N本报记者 林姿 邱岩 刘梦宁 姚志梅 庄少虹

元旦楼市，暖场活动优惠促销层出不穷。

据海都房网数据统计，1月福州在售楼盘达130个，即将加推的楼盘数（截至2014年12月23日）：有14家楼盘开盘或推新，27家楼盘优惠揽客。

加之2014年楼市利好政策迭出，市场预期好转强烈，诸多业内人士也都表示，最佳购房时机已经来临。不少观望中的购房者开始“躁动”：现在100万总价还能买到哪里？市区三房户型多吗？……

为给消费者提供最全面、最客观的市场资讯，海峡都市报房产专刊“探盘特攻队”再次出发，深入福州各大热点板块的20多个地产项目进行深度解析，以更加独立、客观的角度研判楼盘和区域特性。

东二环

新货迭出产品有得挑

在去年4月记者对东二环板块进行跑盘探访时，板块主力项目只集中在香开新城、保利香槟国际两大项目上，当时刚需房源余量不多。

时移世易，一年之间，东二环板块已经一举成为市区新盘亮相最集中、刚需产品最密集的区域之一。伴随着融侨悦城、中联东郡、融信后海、泰禾金尊府的相继面市，整个板块可谓“新货迭出，产品有得挑”。

行程：●保利香槟国际—香开新城—泰禾金尊府—融信后海—中联东郡—融侨悦城

板块总结：产品丰富，不仅是刚需产品的“富矿”，亦有小户型，大户复式产品满足改善型需求。

老项目以小户和低价“吸睛”

探盘首站，记者来到保利香槟国际，实地探访了区域内最小户型——46m的懒人公寓的样板房和工地现场。据现场置业顾问介绍，目前在售的为3余房，均价为15700元/m，为精装产品。此外项目还有89~143m余房在售，均价皆在15000元/m左右。

而一到香开新城售楼部门口，便有“产权价仅12800元/m”的宣传大幅吸睛。而区域内各大项目的均价基本上仍然维持在1.5万元/m以上。

新项目众多亦各有“加分点”

而新项目方面，各家侧重角度不一。融侨悦城打出了年终特惠每天8套特价房的宣传，但实际均价受到复式等高端产品拉高，仍在16500~17000元/m；而融信后海则在品质方面“做文章”，均价也超过16000元/m。相对而言地段更外围一些的中联东郡，均价只在12500~13000元/m。

不过，人气方面，还属泰禾金尊府“最旺”。目前金尊府的主力户型已进行过二次开盘，主力户型在74~127m，均价15500元/m。

记者反馈：开发商区域竞争激烈，对于购房者而言就有了更多机会，原本没有150万元休想住进的二环，如今迎来了近年来市区刚需的最大“福音”，最低只要70多万就可以留在市中心啦！

专家点评：东二环板块虽然在市区板块内起步较晚，但在近两年无疑是发展最快的，作为当前的市区供应“富矿”，未来综合体+高端酒店+高尚住宅区的长期定位也是潜力可期。

市中心

商业当道，住宅稀缺

如今的市中心板块，住宅地块日渐减少，未来两三年内新上市项目多以商业项目为主。

行程：●万科广场—融信双杭城—万科金域中央

板块总结：2014年市中心不少高端盘却纷纷走起“价格战”路线，这就让项目成了许多中产阶级以及改善型家庭的首选之地。

住宅新房恐“缺货”

回顾2014年，除融信双杭城为新上市项目外，市中心鲜见新盘上市，当前在售项目几乎都是尾盘。

如万科广场，当前在推的是7号楼、9号楼，今年推出最后一栋8号楼后，将进入清盘阶段。在售户型有133~168m带装修产品，均价21000元/m，与2014年上半年在售的2期均价25000元/m相比，差价不小。目前，万科广场1期已全线交房，购房者至现场也能一览实景。

在万宝商圈周边的还有万科金域中央，目前有1号楼、2号楼130~260m在售。

商业 SOHO井喷

去年市中心新上市的项目也以商业为主。有三盛CITY和融信双杭城，总计近40万m的SOHO供应。而今年预计华润万象城的SOHO也将上市，总体量也将达15.8万m。

记者本次探盘就来到了融信双杭城。据置业顾问介绍，融信双杭城分为南北两块，北端的太平汀洲地块，规划了7栋超高层的so⁃ho；南端的苍霞地块则规划了中西结合的商业步行风情街。

其中北侧太平汀洲地块一期SOHO和商铺将率先上市，SOHO主力户型为41~46m，4.5米挑高，商铺户型为50~500m。预计在1月底，融信双杭城的一期SOHO和商铺将正式开盘。

记者反馈：随着改善需求的释放，市中心的几个项目也纷纷活跃起来。在当前市场下，无论是商业项目还是住宅项目均有不小幅度的让利，曾经“高不可攀”的市中心房源，如今也进入了淘房的好时机。

专家点评：福州市区近一两年商服地块更是猛增，这将导致今后一两年商业物业还将放量，使近一两年商业地产的价格涨幅都会因为供应过大受阻。

放眼2014年，除融信双杭城、三盛CITY商业项目上市外，市中心并无新住宅项目上市。因而地段佳、放量少的稀缺性将是今后市区住宅产品价格的有力支撑。

金山金山新房供应再度发力

2013年上半年，浦上大道沿线三四个项目的清盘，让金山一度进入“缺货”状态。进入下半年融信白宫、阳光城丽兹公馆、杉林悦榕公馆、保利西江林语、新榕金城湾等项目的入市让金山再次热闹起来。

行程：●融信白宫—华润橡树湾—阳光城丽兹公馆—保利西江林语—金辉淮安半岛

板块总结：2014年低价走量成了金山板块的“主旋律”。金山板块价格“直逼”闽侯，成功挽留住不少刚需。

产品高性价比房源上市

乌龙江沿线，华润橡树湾当前所推一线江景房源，虽然均价相比提高了，但是一线瞰江产品，均价13000元/m，还是很具竞争力。

而融信白宫的B地块，虽然不看江，但价格和产品更加适合刚需人群，元旦期间就推出“95m一口价125万”房源。不少二线瞰江房源，单价为13000元/m左右。

阳光天地，虽然占据奥体板块绝佳位置，但其SOHO也谨遵低价策略，均价仅16000元/m，总价70万左右。

价格向板块低价看齐

2014年，金山最引人瞩目的两个项目当属“低价到底”的金辉淮安半岛和华润橡树湾。

在这两盘的带动下，区域内不少楼盘都无法淡定。如融信白宫，当前在售的除均价15000元/m的一线江景房源，还有均价13000元/m二、三线江景房在售。保利西江林语也对产品及价格进行了一番调整，单价比去年4月份低近千元，推出80m复式总价100万左右，赠送面积高达30%。另外，其平层精装产品，当前均价14000元/m左右，比上半年的均价15000元/m，降低不少。

记者反馈：2014年，金山楼盘的价格战让不少刚需“得利”。单价11000元/m成了金山的底线，许多楼盘纷纷参照最低价，给出自己的底价抢客。现在虽然有项目完成年终目标，暂歇一下，推出价格更高产品，但是其他楼盘在竞争激烈的市场上依旧无法“放松”。

专家点评：与闽侯一江之隔的金山，由于配套完善，使得楼盘定价更有底气。对于刚需楼盘而言，想要撬动购房者，除了抛出价格诱惑外，就更考验品牌的号召力，以及营销手段的影响力了。