巨大，未来竞争格局极为严峻。“2014年末，截至目前，五区SOHO供应6103套，成交1619套。与2013年相比，成交量锐减四成。”

在海量的压力之下，快销才是最为明智的选择。“作为投资类的产品，购房者更为理性，并不会轻易出手购买”，福州先知先觉总经理张炜胜称，开发商必须寻求突围良方，提高产品的价值，让购房者看到“钱景”才能促进成交量。

突围 “城市公寓”来助阵

仔细看融信双杭城的SOHO，会发现其主打“多功能公寓”的概念。其两套样板房，分别展示了居家公寓和商务办公两种风格。融信相关负责人称，“我们更强调的是其多功能的概念，弱化SOHO，让客户自己来选择。”

无独有偶，三盛·CITY最近的形象宣传，则以“天幕复式”来包装。“这样的宣传，也模糊了SOHO的概念，一时间让人商住不分。”

世欧王庄则将其王子塔的部分楼层，直接定位为精装公寓，12月正式对外推出。“40到100平方米、精装公寓、77万总价起，这一概念推出后，立刻受到投资客的关注，每日咨询电话近百组，”世欧地产相关负责人称，“预约量明显有所提升。”

大学城的永嘉天地SO⁃HO产品，邻近一中及高校，永嘉天地的相关负责人就坦言：“我们面对的客群，就直接以福州在校生家长、附近的高校师生等为主，产品以公寓形式居住的比例更大。”

不难看出，SOHO产品的开发商们有意识地向产品中的居住功能倾斜，更突显其公寓特色。

剖析：一直以来，SOHO产品就因为不限购、面积小、总价低、宜居宜商灵活使用，而备受投资者喜爱。然而，在限购取消的大环境之下，再加之住宅“禁商令”解封，SO-HO面临尴尬处境，“其商务功能被部分削弱”。在这样的市场环境之下，SOHO产品要突围，“凭着自己的低总价、低首付的门槛，就可与动辄数百万的住宅产品一拼高下，定位为城市公寓，紧抓刚需族或者小型投资客。”张炜胜称，或许，在未来的市场下，依托城市综合体打造的SOHO产品将逐步成为城市小公寓，成为一种主流趋势。当然，“以公寓形象来包装定位，更多层面上来看，是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。”

“返租”唱响回报率

SOHO产品的客群中，投资客还是大多数。既然是投资，就讲究回报率。正是摸准了这一心理，目前福州一SOHO项目开始悄然兴起“带租销售方式”触动销售。据了解，该项目承诺五年返租。

“5年35%的回报率，签购房合同时，再与第三方直接签订承租协议，从交房开始就可以享受到租金。”该SOHO项目的销售人员介绍称，购房者的投资回报率得以保障。与此同时，购房者的门槛变得非常低。一般来说，商业地产的贷款审批通常要到单体验收合格后才会发放，那么，从贷款开始缴交再到交房，通常不会超过一年，交房后马上就可以享受租金收益，就可以直接抵贷款，“基本上，交个首付，也就是房价的一半，就可以直接拥有这套SOHO了”。

“目前，SOHO的普遍租金年回报率，基本上是在3%~4%，5年35%，等于一年7%的回报率，相当高。”福建恒升房产代理有限公司总经理林其东称，这样的带租销售应该会让投资者颇为心动。据了解，该项目推出返租形式后，目前咨询量有明显提升。

剖析：“带租销售方式”，并不是个新鲜的话题。多年前，福州的部分商业项目就有尝试。通常，商铺的返租尝试较多。对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2~5年，投资者能拿到每年高达8%~12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。同样为商业地产项目的SOHO，亦如此。

但“返租”还是有风险所在。“一是要担心开发商是否提升价格，再变相打折。”林其东称，“二是要担心第三方运营公司的实力，是否能真正执行得了返租计划。当然，还有政策的风险。”

“这只是市场一种权宜之计，并不会成为主流”，业内人士郑景枫称，通常遭遇淡市，开发商才会尝试这样的做法，“如果是开发商自己的子公司去承租，那就要投入相当大的资金去运营，压力毋庸置疑。”

“虽有风险，但不排除有运作良好的项目”，林其东建议，购房者要选择有品牌、实力强的开发商。

建言 SOHO回归商业本质方为上策

“在当下的市场环境之下，无论是模糊使用功能，还是价格上做文章，依旧难以改变SOHO的现状。”资深业内人士郑景枫称，SOHO回归商业本质方为上策。

“毕竟，SOHO的本质是微型写字楼，SOHO要回归商业投资的属性及定位，”郑景枫称，“SOHO的定位，不能从建筑规划后再去定位，而是从拿地开始，就要植入经营理念。”SO⁃HO可以与一些产业、商贸、电商等相结合，直接打造产业概念，直接量身定制，或许更具投资价值。“SOHO产品要招募一些真正的商业人才，与住宅区别开来做，这样才能实现良好的商用办公性能，满足真正的商业需求，达到价值点。”

当然，亦有业内人士指出，对于回归商业定位的SOHO项目而言，成熟的区域办公氛围显得极为重要，区域商业办公氛围的成熟与否，直接决定了该片区SOHO的投资前景。

记者的话

投资SOHO“钱景”最关键

目前在SOHO公寓领域最突出的特点是“买的不住，住的不买”，SOHO公寓投资属性明显。所以，一个SOHO项目，最关键就在于“钱景”。

对于开发商而言，SOHO面积小、总价低，限制条件少，可以使开发商快速实现资金回笼。

但对于购房者而言，SOHO并非想象中的那么“美”。只有40年产权，相比住宅，如果自住显然不具备优势；SOHO的水电气多为商用价格，比民用的价格高出近一倍，物业费也比住宅项目高，后期使用成本并没想象中的低；一个楼层居住密度大、舒适度自然也低些。

有着这些“硬伤”，SOHO投资者自然越发谨慎。那么，如何让购房者转变投资态度选择出手，这就要求SOHO的年投资回报率要更高一些。

正因此，如何突显“钱景”，是目前开发商亟须解决的课题。一旦真正解决了“钱景”所在，SOHO方有突围之路。